קבוצת עזריאלי >> מידרוג מאשרת לקבוצת עזריאלי גיוס של 250 מיליון שקלים בדירוג Aa2 באופק יציב‎

מידרוג מאשרת מחדש דירוג Aa2 באופק יציב לסדרת אג"ח א' שבמחזור וכן להלוואה פרטית בהיקף של כ-250 מיליון ש"ח, של קבוצת עזריאלי בע"מ (להלן: "קבוצת עזריאלי", "הקבוצה" או "החברה").
 
דירוג החברה נתמך, בין היתר, במצבת הנכסים המניבים האיכותית, הכוללת קניונים ומגדלי משרדים, מהבולטים והוותיקים בארץ אשר שומרים על שיעורי תפוסה גבוהים מאוד לאורך זמן, תוך גידול בהיקף ה-NOI שהם מניבים, אף על פי ששיעור הצמיחה בנכסים זהים מצוי בהאטה מסוימת (ראו להלן); בשנים האחרונות חל שיפור משמעותי בהיקף הפעילות והפיזור, לרבות רכישת והקמת נכסים בישראל ורכישת נכסים מניבים בחו"ל, באופן התורם לפרופיל הסיכון. אף על פי כן, מרכז עזריאלי ת"א (מגדלי המשרדים והקניון יחדיו) עדיין מהווה נכס מרכזי בפורטפוליו וזאת עד להשלמת הנכסים בייזום.

יצוין כי לחברה כ-2,400 הסכמי שכירות, באופן התורם לפיזור הסיכון בפעילותה; יחסי כיסוי בולטים לטובה ביחס לענף והיקף תזרים פרמננטי משמעותי (FFO) מפעילות הנדל"ן המניב, אשר על פי הנתונים שפרסמה החברה, עומד על קצב של כ-770 מיליון ₪ לשנה[1]. להערכת מידרוג, על בסיס מצבת הנכסים וההתחייבויות הפיננסיות כיום, היקף התזרים צפוי אף להמשיך
 
ולצמוח כבר בטווח הקצר בינוני, בין היתר בשל הנבה שנתית מלאה של נכסים שבנייתם הושלמה או צפויה להסתיים בטווח הקצר-בינוני; החברה פועלת בישראל כ- 30 שנה בניהול, ייזום והקמה של נדל"ן מסחרי ושטחי משרדים מניבים, ונהנית מאיכות ניהול גבוהה וניסיון רב בניהול נכסים מניבים, ובפרט נכסים מסחריים וכן ביעילות תפעולית גבוהה ביחס לענף; לקבוצה גמישות פיננסית גבוהה מאוד, אשר אף התחזקה בשנה האחרונה, כך שלחברה החזקה בנכסי נדל"ן לא משועבדים בהיקף של מעל  ל-12 מיליארד ₪ (כ-1.7 מיליארד ₪ מיוחס לנכסים בהקמה) לעומת כ-7 מיליארד ₪ (כ-1.3 מיליארד ₪ מיוחס לנכסים בהקמה) במועד הדירוג הקודם ביוני 2013, וכן אחזקות במניות סחירות לא משועבדות של בל"ל בשווי משמעותי ומניות לא סחירות ולא משועבדות של לאומי קארד ושל חברת גרנית הכרמל, בנוסף לנכסים בהם שיעורי ה-LTV הינם נמוכים. מידרוג מציינת לחיוב את פעולות החברה למימוש האחזקות שאינן בתחום הנדל"ן.

