קרן מרדכי
22/07/2013
לדברי האנליסטים של מידרוג, העלאת הדירוג נתמכת, בין היתר, בהמשך השיפור בפרופיל הפיננסי של החברה, כפי שבא לידי ביטוי בשיפור ביחסי האיתנות וביחסי הכיסוי, וכן מהצפי להמשך השיפור ביחסים אלו, עם פתיחתם של נכסים מניבים נוספים שבייזום; לחברה ותק פעילות רב בשוק המרכזים המסחריים בישראל והיא נתפשת כאחת ממובילות שוק זה, מנגד, בארה"ב החברה אינה מותג מוכר, אך העובדה, כי החברה פועלת עם שותפים אסטרטגיים בולטים, כגון Kimco (קרן ריט אמריקאית, מדורגת Baa1 על ידי Moody's) ו- Foursquare Properties, מאפשרת לה להנות מהיתרון התחרותי של אותם שותפים; נכסי החברה, רושמים יציבות בפרמטרים התפעוליים על פני זמן, כאשר בישראל החברה שומרת על תפוסות גבוהות ופיזור שוכרים לצד עומס שוכרים נמוך, לאורך זמן, באופן המשפר את נראות תזרים המזומנים מפעילות החברה; גמישות פיננסית טובה ביחס לצורכי הנזילות ושירות חוב האג"ח של החברה, הכוללת, נכון ליום 31.3.13, נכסים מניבים לא משועבדים בהיקף של כ- 600 מיליון ₪, כאשר החברה מעריכה, כי בתוך כשנה יגדל היקף הנכסים המניבים הלא משועבדים לכ- 975 מיליון ₪. בהקשר זה יש לציין כי לטובת אג"ח ד' משועבדים נכסים מניבים בשווי של כ- 694 מיליון.
אופק הדירוג משקף את היציבות בפעילות שמציגה החברה ואת הערכת מידרוג כי לא צפוי שינוי משמעותי בפעילותה בטווח השנתיים הקרובות.
המשך הצמיחה בפעילות, גם בארה"ב וגם בישראל
במהלך התקופה שעברה ממועד דוח הדירוג הקודם,[1] החברה רכשה 2 מרכזים בארה"ב, השיקה מספר מרכזים מסחריים פתוחים בישראל וגם את קניון בית שמש, כאשר בקרוב החברה צופה לפתוח קניון חדש בטבריה, אשר מאופיין בעיקרו בתמהיל שוכרים מתחום האופנה. נכון למועד דוח זה החברה מחזיקה ומנהלת, לבד ועם שותפים, 44 נכסים מניבים בישראל ובארה"ב (ללא הקניון החדש בטבריה), אשר שוויים ליום 31.3.13 עומד על כ- 4.1 מיליארד ₪ (על פי חלק החברה בנכסים). בישראל, החברה יוזמת ומנהלת את נכסיה והיא נחשבת לשחקן בולט בתחום המרכזים המסחריים בארץ הפתוחים, כפי שבא לידי ביטוי באיכות תיק הנכסים בארץ – המאופיין בפיזור גיאוגרפי, פיזור שוכרים ותפוסות גבוהות על פני זמן. מנגד, בארה"ב החברה אינה שחקן בולט בשוק, אך במרבית המקרים לחברה שותף אסטרטגי בנכסים, כגון Kimco ו- Foursquare Properties, אשר הינם שחקנים בולטים יחסית בשוק האמריקאי.
שיפור מתמשך בפרופיל הפיננסי; צפי להמשך שיפור
כפי שצויין בדוחות הדירוג הקודמים[2] הרחבת הפעילות בארה"ב פגעה בפרופיל הפיננסי של החברה, כפי שבאה לידי ביטוי בשחיקה ביחסי האיתנות ויחסי הכיסוי התזרימיים. בשנים האחרונות, הציגה החברה מדי שנה שיפור קל בפרופיל הפיננסי וזאת משום שהמשך ההתרחבות של החברה נעשה במינוף יחסית נמוך, תוך הצפת רווחים. נכון למועד דוח זה, מעריכה מידרוג, כי החברה מייצרת תזרים FFO שנתי בהיקף של כ- 125-130 מיליון ₪ (על פי חלק חברה), כאשר תזרים זה צפוי לגדול עם פתיחתם של מרכזים חדשים בשנים הקרובות. בהתבסס על הצפי לגידול בתזרים ה- FFO, ובהתבסס להערכות החברה לגידול בחוב הפיננסי של החברה, מידרוג מעריכה כי בשנים הקרבות יעמדו יחסי הכיסוי חוב ל- FFO על כ- 20 עד 25 שנים. נכון למועד הדוח, יחס האיתנות חוב פיננסי נטו ל- CAP נטו עומד על כ- 61%, אך גם הוא צפוי להשתפר ככל שיפתחו מרכזים חדשים בישראל שימוממנו בשיעור מינוף נמוך יחסית. אף שפרופיל פיננסי זה אינו בולט לרמת הדירוג, הרי שבהתחשב בקצב התקדמות פעילות החברה ואיכלוס הנכסים, הנתמכת ביציבות פעילות נכסי החברה המניבים, מעריכה מידרוג את הפרופיל הפיננסי של החברה כתואם לרמת הדירוג.
