אקסלנס: המדד השלילי ברבעון הראשון פגע בתוצאות מליסרון

תוצאות לפי הצפי למליסרון ב-1Q ברמת ה-NOI, ובנטרול השפעת המדד השלילי מעל לצפי ברמת ה-FFO הריאלי. להלן התייחסות אקסלנס:

NOI ו-NOI מנכסים זהים- לפי הצפי המוקדם, ה-NOI הרבעוני עמד על כ-257 מ' ₪. מדובר על גידול קל לעומת הרבעון המקביל והקודם. ה-NOI מנכסים זהים השתפר בכ-4% לעומת הרבעון המקביל וקלות לעומת הרבעון הקודם. השפעה לטובה הייתה משיפור בתוצאות הקריון, אבנת פ"ת, רמת אביב והשרון נתניה. העלייה לעומת 4Q, מיוחסת בעיקר לאכלוס מגדל המשרדים מעל הגרנד קניון חיפה (יש לציין כי בחישוב הנכסים הזהים מכלילה מליסרון הרחבות בנכסים קיימים, מה שמקשה על הניתוח ללא ההרחבות). החברה מציינת כי ברמת הפדיונות של הקניונים, חל גידול נאה לעומת הרבעון המקביל, גם בנטרול עיתוי הפסח.

תפוסה יציבה וירידה בשווי ההוגן - שיעור התפוסה הממוצע בנכסים נותר דומה ועמד על כ-97% במסחר וכ-95.4% במשרדים. בשל המדד השלילי החריג ברבעון הראשון, שווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה ירד בכ-107 מ' ₪ ב-1Q (ברמת המאוחד). בפילוח לפי נכסים עיקריים, יציבות נרשמה בקניון אבנת פ"ת ובקניון רחובות, ירידה של 21 מ' ₪ ברמת אביב, ירידה של 20 מ' ₪ בקריון, וירידה של 10 מ' ₪ בגרנד חיפה. שיעור התשואה הממוצע לנכסים המניבים בדוחות עלה מעט ל-7.53% (7.51% ב-4Q).

ירידה ב-FFO הרבעוני – עמד על כ-117 מ' ₪, נמוך מהצפי (131 מ'), וזאת לאור השפעת המדד השלילי ברבעון הראשון על גובה המיסים השוטפים (כ-17 מ' ₪). בנטרול השפעה זו היה ה-FFO הריאלי עומד על כ-134 מ' ₪ (מעל לצפי). בסה"כ, בנטרול השפעת המדד, חלה עליה של  כ-22% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-4% לעומת הקודם. הקצב השנתי של ה-FFO המנוטרל עומד על כ-536 מ' ₪, כאשר אנו צופים כי הנפקת האג"ח האחרונה שערכה מליסרון לפני כחודשיים, במקביל למיחזור הלוואת קיימות, תטיב עם ה-FFO לקראת סוף השנה. 

תזרים ודיבידנד –תזרים המזומנים עמד ברבעון על כ-123 מ' ₪. בהתאם למדיניות, החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד רבעוני של 50 מ' ₪ אשר ישולם ביום 16.6.15 (קובע 8.6), תשואה נוכחית של כ-3.1%. ה-LTV של מליסרון ירד ל-56.7% (60% בסוף 2014). החברה מדווחת על גידול נאה בפדיונות, (גם בנטרול חג הפסח שבא לידי ביטוי ב-1Q)

בשורה התחתונה, תוצאות לפי הצפי בשורה העליונה למליסרון כאשר גידול קל נרשם ב-NOI ואילו ה-FFO הושפע לשלילה מגידול בהוצאות מיסים שוטפים לאור המדד השלילי ב-1Q. בנטרול השפעת המדד, היתה נרשמת עליה נאה מעל לצפי ברמת השערוכים, המדד השלילי הפחית כ-107 מ' ₪ משווי הנדל"ן להשקעה, כאשר שיעור ההיוון המשוקלל עלה קלות לכ-7.53%. 

ה- Implied Cap הגלום לנכסים בשווי החברה הבוקר עומד על כ-6.77%, כאשר אנו סבורים כי במחיר הנוכחי מניית מליסרון מתומחרת במלואה. 

אנו ממליצים על מליסרון בהמלצת החזק ומעלים קלות את מחיר היעד ל-143 ₪ למניה, לאור ציפייה למדדים חיוביים בהמשך השנה.