עידו אסייג
09/11/2013
מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A2 לסדרות האג"ח ה', ו', ז', יא' ו- יב' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת ישרס חברה להשקעות בע"מ (להלן: "ישרס" או "החברה") באופק דירוג יציב. כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה/הרחבת הסדרות הקיימות, בסכום של עד 100 מיליון ₪ ע.נ., אשר תשמש להשקעות, למחזור חוב ולפעילות השוטפת.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 06.11.2013. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע.
הדירוג נתמך ביציבות ואף שיפור מסויים בתחומי הפעילות העיקריים של החברה, הבאים לידי ביטוי בהרחבה ואיכלוס בהצלחה של מצבת הנכסים המניבים, לרבות השכרות חדשות בפארקים הטכנולוגיים במלחה והר חוצבים ואכלוס מוצלח של בנייני המשרדים בחברת עוגן וזאת - בהמשך לצמיחת ה- NOI בשנים האחרונות. האמור תורם גם להיקף התזרים הפרמננטי ויחסי הכיסוי וצפוי להביא להקטנת החשיפה לתנודתיות בתוצאות, הנובעת ממגזר הייזום למגורים. התקדמות בפרויקטים ובמכירות בתחום מגזר המגורים תורמת משמעותית לרווח הגולמי (בשיעורי רווחיות סבירים לענף), וצפויה להביא להמשך הצגת יחסי כיסוי טובים בשנים הקרובות. יצוין כי במחצית הראשונה, החברה לא מסרה מספר רב של יח"ד, באופן אשר השפיע לשלילה על יחסי הכיסוי.
במחצית השנייה של 2013 צפוי גידול ברווח מהמגזר בשל מסירת יח"ד לרוכשים, בעיקר בפרויקטים בקריית אונו וחיפה; גיוון מקורות ופעילות החברה, לרבות נכסים וקרקעות הרשומים בספרים בשווי היסטורי, הנמוך משמעותית משוויים הכלכלי, באופן התומך ביכולת שירות החוב ובהמשך פעילות החברה בעתיד; שיפור מתמשך ביחסי האיתנות לאורך השנים האחרונות; שיפור משמעותי בהיקף הפעילות ובתזרים הפרמננטי של החברות הבנות, עוגן והגנים הטכנולוגיים; מקורות התזרים הצפויים, היקף מסגרות אשראי חתומות ולא מנוצלות, הנגישות לשוק ההון, הנראית בהנפקות החברה ונזילות החברה, יש בהם כדי לשרת את לוח הסילוקין של החברה, אשר אינו פרוס בצורה נוחה, באופן יחסי. רמת מינוף נמוכה למרבית הנכסים מוסיפה גם היא לגמישות הפיננסית, ותומכת במיחזור הלוואות בנקאיות, במידת הצורך. כך למשל, לחברה נכסים מניבים ומלאי יח"ד גמור לא משועבדים בהיקף של כ-330 מיליון ₪ וקרקעות לא משועבדות בהיקף של מעל 400 מיליון ₪ וזאת בנוסף לאחזקות בחברת הגנים הטכנולוגיים. כמו כן, ה-LTV המשוקלל של הנכסים המשועבדים עומד על כ-40% בלבד, אשר מאפשר גידול המינוף על נכסים אלו.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 06.11.2013. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע.
הדירוג נתמך ביציבות ואף שיפור מסויים בתחומי הפעילות העיקריים של החברה, הבאים לידי ביטוי בהרחבה ואיכלוס בהצלחה של מצבת הנכסים המניבים, לרבות השכרות חדשות בפארקים הטכנולוגיים במלחה והר חוצבים ואכלוס מוצלח של בנייני המשרדים בחברת עוגן וזאת - בהמשך לצמיחת ה- NOI בשנים האחרונות. האמור תורם גם להיקף התזרים הפרמננטי ויחסי הכיסוי וצפוי להביא להקטנת החשיפה לתנודתיות בתוצאות, הנובעת ממגזר הייזום למגורים. התקדמות בפרויקטים ובמכירות בתחום מגזר המגורים תורמת משמעותית לרווח הגולמי (בשיעורי רווחיות סבירים לענף), וצפויה להביא להמשך הצגת יחסי כיסוי טובים בשנים הקרובות. יצוין כי במחצית הראשונה, החברה לא מסרה מספר רב של יח"ד, באופן אשר השפיע לשלילה על יחסי הכיסוי.
במחצית השנייה של 2013 צפוי גידול ברווח מהמגזר בשל מסירת יח"ד לרוכשים, בעיקר בפרויקטים בקריית אונו וחיפה; גיוון מקורות ופעילות החברה, לרבות נכסים וקרקעות הרשומים בספרים בשווי היסטורי, הנמוך משמעותית משוויים הכלכלי, באופן התומך ביכולת שירות החוב ובהמשך פעילות החברה בעתיד; שיפור מתמשך ביחסי האיתנות לאורך השנים האחרונות; שיפור משמעותי בהיקף הפעילות ובתזרים הפרמננטי של החברות הבנות, עוגן והגנים הטכנולוגיים; מקורות התזרים הצפויים, היקף מסגרות אשראי חתומות ולא מנוצלות, הנגישות לשוק ההון, הנראית בהנפקות החברה ונזילות החברה, יש בהם כדי לשרת את לוח הסילוקין של החברה, אשר אינו פרוס בצורה נוחה, באופן יחסי. רמת מינוף נמוכה למרבית הנכסים מוסיפה גם היא לגמישות הפיננסית, ותומכת במיחזור הלוואות בנקאיות, במידת הצורך. כך למשל, לחברה נכסים מניבים ומלאי יח"ד גמור לא משועבדים בהיקף של כ-330 מיליון ₪ וקרקעות לא משועבדות בהיקף של מעל 400 מיליון ₪ וזאת בנוסף לאחזקות בחברת הגנים הטכנולוגיים. כמו כן, ה-LTV המשוקלל של הנכסים המשועבדים עומד על כ-40% בלבד, אשר מאפשר גידול המינוף על נכסים אלו.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
