בועז בן שיטרית ורו"ח אורן שרייבר
01/01/2015
בהמשך לדוח הדירוג מיום 18.12.2014 בדבר הכנסת דירוג סדרות החברה ל-Credit Review עם השלכות שליליות מודיעה מידרוג על אישור מחדש של דירוג החברה לרמה A2 לסדרות אג"ח ד', ה' ו-ח' אותן הנפיקה דרבן השקעות בע"מ (להלן "החברה" או "דרבן") ועל הורדת אופק הדירוג מיציב לשלילי.
דירוג החברה נתמך בהיקף פעילות רחב, הכולל נכסים מניבים בהיקף של מעל ל-3.5 מיליארד ₪, המאופיינים בפיזור נרחב וצפויים לייצר של כ-235 מ' ₪ בשנה. כיום עיקר פעילות החברה מתרכזת בכלכלות יציבות יחסית - ישראל וגרמניה (בנוסף לחברה מספר השקעות בקנדה הנמצאות בתהליכי מימוש). לחברה היקף הון עצמי משמעותי ויחסי איתנות טובים גם בהתחשב בתרחישי רגישות שנלקחו במסגרת שיקולי הדירוג.
שינוי אופק הדירוג נובע מאירועים משמעותיים שחלו לאחרונה, הנובעים מהתדרדרות במצבה של חברה מוחזקת -Mirland Development Corporation Plc (להלן: "מירלנד"). להערכת מידרוג, ההתפתחויות האחרונות משפיעות לרעה על רמת הסיכון בחברה בשני מישורים: אפשרות למחיקת הון בהיקף משמעותי בגין ההחזקה במירלנד והרעה בנגישות חברת האם (להלן "כלכלית ירושלים") למקורות נזילות באופן העשוי להגדיל את הישענותה על דיבידנדים מהחברה. חשיפת סיכון נוספת הינה בדמות השקעת החברה בחברת "סויטלנד", הכוללת אף סיכון מימוש הערבויות שהוענקו לה ע"י החברה.
אי ודאות באשר לשווי אחזקות החברה במירלנד, לאור הסדר חוב המתגבש, פוגע באיתנות החברה ומגדיל את תלותה של חברת האם בתקבולי דיבידנד מהחברה; לחברה אף חשיפה למחיקות הון ומימוש ערבויות בסויטלנד
כאמור בהמשך להודעת מירלנד מיום ה-18.12.2014 על דחיית תשלומים למחזיקי אגרות החוב, נוצר ספק באשר לשווי מניותיה ושווי נכסיה לאחר פירעון ההלוואות הספציפיות שאליהן משועבדים הנכסים (ופירעון אגרות החוב). משכך, מידרוג בוחנת תרחישים של מחיקת השקעתה בחברת מירלנד, המוערכת בכ-150 מ' ₪. בנוסף למחיקה אפשרית זו, לחברה חשיפה לחברת "סויטלנד" (כ-20% החזקה), הפועלת בעיקר באוקראינה ובלארוס (דירוג מדינה של Caa3 שלילי ו-B3 שלילי, בהתאמה).
כלל חברות הקבוצה (דרבן, כלכלית ירושלים ומבני תעשיה) העניקו ערבויות (כל אחת ביחד ולחוד למלוא ההתחייבויות) כלפי מחזיקי אגרות החוב של סויטלנד וכלפי חלק מההלוואות הבנקאיות של סויטלנד (סך ערבויות של כ-406 מ' ₪). מידרוג מעריכה כי הסבירות למחיקת הון נוספת בגין ההחזקה בסויטלנד וכן תרחיש של תמיכה בחברה כחלק ממימוש הערבויות שהוענקו לה גדלה בתקופה האחרונה. יתר על כן, בשל מבנה הערבות שניתנה, לא מן הנמנע כי באם תמומש הערבות, תרומתה של דרבן עלולה להיות מעבר לחלקה היחסי בחוב המובטח באופן אשר עשוי להגדיל את נטל החוב בחברה באופן משמעותי.
נציין כי לחברת האם, כלכלית ירושלים, חשיפה נרחבת יותר למחיקות הון בעקבות התדרדרות מצבן של מירלנד ולסוויטלנד, ככל שיתרחשו. להערכת מידרוג, ככל שיגברו צרכי התזרים של כלכלית ירושלים בטווח השנים הקרובות, סביר כי תחול עליה בתלותה מתזרימי דיבידנדים מדרבן.
היקף פעילות ופיזור נכסי החברה גבוה ומהווה גורם חיובי בדירוג; החברה פועלת למיקוד אזורי הפעילות בדרך של מימוש נכסים
דירוג החברה מושפע לחיוב מהיקף פעילותה: הונה העצמי של החברה מסתכם ליום 30.9.2014 בכ-1.3 מיליארד ₪ ופעילותה כוללת החזקה בעשרות נכסים בארץ ובחו"ל, בשווי של כ-3.5 מיליארד ₪, המניבה תזרים NOI של כ-235 מ' ₪. כמו כן, החברה נמצאת בהליך שיווק מתקדם של נכס חדש אשר צפוי לשפר את הכנסותיה בטווח המיידי. בשנים האחרונות פעלה החברה לממש נכסים בשווקים שונים, כך שכיום עיקר פעילות החברה מרוכז בישראל ובגרמניה (לחברה אחזקה במספר נכסים בודדים בקנדה). נציין כי בגרמניה החברה עורכת שינויים בפעילותה ובכוונתה לממש חלק מהפורטפוליו, כך שכספי התמורה ישמשו לפירעון חוב ספציפי והמשך יצירת נזילות.
