נפגעים מחוק מע"מ בשיעור אפס בקניית דירה ראשונה מקבלן >> רוכשי דירות חדשות ממי שאינם רשומים כקבלנים לא יהנו מהטבת המס

משרד עו"ד ברון ושות': יש להשוות את ההטבה גם למי שרוכשים דירה ראשונה במסגרת קבוצות רכישה ולמי שרוכשים דירה מיזם שאינו רשום כקבלן בעסקאות תמ"א 38

יוזמת שר האוצר לפטור ממע"מ רוכשי דירה ראשונה חדשה מקבלן, זוכה לביקורת מאז פורסם תזכיר התיקון לפני כמה ימים בשל אפליה לרעה של מגזרים שונים בציבור (ערבים וחרדים), אולם לטענת מומחי מס, ההטבה במס המוצעת על פי יוזמת השר יאיר לפיד פוגעת גם במי שרוכשים דירה חדשה במסגרת קבוצות רכישה או מי שרוכשים דירה מיזם במסגרת פרוייקטים של תמ"א 38.
לפי נוסח התזכיר הטבת פטור ממע"מ תחול רק על מי שקונה דירה חדשה מ"קבלן" רשום שעסקו בבניה ומכירת דירות. משרד ברון ושות', המתמחה בין היתר בנד"לן ומיסוי נדל"ן, טוען כי נוצרה אפליה לא מתוכננת שיש לתקנה משום שלדעתם מדובר בטעות מהיסח דעת ולא במתכוון בהכנת תזכיר חוק מס ערך מוסף – הטבה במס בעסקה לרכישת דירה מוטבת.

עו"ד (רו"ח) נעם שרעבי, מנהל תחום מסוי מקרקעין במשרד ברון ושות', אומר כי יש להחיל את החוק גם על רוכשי דירות במסגרת קבוצת רכישה. לדבריו, מתן ההטבה רק לרכישת דירות מקבלנים בעוד שרוכשי דירות באמצעות קבוצת רכישה אינם זכאים להטבה, מהווה פגיעה נוספת באפשרות של יחידים להתקשר לצורך בניית דירה בקבוצת רכישה ואינה עומדת במטרת החקיקה שהיא להוריד את מחירי הדירות.

לדברי עו"ד שרעבי: "המודל של קבוצות הרכישה מהווה היום כלי משוכלל ומפותח מאד בכל הנוגע להיצע דירות והאפשרות של יחידים לרכוש דירה, לעיתים במחיר אטרקטיבי יותר ועל כן, לא ראוי להתעלם מקיומו ולהכביד הכבדה נוספת על האפשרות לפעול מתוקפו".בתחילת דרכן, קבוצות רכישה של קרקעות מיחידים ובניה משותפת חסכו עלויות, הן של מע"מ בגין מרכיב הקרקע, הן של מס רכישה, ששולם רק על מרכיב הקרקע והן של הרווח היזמי ממנו נהנו קבלנים.

החל משנת 2011 תוקנו חוק מסוי מקרקעין וחוק מס ערך מוסף במטרה להשוות בין רוכשי דירות באמצעות קבוצת רכישה לרוכשי דירות מקבלן, בכל מה שקשור למרכיבי המס, ועל כן היום אין הטבת מס לרוכש בקבוצת רכישה אל מול המיסים החלים ביזמות וברכישה מקבלן. "גם מטעם זה אין מקום שלא להחיל את ההטבה על קבוצות רכישה", אומר עו"ד שרעבי.
לדבריו, מדובר בכלי חשוב, המאפשר לאנשים לבנות את דירתם תוך חיסכון של הרווח הקבלני. אי החלת ההטבה יביא ליתרון יחסי מובנה של קבלנים. "מרכיב המס צריך להיות ניטרלי ולא פקטור בשיקול אם לרכוש דירה מקבלן או באמצעות קבוצת רכישה. כפי שרשות המסים ידעה להטיל מע"מ על מרכיב הקרקע בקבוצת רכישה כמו ברכישה של קבלן, מן הראוי שתדע גם לתת את ההטבה כשצריך".

עו"ד שרעבי מציין עוד כי ההטבה המוצעת לא תחול על רוכשים מיזמים למיניהם. כך למשל לגבי מי שרוכש דירה מיזם שביצע עסקת תמ"א 38 ובנה דירות, אבל לא רשום במס הכנסה כקבלן, יחול מע"מ על מכירת הדירה.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.