עידו אייסג
15/10/2013
מידרוג מאשרת מחדש דירוג Baa1 באופק שלילי לסדרות האג"ח א', ב' ו-ג' שבמחזור של חברת מצלאוי חברה לבניין בע"מ. כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להרחבת סדרה ו/או הנפקת סדרה חדשה, בסכום של עד 100 מיליון ₪ ע.נ.. תמורת הגיוס תשמש למחזור חוב ולפעילות השוטפת, לרבות השקעת ההון העצמי הנדרש להפעלת פרויקטים לייזום יח"ד למגורים.
ממידרוג נמסר כי הדירוג והאופק השלילי נתמכים, בין היתר, בפיזור מקורות לשירות החוב בשל מגזרי ייזום בנייה למגורים, מגזר הנדל"ן המניב ומגזר ביצוע עבודות קבלניות לחיצוניים; לחברה ותק, ניסיון ויכולות בנייה ותכנון גבוהות, התומכים ביכולתה להוציא לפועל פרויקטים מורכבים. האמור גם מאפשר לחברה לייצר תזרים ורווח מפרויקטים בהם יש השקעה נמוכה יחסית של הון עצמי ו/או החזר מהיר של ההון העצמי שהושקע (זאת לעומת הקרקעות בבעלות החברה בצומת עלית, הבורסה ברמת גן ומתחם כורזין בגבעתיים, בהן הושקעו משאבים משמעותיים לפני מספר שנים אשר טרם הפיקו תזרים לשירות החוב); איכות המקורות לשירות החוב מעבר לפעילות השוטפת, הכוללים, בין היתר, נכסים מניבים, אשר בחלקם אינם משועבדים וחלקם משועבדים ב-LTV נמוך, באופן המקנה לחברה גמישות פיננסית, וכן קרקעות באזורי ביקוש, הצפויים לאפשר לחברה לעמוד בהתחייבויותיה בטווח הקצר-והבינוני.
מידרוג מצפה כי החברה תפעל להגדלת היקף הנזילות שלה כבר בטווח הקצר, כך שלא יתעורר לחץ למימוש/גיוס חוב בתנאי לחץ וכן על מנת להבטיח את המקורות הנדרשים להפעלת פרויקטים נוספים וזאת - בהתייחס לכך שדחיית מועד ההפעלה בשל עיכוב הבירוקטי בהליכי התכנון של מספר פרויקטים מביא לכך שקיים חוסר התאמה בין לוח הסילוקין של החברה לבין מועדי קבלת התזרים מהפעילות השוטפת; להערכת מידרוג, ההתקדמות במצב התכנוני של מספר פרויקטים להקמת בנייני מגורים ולהקמת נכסים מניבים משפרת משמעותית את נראות התזרים של החברה בטווח הארוך. מנגד, המשך שחיקה ביחסים הפיננסיים, לרבות יחסי האיתנות והתזרים הפרמננטי שהחברה מייצרת, משליכים לשלילה על הדירוג.
לאור הגיוס המתוכנן והצפי להכרה נמוכה בהכנסה ממגזר הייזום למגורים, מידרוג מעריכה המשך קיטון בהון העצמי ושחיקה נוספת ביחסי האיתנות בטווח הקצר; היקף הפעילות של החברה, כפי שבא לידי ביטוי במספר יחידות הדיור בבניה בשנה האחרונה, נמוך יחסית, אף על פי שצפוי גידול בהיקף הפעילות כבר בטווח הקצר וגידול משמעותי נוסף בטווח הבינוני-ארוך. יצוין כי עקב כללי הכרה בהכנסה, גידולים אלו לא ישתקפו בתוצאות החברה באופן מיידי. יתרה מכך, היות חלק ניכר מהפרויקטים בשלבי ביצוע התחלתיים, או לקראת ביצוע, באופן שמרבית יח"ד טרם נמכרו, מגדיל, להערכת מידרוג, את רגישות החברה להאטה בענף המגורים בישראל; לחברה מספר פרויקטים, המאופיינים ברמת מורכבות תכנונית גבוהה (כגון פינוי בינוי, קרקעות בשלבי תכנון שונים), המהווה גורם סיכון בפעילות בשל אי הוודאות לגבי מועד והיתכנות חלק מהפרויקטים. אולם, במהלך השנים האחרונות נעשתה התקדמות תכנונית בחלק הפרויקטים המרכזיים של החברה, ובייחוד בפרויקטים בצומת עלית ברמת גן ובמתחם הכלנית בקריית אונו, באופן אשר ממתן במידה מסוימת את הסיכון הנ"ל.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