בשנה האחרונה מימשה החברה חלק מחברות המוחזקות ע"י גרנית, לרבות השלמת מכירת חברת טמבור בכ-500 מיליון ₪ (כ-280 מיליון ₪ עלו כדיבידנד לחברה והיתרה שימשה לפירעון חובות של חברת גרנית הכרמל), הסכם למימוש מתקני ההתפלה בפלמחים תמורת כ-430 מיליון ₪ (ככל שיושלם) והסכם למכירת הפעילות הסולארית בכ-175 מיליון ₪ (ככל שיושלם); רמת המינוף של החברה הינה מהנמוכות בענף ונתמכת ע"י מדיניות פיננסית וחלוקת דיבדנדים שמרנית; רמת נזילות טובה ביחס לחלויות החוב ולהיקף התזרים של החברה. מנגד, החברה עלולה להיות חשופה לשינוי בשווי אחזקותיה בבנק לאומי (כ-4.8%), אשר מוצגים בספרי החברה בשווי של כ – 946 מיליוני ₪, נכון ליום 30.06.2014 (יצוין כי לאחר תאריך המאזן שווי המנייה עלה במקצת, כך שכיום שווי שוק אחזקות החברה במניות בנק לאומי עומד על כ-1,031 מיליון ש"ח).

כמו כן, החברה עשויה להיות חשופה במידה מסויימת, להאטה משמעותית במשק הישראלי ו/או פגיעה משמעותית בתחום הקניונים, בשל פתיחתם של מרכזים מתחרים נוספים ו/או בשל תמורות בטעמי האוכלוסיה, כגון מעבר לרכישות מוצרים באמצעות האינטרנט. בהקשר זה, יצוין כי בשנת 2013 ובמחצית הראשונה של שנת 2014 היקף הצמיחה ב-NOI של נכסים זהים עמד על כ-1% וכ-1.5% בהתאמה, לעומת צמיחה משמעותית יותר בשנים קודמות. האמור נובע, הן מהאטה בקצב הצמיחה של הצריכה הפרטית בישראל והן מהתגברות התחרות באיזור של חלק מנכסי החברה ובייחוד ביחס לקניון בבאר שבע ובקניון בקריית אתא (נכס פחות משמעותי ביחס להיקף החברה). מידרוג, מציינת לחיוב כי בשל איכות תיק הנכסים, למרות הפגיעה בנכסים אלו, היקף ה-NOI, ה-FFO ואף שוויים הכולל של נכסי הנדל"ן להשקעה, המשיך לצמוח. כמו כן, בטווח הארוך, לחברה קרקעות להקמת מספר פרויקטים משמעותיים בתחום המסחר והמשרדים (ואף שטחים מסויימים למגורים) על ציר מנחם בגין ת"א אשר הצלחת אכלוסם תלויה, בין היתר, במגמות היצע וביקוש בשוק המשרדים בת"א וזאת בהתחשב בצפי לגידול ניכר בשטחים להשכרה באזור. אף על פי כן, איתנות החברה, היקף התזרים והצלחתה בעבר באכלוס נכסים משמעותיים בישראל ממתנים את הסיכונים הנ"ל.
 
ביום 9 ביולי 2014, הודיעה החברה על פטירתו של מר דוד עזריאלי ז"ל, יו"ר הדירקטוריון ובעל השליטה בחברה. ביום 21 ביולי 2014 מינה דירקטוריון החברה את הגב' דנה עזריאלי, כיו"ר דירקטוריון החברה. עוד קודם לכן, לאור הידרדרות במצבו הבריאותי של מר דוד עזריאלי ז"ל, מינה דירקטוריון החברה את הגב' דנה עזריאלי כממלאת מקומו. דנה עזריאלי כיהנה בתפקידים שונים בקבוצה, מזה כ-13 שנים לרבות סגנית יו"ר הדירקטוריון החל משנת 2010. להערכת מידרוג, תרומתו של מר עזריאלי לחברה השפיעה באופן חיובי על הצלחתה ופעילותה של החברה ובהתבססותה כחברה מובילה בתחומה בישראל. אף על פי כן, בשלב זה לא ניתן להעריך האם פטירתו של מר עזריאלי תוביל לשינוי במדיניות התפעולית והפיננסית של החברה וכי התוכניות העתידיות כפי שהוצגו למידרוג לא השתנו. מידרוג תמשיך לבחון את התנהלות החברה ביחס למדיניות הפיננסית בעבר.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.