גמישות ונזילות טובות ביחס לצרכי שירות החוב בשנים הקרובות
נכון למועד דוח הדירוג, לחברה חוב אג"ח בהיקף של כ- 1.35 מיליארד ₪ (לאחר גיוס האג"ח שנעשה במהלך חודש יולי) ויתרת נזילות בהיקף של כ- 410 מיליון ₪ (לאחר הגיוס האמור). בשנת 2013 לחברה לא נותרו פרעונות קרן אג"ח ובשנת 2014 פרעון קרן האג"ח מסתכם לכ- 30 מיליון ₪ בלבד (בהתחשב בפרעונות האג"ח החדש). יחד עם זאת, החל משנת 2015 צפויה עלייה בחלות האג"ח השוטפת, והיא צפויה לעמוד על כ- 180 מיליון ₪, מדי שנה, בשנים 2015-2019. מלבד יתרות הנזילות והתזרימים השוטפים מפעילות לחברה יכולת לשרת את האג"ח בזכות גמישות פיננסית הנובעת מהחזקה בנכסים מניבים שאינם משועבדים בהיקף של כ- 600 מיליון ₪, אשר צפויים לעלות לכ- 975 מיליון ₪ בתחילת שנת 2014 במידה והחברה לא תמחזר את החוב בגין הנכס בכרמיאל. כמו כן, יש לציין כי לטובת אג"ח ד', אשר היקפו נאמד בכ- 414 מיליון ₪, משועבדים נכסים מניבים בהיקף של כ- 694 מיליון ₪. מידרוג מעריכה את גמישותה הפיננסית של החברה כטובה ביחס לצורכי הנזילות של החברה, ובהתחשב בתזרים השוטף של החברה ובנגישותה הטובה לשוק ההון.
אודות החברה
חברת ביג מרכזי קניות הוקמה והתאגדה בישראל בדצמבר 2004, כחברה פרטית אשר איגדה החזקה במספר נכסים. החברה מתמחה בתפעול, החזקה והשכרה של מרכזי קניות פתוחים הידועים גם כ- "Power Centers", "Outlet", ו- "Retail Boxes", וכן בייזום פרויקטים על ידי רכישה או הקמה. ב- 2006 ביצעה החברה הנפקת מניות ונהפכה לחברה ציבורית.
בשנת 2010 החלה החברה לפעול בתחום מרכזי הקניות בארה"ב וכיום מהווה זרוע זו נדבך מרכזי בפעילות. בנוסף, לחברה פעילות בהיקף מצומצם גם בסרביה ובהודו.
בעל השליטה בחברה הינו מר יהודה נפתלי המחזיק בכ- 48% ממניות החברה ואף מכהן כיו"ר דירקטוריון החברה.
בעלי עניין נוספים בחברה הינם מר רוני נפתלי (25% ממניות החברה) ומר איתן בר זאב (7.2%).
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
אופק הדירוג משקף את היציבות בפעילות שמציגה החברה ואת הערכת מידרוג כי לא צפוי שינוי משמעותי בפעילותה בטווח השנתיים הקרובות.
המשך הצמיחה בפעילות, גם בארה"ב וגם בישראל
במהלך התקופה שעברה ממועד דוח הדירוג הקודם,[1] החברה רכשה 2 מרכזים בארה"ב, השיקה מספר מרכזים מסחריים פתוחים בישראל וגם את קניון בית שמש, כאשר בקרוב החברה צופה לפתוח קניון חדש בטבריה, אשר מאופיין בעיקרו בתמהיל שוכרים מתחום האופנה. נכון למועד דוח זה החברה מחזיקה ומנהלת, לבד ועם שותפים, 44 נכסים מניבים בישראל ובארה"ב (ללא הקניון החדש בטבריה), אשר שוויים ליום 31.3.13 עומד על כ- 4.1 מיליארד ₪ (על פי חלק החברה בנכסים). בישראל, החברה יוזמת ומנהלת את נכסיה והיא נחשבת לשחקן בולט בתחום המרכזים המסחריים בארץ הפתוחים, כפי שבא לידי ביטוי באיכות תיק הנכסים בארץ – המאופיין בפיזור גיאוגרפי, פיזור שוכרים ותפוסות גבוהות על פני זמן. מנגד, בארה"ב החברה אינה שחקן בולט בשוק, אך במרבית המקרים לחברה שותף אסטרטגי בנכסים, כגון Kimco ו- Foursquare Properties, אשר הינם שחקנים בולטים יחסית בשוק האמריקאי.
