רו"ח אורן שרייבר
21/01/2015
אפריקה ישראל מגורים בע"מ (להלן: "החברה" או "אפריקה מגורים"), הינה חברה העוסקת בייזום פרויקטים למגורים בישראל על דרך של איתור קרקעות, רכישתן, הקמת המבנים ומכירתם ומהווה את הזרוע של קבוצת אפריקה השקעות לישראל בע"מ, לייזום פרויקטים של נדל"ן למגורים בישראל. החברה פועלת בייזום והקמה של שכונות מגורים, המאופיינות במיצוב בינוני – גבוה ביחס לשוק הדירות, הנובע ממיקומן ומפיתוח סביבתי. כמו כן, בשנים האחרונות החברה החלה ליזום פרויקטי תמ"א 38. לחברה פרויקטים עיקריים בלב אזורי הביקוש במרכז הארץ ובירושלים. בחלק מהפרויקטים אותם מבצעת החברה, הקבלן המבצע הינו דניה סיבוס בע"מ, שהינה בעלת השליטה בחברה. החברה הוקמה בשנת 1960 והחל מיולי 2006 נסחרות מניותיה בבורסה לני"ע בתל אביב.
במהלך שנת 2014 החברה פעלה ב-12 אתרים שונים להקמתם של 21 בניינים ואכלסה למעלה מ-500 יח"ד. נכון לסוף שנת 2014, החברה הפעילה 6 פרויקטים חדשים בהם סביוני נוף חדרה, סביון VIEW (בית מפא"י), סביוני רמת שרת ו-3 פרויקטים בסביוני העיר (תמ"א 38) בהיקף כולל של מאות יח"ד.
צבר הפרויקטים של החברה צפוי לייצר עוד כ-2,800 יח"ד, כאשר מועד אכלוסן צפוי בין השנים 2015-2018. במהלך שנת 2014 החברה דיווחה על זכייה במספר מכרזים ועסקאות לרכישת קרקעות נוספות, בעלות תב"ע זמינות לבניה, בהיקף של מאות יח"ד, בהם ניתן לציין את פרויקט כפר יונה, הצפוי לכלול כ-315 יח"ד וכן זכתה החברה לראשונה במכרז דיור להשכרה בגליל ים. החברה פועלת להגדיל את היקף פעילותה מכ-800 יח"ד בביצוע (חלק חברה במהלך 2014) למעל 1,000 יח"ד לשנה במהלך השנים 2015-2016 (בהתאם לתחזית אכלוסם של היח"ד, כפי שהוצגה למידרוג על ידי החברה).
היקף הפרויקטים בביצוע ובתכנון במצבת הפרויקטים של החברה, ללא התחשבות בפרויקטים שטרם החלו ונמצאים בתחזית לעתיד, צפויים להניב תזרים עודף של כ-1,000 מ' ₪, נכון לסוף 2014, במהלך השנים 2015-2018. במהלך שנת 2015, החברה צפויה לבצע תהליך אכלוס משמעותי בפרויקטים הבאים: פרויקט גני סביון (הממוקם בגני תקווה), פרויקט חצר הנביאים (בירושלים) ושער הים. בהתאם לנתוני החברה, 99% מהדירות בפרויקטים שתוכננו להסתיים עד סוף שנת 2014 נמכרו, ולמעלה מ-80% מהדירות בפרויקטים שעתידים להסתיים עד שנת 2015 נמכרו גם כן עד מועד זה.
בפרויקטים שהיו פעילים במהלך שנת 2014, צופה החברה לייצר רווחיות גולמית גבוהה, בשיעור ממוצע של כ-23%. מנגד, החברה צפויה לשרת חובות ברמת החברה, בגין אג"ח והלוואה פרטית, בסך של כ-110 מ' ₪, כאשר 73 מ' ₪ מתוך סכום זה צפויים לתשלום במהלך הרבעון הרביעי של 2015. בנוסף, חשוב לציין כי החברה שומרת באופן עקבי על יתרות נזילות מהותיות, המשמשות את החברה לצורכי מימון פרויקטים ומימוש הזדמנויות, בהיקף של כ-284 מ' ₪, נכון ל-30.9.2014 (ללא התחשבות ביתרות מזומנים מוגבלים בהיקף של כ-180 מ' ₪, שבחלקם ניתנים למשיכה לאור עמידה בתנאים המוגדרים למשיכה).
בהתחשב בתחזית תזרים החברה ובמבחני "לחץ" וניתוחי רגישות, מעריכה מידרוג כי לחברה ישנה נראות תזרימית גבוהה ויכולת לעמוד בתכניותיה העתידיות, הכוללות השקעות נוספות בפרויקטים חדשים. יש לציין את ההתנהלות הטובה של הנהלת החברה בתכנון, אסטרטגיה ומדיניות שמרנית בכל הנוגע לתכנון העתידי של פעילות החברה.
החברה מעוניינת להנפיק ניירות ערך מסחריים (להלן: "נע"מ"), בהיקף של כ – 50 מיליון ₪, אשר יונפקו על מנת לגוון את מקורות האשראי של החברה. החברה התחייבה לשמור במהלך תקופת הדירוג על יתרת נזילות פנויה בהיקף כולל שלא יפחת מ-1.2 מיתרות הנע"מ. דירוג זה תקף עד ליום 31.12.2015 (להלן: "תקופת הדירוג").
