עומר רגב
15/04/2015
לדברי שמאי המקרקעין חיים אטקין, "ההודעה של משרד הבריאות אמש משפיעה באופן דרמטי על נכסי הנדלן בחיפה".
לדבריו, "מי שחלה או יחלה משלם או ישלם מחיר בריאותי ומי שנותר בחיים ישלם מחיר כלכלי כבד וקשה בדמות נכס מקרקעין שסובל מנחיתות ונחות צמיתה. הפגיעה בשווי כל בית אב בסדרי גודל של 200 אלף ₪ כפול 200 אלף בתי אב הרי שמדובר בנזק והפסד מצטבר של 40 מיליארד ש"ח".
לדבריו, "מי שחלה או יחלה משלם או ישלם מחיר בריאותי ומי שנותר בחיים ישלם מחיר כלכלי כבד וקשה בדמות נכס מקרקעין שסובל מנחיתות ונחות צמיתה. הפגיעה בשווי כל בית אב בסדרי גודל של 200 אלף ₪ כפול 200 אלף בתי אב הרי שמדובר בנזק והפסד מצטבר של 40 מיליארד ש"ח".
לדברי חיים אטקין, "שווי נכס מגלם את סך כל התועלות וההנאות ממנו וככל שרשימת התועלות גדולה יותר, גדל גם ערכו של הנכס ולהיפך, מטרדים ומפגעים פוגעים בשווי. פגיעה באחת או יותר מתכונות המקרקעין, פוגעת וגורעת מהשווי. "תכונות הקרקע": אור, איכות אוויר, נראות, רעש, נוף, קרינה או ריח תנודות קרקע או זיהום אוויר".
הסבר לגורמי שווי נכס מקרקעין
שווי נכס מגלם את סך כל התועלות וההנאות ממנו וככל שרשימת התועלות גדולה יותר, גדל גם ערכו של הנכס ולהיפך, מטרדים ומפגעים פוגעים בשווי. התועלת וההנאה יכולים להיות פיזיים ממשיים ומוחשיים כאלה שאפשר ממש למדוד ולכמת, כמו שטח,קומה,מעלית, חניה פרטית מקורה,מחסן,מספר חדרים,כיווני אוויר ועוד...
התועלת וההנאה יכולים להיות גם תועלת כלכלית- הכנסה של כסף. מקור ליצירת מזומנים, למשל הכנסה משכר דירה או מפעילות עסקית מוצלחת במיוחד והדוגמאות לכך רבות כגון בתחנת תדלוק , קיוסק במקום או בית אבות בית מלון. נכס נדלני ששוויו קשור קשר הדוק עם ההכנסה שהוא מייצר ושוויו של הנכס מושפע מהכנסה זו.
התועלות וההנאות יכולות להיות ויזואליות , שירותיים או פסיכולוגיות. נוף יפה,סגנון בנייה מיוחד, קרבה למוסדות חינוך מפותחים ומתקדמים, קיום של שירותים מוניציפאליים איכותיים לרווחת התושב, שכנים טובים, איכות האוויר ואיכות סביבה גבוהים, לצד שרותי רפואה ותחבורה טובים זמינים ומתקדמים או מגורים בקרבת קווי מתח או אנטנות סלולאריות או מוקדי קרינה אחרים, או מטרדים ומפגעים אחרים כמו ריחות, רעש וכדומה. חשוב לזכור ששינוי טעמים משפיעים על השווי שכן מה שנחשב אתמול והיה IN עלול להיות מחר OUT ולהיפך וזו הסיבה ש אזורים שנחשבו בעבר כמוקצים הופכים לטרנדיים.
ההנאות והתועלות יכולות להיות גם מדומות כמו לגור בשכנות לאישיות רמת דרג או בשכנות לידוען, שחקן או דוגמנית מהממת או כוכבת מה שמעלה את השווי, או חלילה נכס שאירע בו טרגדיה, אסון, או נזק. אז השווי בעיני הבריות נפגע והנכס הופך לא עלינו לביש מזל וככזה שקשה להשכיר או למכור והוא נמצא על המדף זמן ממושך.
גורמי איכות הסביבה הרבים, בהם איכות אוויר, רעש, קרינה וזיהום, קירבה לציר תחבורה ראשי, ואחרים, הפכו בשנים האחרונות לגורמי שווי בעלי משמעות חשובה והבריות מייחסות להם חשיבות רבה הכול בשל המודעות ההולכת וגוברת והחיפוש האין סופי, אחר איכות
חיים היוצרת בעיני הבריות תחושה של בריאות ואריכות חיים. ברי כי כולם מחפשים אם לא איכות חיים.
כל אלו משפיעים על מידת ההנאה ועל גמירות הדעת בעסקה גם על הנכונות ליתן תמורה ההנאות, על התמורה והתקבול שמוכן פלוני לשלם תמורת כל ההנאות או להבדיל כל המגרעות.
"בעידן בו אנו חיים היום, הפסקנו להלחם על חיינו ואנו נלחמים על איכות חיינו והדבר בא לידי ביטוי במחירי נכסי המגורים שכבר מזמן עברו את המבחן של השגת "קורת הגג" והפשרות שאנשים היו מוכנים פעם לעשות, נעלמים להם".
"את מה שפרסם משרד הבריאות בהקשר לתחלואת הסרטן בחיפה, יודעים היטב מאות אלפי תושבי חיפה והקריות כבר עשרות שנים.
נתון תחלואת הסרטן הוא רק אחד מרשימת הנזקים שסובלים תושבי חיפה והקריות ואני בטוח ש/אם ייערך מחקר בנושא מומים מולדים הוא יגלה תופעה דומה. תושבי חיפה והקריות נקטלים ברעל כשהם נמצאים גם בליבו של אזור סיכון ונזכיר רק את מיכל האמוניה.
טוב יעשה ראש שירותי בריאות הציבור במשרד הבריאות בפרסום הממצאים מעשה אמיץ מאין כמותו בעל משמעויות מרחיקות לכת שיתבררו בבתי המשפט בעשור הקרוב בתביעות שיוגשו נגד המפיצים מטרדים ורעלים רעל וריחות וזורעים מוות בתושבי חיפה והקריות באין מפריע"
"אם עד היום חיפה השתתפה בחגיגת עליית מחירי הדירות הרי שדוח משרד הבריאות שם קץ לעתידה של העיר והנדל"ן שלה שקיבל מכת מוות שהשלכותיה יהדהדו עוד שנים רבות בין כותלי בתי המשפט ותושבי חיפה והקריות ישלמו את מחירה לא רק בחייהם אלא גם בכיסם" הוסיף וסיכם אטקין
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
