עומר רגב
24/03/2015
אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז', מגיב לפרסום דו"חות מליסרון בהותרת המלצת ה"החזק" והערכה כי "על אף התוצאות הטובות מליסרון, בדומה לשאר השחקניות בסקטור, מתומחרת במלואה". לדבריו, "התוצאות טובות – בהתאם לצפי שלנו ברמת ה-NOI ומעל לצפי ברמת ה-FFO. במרבית מרכזי המסחר והקניונים נרשמה יציבות בתוצאות כאשר עיקר השיפור מגיע מהרחבות ואכלוסים חדשים. בשנה החולפת נרשמו שערוכים נאים לנכסים המניבים, כאשר שיעור ההיוון המשוקלל ירד לכ-7.51%. ה- Implied Cap הגלום לנכסים בשווי החברה הבוקר עומד על כ-7%".
תוכן הסקירה (כפי שהופיע בסקירה של אקסלנס)
תפוסה ושינוי בשווי ההוגן - שיעור התפוסה הממוצע בנכסים עמד על כ-96.3%. בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה חל שינוי של כ-165 מ' ₪ ב-4Q (ברמת המאוחד) ושל כ-187 מ' ברמה שנתית. בפילוח לפי נכסים עיקריים, נרשם גידול רבעוני בשווי של 97 מ' ₪ בקניון אבנת פ"ת, של 68 מ' ₪ ברמת אביב, של 88 מ' ₪ בקריון, של 23 מ' ₪ בקניון רחובות, 98 מ' ₪ בגרנד חיפה, 39 מ' ₪ בפארק אזורים ו-11 מ' ₪ בבילו סנטר.
מנגד, נרשמו ירידות שווי של כ-37 מ' ₪ בגרנד ב"ש (עם ירידה בתפוסה לכ-74% לסוף השנה ועליה בשיעור ההיוון) וכן ירידה של כ-16 מ' ₪ בקניון לב חדרה. שיעור התשואה הממוצע לנכסים המניבים בדוחות ירד ל-7.51%.
תזרים ודיבידנד –תזרים המזומנים עמד ברבעון על כ-105 מ' ₪. החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד רבעוני של 45 מ' ₪ אשר ישולם ביום 14.4.15 (קובע 31.3). כפי שעדכנה החברה בינואר, מדיניות הדיב' ל-2015 תעודכן ל-50 מ' ₪ לרבעון, תשואה נוכחית של כ-3.3%. ה-LTV של מליסרון ירד ל-60% (65% בסוף 2013).
תוצאות טובות למליסרון ב-4Q אשר היו בהתאם לצפי ברמת ה-NOI ומעל לצפי ברמת ה-FFO.
שיפור ב-NOI וב-NOI מנכסים זהים- ה-NOI הרבעוני עמד על כ-256 מ' ₪, בהתאם לצפי המוקדם שלנו. זהו גידול של כ-3% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-2% לעומת הרבעון הקודם. ה-NOI מנכסים זהים השתפר בכ-6% לעומת הרבעון המקביל וכ-3% לעומת הרבעון הקודם (אשר הושפע מהוצאות עונתיות ומבצע "צוק איתן"). ברמה השנתית, עמד ה-NOI על כ-1,020 מ' ₪ לעומת 984 מ' ב-2013, גידול של כ-4%.
תפוסה ושינוי בשווי ההוגן - שיעור התפוסה הממוצע בנכסים עמד על כ-96.3%. בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה חל שינוי של כ-165 מ' ₪ ב-4Q (ברמת המאוחד) ושל כ-187 מ' ברמה שנתית. בפילוח לפי נכסים עיקריים, נרשם גידול רבעוני בשווי של 97 מ' ₪ בקניון אבנת פ"ת, של 68 מ' ₪ ברמת אביב, של 88 מ' ₪ בקריון, של 23 מ' ₪ בקניון רחובות, 98 מ' ₪ בגרנד חיפה, 39 מ' ₪ בפארק אזורים ו-11 מ' ₪ בבילו סנטר.
מנגד, נרשמו ירידות שווי של כ-37 מ' ₪ בגרנד ב"ש (עם ירידה בתפוסה לכ-74% לסוף השנה ועליה בשיעור ההיוון) וכן ירידה של כ-16 מ' ₪ בקניון לב חדרה. שיעור התשואה הממוצע לנכסים המניבים בדוחות ירד ל-7.51%.
עליה ב-FFO הרבעוני – עמד על כ-129 מ' ₪, גבוה מהצפי המוקדם (126 מ'), עליה של כ-19% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-7% לעומת הקודם. ברמה השנתית, ה-FFO הסתכם לכ-475 מ' ₪, גידול של כ-11% לעומת 2013. אנו צופים כי לאור התשואות הנמוכות בשוק, מגמת השיפור ב-FFO תמשך.
תזרים ודיבידנד –תזרים המזומנים עמד ברבעון על כ-105 מ' ₪. החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד רבעוני של 45 מ' ₪ אשר ישולם ביום 14.4.15 (קובע 31.3). כפי שעדכנה החברה בינואר, מדיניות הדיב' ל-2015 תעודכן ל-50 מ' ₪ לרבעון, תשואה נוכחית של כ-3.3%. ה-LTV של מליסרון ירד ל-60% (65% בסוף 2013).
בשורה התחתונה, תוצאות טובות למליסרון אשר היו לפי הצפי שלנו ברמת ה-NOI ומעל לצפי ברמת ה-FFO. במרבית מרכזי המסחר והקניונים נרשמה יציבות בתוצאות כאשר עיקר השיפור מגיע מהרחבות ואכלוסים חדשים. בשנה החולפת נרשמו שערוכים נאים לנכסים המניבים, כאשר שיעור ההיוון המשוקלל ירד לכ-7.51%.
ה- Implied Cap הגלום לנכסים בשווי החברה הבוקר עומד על כ-7%, כאשר אנו סבורים כי על אף התוצאות הטובות, בדומה לשאר השחקניות בסקטור, מליסרון מתומחרת במלואה.
אנו ממליצים על מליסרון בהמלצת החזק, מחיר היעד יעודכן לאחר קריאה מעמיקה של הדו"ח.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
.jpg "ניקש ארורה, צילום: פאלו אלטו נטוורקס")