ממידרוג נמסר כי הדירוג והאופק השלילי נתמכים, בין היתר, בפיזור מקורות לשירות החוב בשל מגזרי ייזום בנייה למגורים, מגזר הנדל"ן המניב ומגזר ביצוע עבודות קבלניות לחיצוניים; לחברה ותק, ניסיון ויכולות בנייה ותכנון גבוהות, התומכים ביכולתה להוציא לפועל פרויקטים מורכבים. האמור גם מאפשר לחברה לייצר תזרים ורווח מפרויקטים בהם יש השקעה נמוכה יחסית של הון עצמי ו/או החזר מהיר של ההון העצמי שהושקע (זאת לעומת הקרקעות בבעלות החברה בצומת עלית, הבורסה ברמת גן ומתחם כורזין בגבעתיים, בהן הושקעו משאבים משמעותיים לפני מספר שנים אשר טרם הפיקו תזרים לשירות החוב); איכות המקורות לשירות החוב מעבר לפעילות השוטפת, הכוללים, בין היתר, נכסים מניבים, אשר בחלקם אינם משועבדים וחלקם משועבדים ב-LTV נמוך, באופן המקנה לחברה גמישות פיננסית, וכן קרקעות באזורי ביקוש, הצפויים לאפשר לחברה לעמוד בהתחייבויותיה בטווח הקצר-והבינוני.
מידרוג מצפה כי החברה תפעל להגדלת היקף הנזילות שלה כבר בטווח הקצר, כך שלא יתעורר לחץ למימוש/גיוס חוב בתנאי לחץ וכן על מנת להבטיח את המקורות הנדרשים להפעלת פרויקטים נוספים וזאת - בהתייחס לכך שדחיית מועד ההפעלה בשל עיכוב הבירוקטי בהליכי התכנון של מספר פרויקטים מביא לכך שקיים חוסר התאמה בין לוח הסילוקין של החברה לבין מועדי קבלת התזרים מהפעילות השוטפת; להערכת מידרוג, ההתקדמות במצב התכנוני של מספר פרויקטים להקמת בנייני מגורים ולהקמת נכסים מניבים משפרת משמעותית את נראות התזרים של החברה בטווח הארוך. מנגד, המשך שחיקה ביחסים הפיננסיים, לרבות יחסי האיתנות והתזרים הפרמננטי שהחברה מייצרת, משליכים לשלילה על הדירוג.
לאור הגיוס המתוכנן והצפי להכרה נמוכה בהכנסה ממגזר הייזום למגורים, מידרוג מעריכה המשך קיטון בהון העצמי ושחיקה נוספת ביחסי האיתנות בטווח הקצר; היקף הפעילות של החברה, כפי שבא לידי ביטוי במספר יחידות הדיור בבניה בשנה האחרונה, נמוך יחסית, אף על פי שצפוי גידול בהיקף הפעילות כבר בטווח הקצר וגידול משמעותי נוסף בטווח הבינוני-ארוך. יצוין כי עקב כללי הכרה בהכנסה, גידולים אלו לא ישתקפו בתוצאות החברה באופן מיידי. יתרה מכך, היות חלק ניכר מהפרויקטים בשלבי ביצוע התחלתיים, או לקראת ביצוע, באופן שמרבית יח"ד טרם נמכרו, מגדיל, להערכת מידרוג, את רגישות החברה להאטה בענף המגורים בישראל; לחברה מספר פרויקטים, המאופיינים ברמת מורכבות תכנונית גבוהה (כגון פינוי בינוי, קרקעות בשלבי תכנון שונים), המהווה גורם סיכון בפעילות בשל אי הוודאות לגבי מועד והיתכנות חלק מהפרויקטים. אולם, במהלך השנים האחרונות נעשתה התקדמות תכנונית בחלק הפרויקטים המרכזיים של החברה, ובייחוד בפרויקטים בצומת עלית ברמת גן ובמתחם הכלנית בקריית אונו, באופן אשר ממתן במידה מסוימת את הסיכון הנ"ל.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
