שיר נדל"ן >> מידרוג מאשרת לשיר נדל"ן של שלמה שמלצר גיוס של 110 מיליון שקלים בדירוג BAA1 באופק יציב

מידרוג מאשרת מחדש דירוג Baa1, באופק דירוג יציב לסדרת אג"ח א' וסדרת אג"ח ב' שבמחזור של חברת ש.י.ר שלמה נדל"ן בע"מ כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה בהיקף של עד 110 מיליון ₪ תמורת ההנפקה תשמש לרכישת נכס נדל"ן להשקעה המיועד לתעשייה המצוי במרכז הארץ.
 
ש.י.ר שלמה נדל"ן בע"מ פועלת כזרוע נדל"ן של קבוצת שלמה. פעילות זו כוללת תפעול וייזום של נכסים מניבים בישראל ובחו"ל, כאשר המשמעותי מביניהם הינו המרכז הלוגיסטי בצריפין. כמו כן, בשנת 2011 החברה הרחיבה את פעילותה לתחום המלונאות במערב אירופה. החברה מוחזקת בבעלות מלאה על ידי ש.י.ר – יבוא רכב בע"מ, חברה בבעלות ובשליטה מלאות של מר שלמה שמלצר ועתליה שמלצר. מר שמלצר מהווה דמות מפתח בעסקי החברה ומעורב אישית בפעילותה.
 
 הדירוג ואופק הדירוג נסמכים, בין היתר, על המשך התפתחות הפעילות המלונאית של החברה בגרמניה, ותחילת הפקת הכנסה ממרבית המלונות, באופן התורם להכנסות החברה ולהיקף התזרים לצורך שירות החוב; במהלך שנת 2014 החברה צפויה להתחיל את הפעלת המלון המרכזי, המצוי בהקמה, כך שלמעט הרחבת מלונות פעילים, כלל המלונות צפויים להפיק הכנסה כבר בטווח הקצר. בהקשר זה, מידרוג מציינת לחיוב את מימוש אחזקת החברה במלונות באמסטרדם ורכישת חלק השותפים במלון בפרנקפורט, תוך הקטנת החשיפה היזמית הנובעת מהפרויקט באמסטרדם, אשר השלמת בנייתו צפויה רק בעוד מספר שנים; שיתוף פעולה עם רשתות בתי מלון בין לאומיות, לשימוש במותגיהן ומערכות השיווק שלהן. כגון, הולידיי אין ולאחרונה גם רשת Wyndham, צפוי לקדם את עסקי המלונאות של החברה. החברה קיבלה מענקי שימוש מרשתות אלה עבור חלק מהמלונות וצפויה לקבל מענקים נוספים בשנת 2014; במספר נכסי החברה בגרמניה נחתם הסכם שכירות לטווח ארוך עם החברה המתפעלת נכסים אחרים במדינה, כך שלמעשה, משנה החברה את אופי החזקתה באותם נכסים להחזקה מניבה עם שוכרים לטווח ארוך. הסכם זה משפיע לחיוב על פרופיל הסיכון של החברה; יציבות מצבת הנכסים המניבים בישראל, המושכרים בעיקר לחברות מקבוצת שלמה שמלצר, בעל השליטה בחברה; מח"מ ארוך של מועדי סיום חוזים ושיעורי תפוסה גבוהים (כ- 99%). בנוסף, בימים אלו החברה מקימה נכס נוסף באזור אשקלון, לאחר חתימה על חוזה שכירות ארוך טווח, אשר צפוי להוסיף גם הוא לתזרים החברה מישראל; נזילות גבוהה ביחס ללוח הסילוקין, הפרוס בצורה נוחה יחסית. אף על פי כן, להערכת מידרוג, הנזילות צפויה לקטון בטווח הקצר, בשל השקעות הון עצמי במספר פרויקטים; צמיחה בהון העצמי, כאשר, להערכת מידרוג, ייתכן וקיים שווי כלכלי נוסף להון העצמי החשבונאי בחלק מהמלונות הרשומים בדוחות כרכוש קבוע לפי בסיס עלות. בשל האמור, יחסי האיתנות בולטים לטובה לרמת הדירוג, הן בדוח המאוחד של החברה, הכולל את הפעילות המלונאית כחברה מוחזקת, והן בניתוח הפעילות המלונאית על בסיס של איחוד יחסי. מנגד, הדירוג מביא בחשבון את ריכוזיות פעילות החברה בישראל, החשופה משמעותית לשוכרים מקבוצת שלמה שמלצר ואת חשיפת החברה לתחום המלונאות בגרמניה (אף על פי שמדובר בעיקר במלונות הפונים לתיירות עסקית ולא תיירות Leisure); פעילות החברה בגרמניה קיימת תקופה קצרה יחסית, וחלק מהמלונות טרם הפיקו הכנסה במשך שנה מלאה; העדר נכסים מניבים משמעותיים חופשיים משעבוד, אף על פי שישנם מספר נכסים המשועבדים ב-LTV נמוך.

יצוין כי, הדירוג מביא בחשבון את כוונת החברה להשתמש בתמורת ההנפקה ובנזילות הקיימת לצורך מימון רכישת נכס אשר צפוי להניב דמי שכירות יציבים למשך מספר שנים תמורת כ-120 מיליון ₪. הנכס משתרע על קרקע משמעותית. אולם, המח"מ של הסכמי השכירות אינו ארוך וקיימת סבירות גבוהה כי לאחר מספר שנים לא יחודשו הסכמי השכירות הקיימים. לאחר מכן, החברה מניחה כי בשלב מסוים לאור הפיתוח הצפוי בסביבת הנכס, ניתן יהיה לפתח נכס מניב משמעותי על שטח הנכס.

מחד, מידרוג מציינת לחיוב כי הנכס יביא לפיזור וגיוון בפעילות החברה ויתרום לתזרים הפרמננטי בשנים הראשונות. מאידך, בשל האפשרות לקיטון בתזרים הפרמננטי, לכל הפחות בתקופת הביניים, בין סיום הסכמי השכירות ועד לפיתוח הנכס והסביבה, ובמסגרת שיקולי הדירוג, מידרוג מתחשבת גם בהיבט היזמי המיוחס לנכס.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.