עידו אסייג
04/11/2014
מידרוג מודיעה על מתן דירוג A2 באופק יציב לסדרת אג"ח חדשה בסך של עד 400 מיליוני ₪ ע.נ. אותה תנפיק חברתSpencer Equity Group Limited (להלן: "החברה"). תמורת ההנפקה תשמש, בין היתר, להשקעות ולפעילות השוטפת. בכוונת החברה לבצע גידור של מרבית תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 30/10/2014. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע.
פרופיל החברה
החברה הוקמה בשנת 2014 כחברה פרטית המאוגדת לפי דיני איי הבתולה הבריטיים (בהתאם לתשקיף ההנפקה, על החברה יחולו הוראות חוק ניירות ערך והתקנות מכוחו על חברות שהתאגדו מחוץ לישראל אך נסחרות בבורסה המקומית). בעל השליטה בחברה הינו מר ג'ואל גלאק אשר מחזיק את מלוא זכויות ההצבעה בחברה ובעלי המניות העיקריים בחברה הינם מר ג'ואל גלאק וכן קרן נאמנות שהנאמנה שלה הינה גב' שרה גלאק (רעייתו של בעל השליטה), אשר יעבירו לחברה עם השלמת ההנפקה את אחזקותיהם בתאגידים המחזיקים בנכסי נדל"ן, הכוללים, בין היתר, כ-1,450 יח"ד ב-15 נכסים שונים ברחבי העיר ניו-יורק. למר גלאק ניסיון של כ-15 שנים בתחום הנדל"ן המניב למגורים בניו-יורק סיטי. החברה עוסקת ברכישה, אחזקה והשבחה של בתי דיור להשכרה, בעיקר בניינים שהינם חלק מתוכנית דיור ממשלתית הנקראת "Section 8 New Construction or Substantial Rehabilitation" (להלן: "HUD"). דיירים הזכאים להשתתף בתוכנית מקבלים סבסוד של רוב שכ"ד (ממוצע החברה עומד על כ-74% לנכסים מסוג זה) המשולם באופן ישיר לחברה ע"י הממשל הפדרלי והיתרה ע"י השוכר.
תמהיל הנכסים המניבים של החברה בנוי באופן הבא:
· כ-76% מהשוכרים הינם שוכרים המוגדרים במעמד של HUD.
· כ-20% מהשוכרים נמצאים בתוכניות פיקוח שכ"ד (בעיקר Rent Stabilization).
· כ-4% הינם שוכרים בשכירות חופשית.
בנוסף, החברה מחזיקה יחד עם שותפים בשני פרויקטים לייזום דירות להשכרה בהיקף של כ-220 יח"ד, כאשר אחד מהפרויקטים נמצא לקראת סיום וצפוי להתחיל להניב במהלך החודשים הראשונים לשנת 2015 (מדובר בחלק ב' של פרויקט הממוקם בשכונת ויליאמסבורג ברובע ברוקלין בעיר ניו יורק (אחד האזורים הצומחים ביותר בעיר), כאשר חלק א' כלל ייזום של 39 יח"ד שהושלמו במחצית השנייה של 2014 ונמצאים כיום בתפוסה של כ-99%). כמו כן, לחברה החזקה של 50% בקרקע בשכונת ויליאמסבורג ברובע ברוקלין בעיר ניו יורק, והחברה יחד עם השותף בנכס, פועלת לשינוי ייעוד הקרקע לצורך הגדלת זכויות הבניה ליותר מ-900 אלף sq.f(בעיקר בתחום המגורים). בנוסף, לחברה אחזקה לא מהותית (10%) במלון המצוי לקראת פתיחה ב-2015.
שירותי הניהול העיקריים לפעילות החברה יינתנו ע"י חברה חיצונית (להלן "חברת הניהול") שהינה בבעלותו של מר גלאק וזאת בתמורה לכ-6% מהכנסות שכ"ד (הוצאה זו מגולמת ב-NOI של החברה). הסכמי הניהול כוללים בעיקר שירותי, ניהול ותפעול הנכסים ושירותי אחזקה.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