שיפור מתמשך בפרופיל הפיננסי; צפי להמשך שיפור
כפי שצויין בדוחות הדירוג הקודמים[2] הרחבת הפעילות בארה"ב פגעה בפרופיל הפיננסי של החברה, כפי שבאה לידי ביטוי בשחיקה ביחסי האיתנות ויחסי הכיסוי התזרימיים. בשנים האחרונות, הציגה החברה מדי שנה שיפור קל בפרופיל הפיננסי וזאת משום שהמשך ההתרחבות של החברה נעשה במינוף יחסית נמוך, תוך הצפת רווחים. נכון למועד דוח זה, מעריכה מידרוג, כי החברה מייצרת תזרים FFO שנתי בהיקף של כ- 125-130 מיליון ₪ (על פי חלק חברה), כאשר תזרים זה צפוי לגדול עם פתיחתם של מרכזים חדשים בשנים הקרובות. בהתבסס על הצפי לגידול בתזרים ה- FFO, ובהתבסס להערכות החברה לגידול בחוב הפיננסי של החברה, מידרוג מעריכה כי בשנים הקרבות יעמדו יחסי הכיסוי חוב ל- FFO על כ- 20 עד 25 שנים. נכון למועד הדוח, יחס האיתנות חוב פיננסי נטו ל- CAP נטו עומד על כ- 61%, אך גם הוא צפוי להשתפר ככל שיפתחו מרכזים חדשים בישראל שימוממנו בשיעור מינוף נמוך יחסית. אף שפרופיל פיננסי זה אינו בולט לרמת הדירוג, הרי שבהתחשב בקצב התקדמות פעילות החברה ואיכלוס הנכסים, הנתמכת ביציבות פעילות נכסי החברה המניבים, מעריכה מידרוג את הפרופיל הפיננסי של החברה כתואם לרמת הדירוג.
גמישות ונזילות טובות ביחס לצרכי שירות החוב בשנים הקרובות
נכון למועד דוח הדירוג, לחברה חוב אג"ח בהיקף של כ- 1.35 מיליארד ₪ (לאחר גיוס האג"ח שנעשה במהלך חודש יולי) ויתרת נזילות בהיקף של כ- 410 מיליון ₪ (לאחר הגיוס האמור). בשנת 2013 לחברה לא נותרו פרעונות קרן אג"ח ובשנת 2014 פרעון קרן האג"ח מסתכם לכ- 30 מיליון ₪ בלבד (בהתחשב בפרעונות האג"ח החדש). יחד עם זאת, החל משנת 2015 צפויה עלייה בחלות האג"ח השוטפת, והיא צפויה לעמוד על כ- 180 מיליון ₪, מדי שנה, בשנים 2015-2019. מלבד יתרות הנזילות והתזרימים השוטפים מפעילות לחברה יכולת לשרת את האג"ח בזכות גמישות פיננסית הנובעת מהחזקה בנכסים מניבים שאינם משועבדים בהיקף של כ- 600 מיליון ₪, אשר צפויים לעלות לכ- 975 מיליון ₪ בתחילת שנת 2014 במידה והחברה לא תמחזר את החוב בגין הנכס בכרמיאל. כמו כן, יש לציין כי לטובת אג"ח ד', אשר היקפו נאמד בכ- 414 מיליון ₪, משועבדים נכסים מניבים בהיקף של כ- 694 מיליון ₪. מידרוג מעריכה את גמישותה הפיננסית של החברה כטובה ביחס לצורכי הנזילות של החברה, ובהתחשב בתזרים השוטף של החברה ובנגישותה הטובה לשוק ההון.
אודות החברה
חברת ביג מרכזי קניות הוקמה והתאגדה בישראל בדצמבר 2004, כחברה פרטית אשר איגדה החזקה במספר נכסים. החברה מתמחה בתפעול, החזקה והשכרה של מרכזי קניות פתוחים הידועים גם כ- "Power Centers", "Outlet", ו- "Retail Boxes", וכן בייזום פרויקטים על ידי רכישה או הקמה. ב- 2006 ביצעה החברה הנפקת מניות ונהפכה לחברה ציבורית.
בשנת 2010 החלה החברה לפעול בתחום מרכזי הקניות בארה"ב וכיום מהווה זרוע זו נדבך מרכזי בפעילות. בנוסף, לחברה פעילות בהיקף מצומצם גם בסרביה ובהודו.
בעל השליטה בחברה הינו מר יהודה נפתלי המחזיק בכ- 48% ממניות החברה ואף מכהן כיו"ר דירקטוריון החברה.
בעלי עניין נוספים בחברה הינם מר רוני נפתלי (25% ממניות החברה) ומר איתן בר זאב (7.2%).
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
