עומר רגב
20/05/2015
אבי מוסלר, מנכ"ל אמות: "שנת 2015 נפתחה באופן חיובי, עם הצגת צמיחה מתמשכת בפרמטרים התפעוליים ושמירה על אחוזי התפוסה הגבוהים בשיעור של למעלה מ-94%. מתחילת השנה ביצענו רכישות של נדל"ן מניב בהיקף של כ- 117 מיליון ש"ח, הצפויים להניבNOI של כ- 9.2 מיליון ש"ח. בכוונתנו להמשיך ולפעול על פי אותה אסטרטגיה ארוכת טווח בה פעלנו להשאת ערך לבעלי מניותינו גם בהמשך הדרך"
אמות השקעות מדווחת על תוצאות הרבעון הראשון לשנת 2015:
ה- NOI ברבעון הראשון לשנת 2015 גדל בכ- 3% והסתכם בכ-127 מיליון ש"ח לעומת כ- 123 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
ה- FFO ברבעון הראשון לשנת 2015 גדל בכ- 10% והסתכם לכ-79 מיליון ש"ח לעומת כ- 72 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
ה- NOI מנכסים קיימים (Same property NOI) ברבעון הסתכם לכ- 125.5 מיליון ש"ח, לעומת כ- 122 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, גידול של כ- 2.9% (ברבעון הנוכחי נכללת הכנסה בעלת אופי חד פעמי בסך של כ- 1.9 מיליון ש"ח).
מתחילת השנה התקשרה הקבוצה בעסקאות לרכישת נדל"ן להשקעה בשטח של כ- 10.4 אלפי מ"ר בתמורה של כ- 117 מיליון ש"ח (כולל מסי רכישה), אשר יניבו NOI בתפוסה מלאה של כ- 9 מיליון ש"ח.
החוב הפיננסי נטו הינו 4.2 מיליארד ש"ח (כ- 52% מסך המאזן) , מח"מ החוב המשוקלל של החברה עומד על 4.9 שנים כאשר הריבית המשוקללת האפקטיבית של כלל החוב המצרפי של הקבוצה הוא 3.85%.
אמות אישררה את תחזיותיה לשנת 2015 ולפיהן: ה-NOI צפוי להסתכם ב- 497-507 מיליון ש"ח, ה- FFO צפוי להסתכם ב- 306-316 מיליון ש"ח וה-FFO למניה ב- 1.11-1.15 ש"ח למניה.
נכון לתאריך הדוח, לחברה מזומן וקווי אשראי בלתי מנוצלים בהיקף של כ-850 מיליון ש"ח וכ- 5.7 מיליארד ש"ח נכסים לא משועבדים (המהווים כ-70% מכלל הנדל"ן של הקבוצה).
ההון עצמי ליום 31.3.15 הסתכם לכ-3.03 מיליארד ש"ח (הון עצמי למניה של 11.03 ש"ח) לעומת כ- 3.02 מיליארד ש"ח (הון עצמי למניה של 11.04 ש"ח) ליום 31.12.14, הגידול בסך של כ- 3 מיליון ש"ח נובע מרווח נקי בהיקף של 49 מיליון ש"ח ובניכוי דיבידנד בהיקף של כ- 47 מיליון ש"ח.
הכנסות החברה ברבעון הראשון לשנת 2015 הסתכמו בכ- 145 מיליון ש"ח לעומת כ- 139 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, הגידול בשיעור של 4% נובע בעיקר משיפור בנכסים הקיימים.
הרווח הנקי ברבעון הסתכם בכ- 49 מיליון ש"ח לעומת כ- 64 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, קיטון של כ- 23% הנובע מהתאמת שווי שלילי שביצעה החברה לאור הירידה החדה במדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן ברבעון ירד בשיעור חריג של כ- 1.6%, בעקבות כך הפחיתה החברה את שווי נכסיה בסך של כ -37 מיליון ₪ נטו. לאחר תאריך המאזן, המדד עלה בשיעור של כ- 0.9% אשר ייתכן ויקזז בחלקו את התאמת השווי ההוגן השלילית. כמו כן, החברה רשמה הכנסות מימון בהיקף של כ- 51 מיליון ש"ח, בגין הפרשי הצמדה ונרשמו הוצאות מיסים ביתר בהיקף של כ- 27 מיליון ש"ח.
סך שווי נדל"ן להשקעה (מניב ובהקמה) ליום 31.3.2015 הסתכם בכ-8.23 מיליארד ש''ח לעומת כ- 8.18 מיליארד ש''ח בתום שנת 2014. שיעור התפוסה הינו 94.2% בדומה ל- 31.12.14 ולעומת 94% ליום 31.3.14. יצוין כי שיעור התפוסה הגבוה נותר יציב חרף רכישתם של נכסים במהלך התקופה שאינם בתפוסה מלאה והוסיפו שטחים ריקים לתיק הנכסים של החברה.
תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם בכ- 110 מיליון ש"ח, לעומת כ- 86 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, גידול של כ- 28%.