גורמי תמיכה עיקריים
* אפריקה מגורים הינה אחת מהחברות המובילות בייזום לבניה ונהנית מאיכות ניהול גבוהה, ניסיון מצטבר בהקמת פרויקטים ומוניטין טוב בצד הרוכשים.
* איתנות פיננסית גבוהה ויציבה לאורך שנים.
* שיעורי מכירה גבוהים בפרויקטים אשר מסירתם צפויה בתקופת הדירוג.
* תזרים FFO משמעותי בתקופת הדירוג המייצר יחסי כיסוי הולמים. בנוסף, הפרויקטים בביצוע מגלמים החזר עודפים משמעותי הנובע מההון העצמי שהושקע בפרויקטים אלו.
* גיוון תחומי ייזום למגורים (כדוגמת פעילות בתחום תמ"א 38) הצפויים לייצר תזרימים נוספים ולהגדיל את פיזור הכנסות החברה.
* ליום 30.09.2014, לחברה יתרת נזילות, העומדת על מעל 280 מיליון ₪ (לא כולל מזומנים מוגבלים בשימוש שבחלקם ניתנים למימוש מידי).
גורמי סיכון עיקריים
* צפי לגידול בהיקף פעילות החברה ורמות המינוף.
* רכישה משמעותית של קרקעות אשר אינן צפויות להניב תזרים בטווח תקופת הדירוג.
* השקעות מהותיות נוספות וכן הוצאות תזרימיות משמעותיות אחרות, אשר לא נלקחו בהערכות החברה וייתכן ויש בהן כדי להשפיע באופן מהותי על מצב נזילות החברה.
דירוג לז"ק - כללי
הדירוג לזמן קצר מבוסס על הדירוג לזמן ארוך של החברה, A2 באופק יציב, ועל ניתוח הנזילות שלה. ניתוח הנזילות כולל, בין היתר, ניתוח פעילות החברה, המזומנים מפעילותה השוטפת, השקעות צפויות ועוד. כל אלה מעידים על רמת נזילות החברה ועל יכולתה לפרוע את התחייבויותיה השוטפות.
החברה התחייבה לשמור על יתרת נזילות פנויות בהיקף שלא ירד מלפחות X 1.2 מיתרת הנע"מ המונפק.
ניתוח הנזילות של החברה
בניתוח הנזילות של החברה נבחנו, בין היתר, הפרמטרים הבאים: מזומנים, הוצאות תפעוליות שוטפות, השקעות צפויות ומשיכת עודפים מפרויקטים בביצוע וכדומה, כמפורט להלן:
מקורות לתקופה:
* נכון ליום 30.09.2014, לחברה אמצעים נזילים בהיקף של למעלה מ-280 מיליון ₪. בנוסף, נבחנה הגמישות בגין עודפי פיקדונות רוכשים הניתנים למשיכה ע"י החברה.
* נבחנו נתוני התקבולים הצפויים בגין הפרויקטים בביצוע של החברה, מידרוג בחנה גם תרחישי ירידה בשווי יח"ד שטרם נמכרו.
* נבחנו הכנסות מימון והכנסות ניהול הצפויות בגין פרויקטים אותם מבצעת או משווקת החברה עבור חברות בקבוצה.
הערכות בדבר שימושים בתקופה:
* הוצאות מימון תזרימיות, לרבות החזרי קרן הלוואות והוצאות תפעול שוטפות, בהתאם לנתוני החברה.
* השקעותיה הצפויות של החברה בתקופת הדירוג, בהתאם לתוכניות החברה, כפי שדווחו, הן להקמה וקידום פרויקטים והן לרכישת קרקעות, לרבות קבלת הלוואות למימון חלק מההשקעות הנ"ל. בבחינת הדירוג נלקחו תרחישים שונים להיקף גיוס החוב הצפוי בשנה הקרובה לאור צרכי ההשקעה של החברה. בנוסף, נלקחו תרחישים לגידול בהוצאות לא צפויות והוצאות מטה.
* דיבידנד לבעלי מניות החברה: הונחה חלוקת דיבידנד בהיקף דומה לחלוקה שבוצעה בשנת 2014.
סיכום
מודל הנזילות מתייחס לשלוש רמות - Excellent , Good ו- Adequate, בהתחשב בדירוג החברה לזמן ארוך ומניתוח הנזילות של החברה עולה, כי רמת נזילות החברה עומדת ברמת נזילות Excellent. בדירוג לזמן קצר P-1.
אופק דירוג
גורמים העלולים לפגוע בדירוג:
* אי שמירת יתרות נזילות מתאימות
* ירידה משמעותית בדירוג המנפיק של החברה
* אי עמידה בלוחות זמנים: קצב מכירות, ליווי בנקאי לפרויקטים ושחרור כספים על ידי הבנק ומסירת יח"ד לרוכשים, מעבר לתרחישי הרגישות שנלקחו ע"י מידרוג.
* צורכי השקעה מהותיים נוספים ו/או הוצאות תזרימיות מהותיות אחרות, מעבר לאלו שהוערכו על ידי החברה.
נכתב ע"י רו"ח אורן שרייבר - אנליסט
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