יש לציין עוד כי לחברה חשיפה מטבעית שאינה מגודרת באופן ישיר על ידיה. החשיפה נובעת מהחזקות בנכסים המייצרים תזרים במט"ח (מיקומם בעיקר בקנדה וגרמניה), המהווים חלק מהותי מהיקף הפעילות. יחד עם זאת, החשיפה מגודרת באופן עקיף לאור קבלת מימון במדינות המקור למול הנכסים הרלוונטיים.
לחברה מקורות תזרימיים ונזילות ההולמים את צרכי שירות החוב בשנתיים הקרובות
בניתוח מאזני החברה מיום ה-30.9.2014, מעדכונים בדבר היקף האמצעים הנזילים של החברה כיום ומתזרים מקורות ושימושים (העדכני) שנמסרו למידרוג, עולה כי לחברה ישנם מקורות לשרות החוב בטווח השנתיים הקרובות ואף בטווח ארוך יותר. בשנים 2015 ו-2016 החברה צפויה לתשלומי ריבית וקרן כלפי מחזיקי אגרות החוב בהיקף של כ-240 מ' ₪ וכ-200 מ' ₪, בהתאמה. ככל שלא יהיו הנפקות אג"ח נוספות, החל משנת 2017 החברה תיוותר עם סדרת אג"ח אחת שצפויה להיפרע בחמישה תשלומים שנתיים שווים של כ-85 מ' ₪. בהתאם לדיווחי החברה, מעבר ליתרת המזומנים, עומדים לרשותה נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-280 מ' ₪ (עיקר נכסים אילו ממוקמים בגרמניה). לרשות החברה קיימות מסגרות אשראי פנויות, שאינן חתומות, המגובות בשעבוד על נכסים בישראל בהיקף של כ-50 מ' ₪.
יחסים פיננסיים עיקריים (אלפי ₪)
*ה-FFO ליום 30.9.2014 הינו נתון שנתי מייצג בהנבה מלאה של מצבת הנכסים הכולל הכנסות מלאות בגין נכס שהחל להניב באמצע השנה. שאר הנתונים הינם תוצאות בפועל.
אופק הדירוג
גורמים העשויים לשפר את הדירוג או אופק הדירוג
• השבחת נכסים ושיפור משמעותי בשיעורי התפוסה והתזרים מפעילות
• שיפור משמעותי ביחסי הכיסוי והמינוף לאורך זמן
• שיפור משמעותי בגמישות הפיננסית של החברה ובכללה בהיקף הנכסים הבלתי משועבדים ו/או נזילותה
גורמים העלולים לפגוע בדירוג או באופק הדירוג
• המשך הרעה במיצובה הפיננסי ובדירוגה של החברה כלכלית ירושלים
• מדיניות חלוקת דיבידנד מוגברת אשר תפגע בנזילות ו/או אי שמירה על יחס חוב ל-CAP של כ-60%
• המשך הרעה מהותית בסביבה העסקית בה פועלות החברות המוחזקות ע"י החברה, באופן שיוביל לפגיעה בתזרימי המזומנים ו/או בשווי הנכסים של החברה מעבר לתרחישי מידרוג
אודות החברה
דרבן הינה חברת נדל"ן הפועלת, במישרין ובאמצעות חברות בנות, בייזום, רכישה והקמת מבנים להשכרה, לתעשייה, מלאכה, משרדים, היי-טק ומסחר ברחבי הארץ וכן בהשקעה בנכסי נדל"ן מניבים בקנדה, גרמניה, רוסיה (בה פועלת החברה באמצעות חברת Mirland Development Ltd, המוחזקת בהיקף של כ - 14.8% ממניותיה) ובמדינות חבר העמים (בה פועלת החברה באמצעות חברת Svitland, המוחזקת בהיקף של כ – 16% ממניותיה).
שטח המבנים להשכרה בארץ ובחו"ל, כולל חלק החברה בחברות כלולות עמד, נכון ליום 30.09.2014, על כ – 746 אלף מ"ר (כ – 637 אלף מ"ר במאוחד), מתוכם כ – 447 אלף מ"ר בחו"ל. שיעור התפוסה בנכסי החברה הינו יציב בשנים האחרונות ועומד על כ-78%.
בחודש פברואר 2011 השלימה כלכלית ירושלים את רכישת החברה, ונכון למועד הדו"ח מחזיקה במלוא מניותיה. עיקר ההחזקה בכלכלית ירושלים מתרכזת, נכון למועד הדו"ח, בידי מר אליעזר פישמן, במישרין ובאמצעות חברות שבשליטתו. למר פישמן אחזקות בחברות נוספות הפועלות בתחומי הנדל"ן בארץ ובחו"ל וכן חברות בתחומי התקשורת והקמעונאות.
נכתב ע"י בועז בן שיטרית,אנליסט
ורו"ח אורן שרייבר, אנליסט
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
