חיים אטקין
קרן מרדכי
01/01/2014
האם קריסת המרפסות בבניין החדש בחדרה תפגע בשווי הדירות? סביר שכן. כך אומר שמאי המקרקעין והרכוש חיים אטקין.
החשיפה התקשורתית לאירוע קריסת המרפסות והתמונות הקשות להם נחשפו כל תושבי המדינה, יזכרו היטב בשנים הקרובות, לאחר שאלו נחקקו והוטבעו בזיכרון הקולקטיבי.
הפגיעה הפיזית והזק הפיזי שנגרם רק לחלק מהדירות מטיל מום פסיכולוגי בכל יתר הדירות בבניין עניין שישפיע על נכונותו של רוכש פוטנציאלי לשלם את מלוא התמורה ויעמיד את המוכר בעמדת מו"מ נחותה.
ההפסד הכספי של רוכשי הדירות יבוא לידי ביטוי לא רק בשל היעדר פתרונות דיור עד גמר בירור מצבו של המבנה אלא בעת המכירה של הנכס, שכן האירוע מתועד כבר בתיק הבניין כמו גם כל תוצאות הבדיקות שייערכו על מנת לקבוע את מצבו של הבניין.
פסקי דין רבים דנים בסוגית ירידת הערך ומנתחים נושא זה ניתוח מעניין והם דנים בתוצאות של שלילת הנאה מנכס הפוגעת בשוויו, אפילו פגיעה פסיכולוגית בהקשר עם השווי.
פסק דינו של בית המשפט העליון הפניקס נ.מוריאנו 3577/93 , פסק דין העוסק אומנם בסוגיית ירידת ערך רכב אך ניתן ללמוד ממנו, ובו נקבע כי: "ערך השוק של נכס נגזר מתפיסת הבריות את תועלתו עבורם, את שלמותו החזותית ואף האסטטיות שבו" (ההדגשות שלי ח.א)
בפס"ד ע"א 2016/00 בבית משפט העליון כתבה, בין היתר, השופטת מ' נאור בהחלטתה : "נכס פגוע ומתוקן שווה פחות מנכס חדש שלא נפגע. יש כמובן תיקונים שמחזירים את הנכס למצבו הראשוני כאילו היה חדש, אולם, ראשית המדובר על כאילו, ושנית, לא תמיד הדבר אפשרי. פסלון שנשבר והודבק שווה פחות מפסלון שלם.
ייתכן שהביטוי המוחשי לנזק יבוא לידי ביטוי רק בעתיד, אך הנזק עצמו כבר נגרם. הוא בר כימות בשקלים ואגורות".
עוד נכתב בפס"ד כי קיימת ירידת ערך אובייקטיבית אשר מהווה את עלות התיקונים, וקיימת ירידת ערך סובייקטיבית אשר מהווה את ירידת ערך הנכס מעבר לכרסום שאותו יוכל להוכיח בראיות קרי ירידת ערך "פסיכולוגית".
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
החשיפה התקשורתית לאירוע קריסת המרפסות והתמונות הקשות להם נחשפו כל תושבי המדינה, יזכרו היטב בשנים הקרובות, לאחר שאלו נחקקו והוטבעו בזיכרון הקולקטיבי.
הפגיעה הפיזית והזק הפיזי שנגרם רק לחלק מהדירות מטיל מום פסיכולוגי בכל יתר הדירות בבניין עניין שישפיע על נכונותו של רוכש פוטנציאלי לשלם את מלוא התמורה ויעמיד את המוכר בעמדת מו"מ נחותה.
ההפסד הכספי של רוכשי הדירות יבוא לידי ביטוי לא רק בשל היעדר פתרונות דיור עד גמר בירור מצבו של המבנה אלא בעת המכירה של הנכס, שכן האירוע מתועד כבר בתיק הבניין כמו גם כל תוצאות הבדיקות שייערכו על מנת לקבוע את מצבו של הבניין.
פסקי דין רבים דנים בסוגית ירידת הערך ומנתחים נושא זה ניתוח מעניין והם דנים בתוצאות של שלילת הנאה מנכס הפוגעת בשוויו, אפילו פגיעה פסיכולוגית בהקשר עם השווי.
פסק דינו של בית המשפט העליון הפניקס נ.מוריאנו 3577/93 , פסק דין העוסק אומנם בסוגיית ירידת ערך רכב אך ניתן ללמוד ממנו, ובו נקבע כי: "ערך השוק של נכס נגזר מתפיסת הבריות את תועלתו עבורם, את שלמותו החזותית ואף האסטטיות שבו" (ההדגשות שלי ח.א)
בפס"ד ע"א 2016/00 בבית משפט העליון כתבה, בין היתר, השופטת מ' נאור בהחלטתה : "נכס פגוע ומתוקן שווה פחות מנכס חדש שלא נפגע. יש כמובן תיקונים שמחזירים את הנכס למצבו הראשוני כאילו היה חדש, אולם, ראשית המדובר על כאילו, ושנית, לא תמיד הדבר אפשרי. פסלון שנשבר והודבק שווה פחות מפסלון שלם.
ייתכן שהביטוי המוחשי לנזק יבוא לידי ביטוי רק בעתיד, אך הנזק עצמו כבר נגרם. הוא בר כימות בשקלים ואגורות".
עוד נכתב בפס"ד כי קיימת ירידת ערך אובייקטיבית אשר מהווה את עלות התיקונים, וקיימת ירידת ערך סובייקטיבית אשר מהווה את ירידת ערך הנכס מעבר לכרסום שאותו יוכל להוכיח בראיות קרי ירידת ערך "פסיכולוגית".
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