Cap Rate- שיעור התשואה המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה עומד נכון לסוף הרבעון על 7.52%.
תמצית נתונים לרבעון הראשון לשנת 2015 (במיליון ש"ח):
|
|
% שינוי
|
רבעון 1 2015 |
רבעון 1 2014 |
2014 |
|
NOI |
3.1% |
127 |
123 |
493 |
|
EBITDA |
4.4% |
118 |
113 |
453 |
|
FFO ריאלי |
10% |
79 |
72 |
294 |
|
FFO למניה (אג') |
4.7% |
28.9 |
27.6 |
109.8 |
תחזיות החברה נותרו על כנן:
|
|
בפועל 1-3/15 |
תחזית 2015 |
בפועל 2014 |
|
NOI (במיליוני ש"ח) |
127 |
497-507 |
493 |
|
FFO ריאלי (במיליוני ש"ח) |
79 |
306-316 |
294 |
|
FFO / למניה (באגורות) |
28.8 |
111-115 |
109.8 |
הנחות עיקריות עליהן מתבססת התחזית:
-
מדד שנתי 0%
-
ללא רכישת נכסים חדשים (מעבר למה שנלקח בתחזיות).
-
לא יחולו שינויים מהותיים בסביבה העסקית בה פועלת הקבוצה בארץ.
בשנת 2016 צפויות תוספות ל- NOI בהיקף של כ- 15 מיליון ש"ח בגין חוזים חתומים עם אגד ("פארק טק"- בית דגן) ועם פתאל (נכס שנרכש מכלל ביטוח בת"א), תוספת FFO בהיקף של של כ- 14 מיליון ש"ח ותוספת FFO/מניה של כ- 5 אגורות למניה.
המידע בדבר התחזית לכל שנת 2015 הינו מידע צופה פני עתיד על פי סעיף 32א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968. מידע צופה פני עתיד הינו תחזית, הערכה, אמדן או מידע אחר המתייחסים לאירוע או לעניין עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של הקבוצה בלבד.
דיבידנד
בחודש מרץ 2015 קבע דירקטוריון החברה כי בשנת 2015 בכוונת החברה לחלק דיבידנד שנתי מינימאלי בסך של 68 אג' למניה, שישולם ב- 4 תשלומים רבעוניים של 17 אגורות למניה בכפוף להחלטה ספציפית של הדירקטוריון בתום כל רבעון. בהתאם למדיניות זו, הכריזה החברה בחודש מאי 2015, על חלוקת דיבידנד לרבעון השני של שנת 2015 בסך של 17 אגורות למניה (כ- 46.7 מיליון ש"ח) אשר ישולם במהלך יוני 2015. דיבידנד זה מצטרף לדיבידנד שחולק בחודש אפריל בגין הרבעון הראשון לשנת 2015 בסך של 17 אג' למניה (כ- 46.6 מיליון ש"ח).
מר אבי מוסלר, מנכ"ל אמות מסר: "שנת 2015 נפתחה באופן חיובי, בקבוצת אמות. אנו מציגים צמיחה מתמשכת בפרמטרים התפעוליים, בדגש על ה- NOI, ה- NOI מנכסים זהים, ה- FFO וה- FFO למניה. מתחילת השנה ביצענו רכישות של נדל"ן מניב בהיקף של כ- 117 מיליון ש"ח, אנו מניחים כי בשיעור תפוסה מלא יניבו לנו NOI של כ- 9.2 מיליון ש"ח. חרף רכישת הנכסים החדשים שלא בתפוסה מלאה שמרנו על אחוזי התפוסה הגבוהים בשיעור של למעלה מ- 94%".
מוסלר הוסיף כי, "לאור המדד השלילי החריג ברבעון מצאנו לנכון להמשיך ולפעול בהתאם למדיניות החברה בעניין, ולבצע התאמת שווי שלילי לכלל הנכסים. לאור עליית המדד לאחר תום הרבעון יתכן וכי ברבעונים הבאים תקוזז חלק מהתאמת השווי השלילית. בכוונתנו להמשיך ולפעול על פי אותה אסטרטגיה ארוכת טווח בה פעלנו עד כה ולעשות את מירב המאמצים ולהשקיע את מיטב המשאבים על מנת להשיא ערך לבעלי מניותינו גם בהמשך הדרך".
אודות אמות
אמות מקבוצת אלוני חץ (59%) פועלת בשוק הישראלי כ- 50 שנה והינה אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות והמובילות בישראל. אמות מחזיקה 95 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של 1.1 מיליון מ"ר (מתוכם כ- 400,000 מ"ר חניות) ומספר חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח מתוכן שלושה פרויקטים בשלבי בנייה. עיקר נכסיה הינם באזור מרכז הארץ ובהם שעורי תפוסה גבוהים (כ- 94%). בין הנכסים הבולטים: מגדל אמות (בית IBM לשעבר), בית אמות משפט, בית אמות ביטוח, קניון ערים בכפר סבא, קניון קרית אונו, בית פלאפון ופורטפוליו של כ- 37 סופרמרקטים ברחבי הארץ.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
