מידרוג מאשרת דירוג A3 באופק יציב לחברת אדגר לגיוס של עד 250 מיליון שקלים

עומר רגב

03/06/2015

מידרוג מאשרת מחדש דירוג A3 באופק יציב עבור סדרות אג"ח ו', ז' ו-ח' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת אדגר השקעות ופיתוח בע"מ (להלן: "אדגר" או "החברה"). כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת סדרות קיימות, בסכום של עד 250 מיליון ₪ ע.נ.. תמורת ההנפקה תשמש למחזור חוב אג"ח, לפעילות שוטפת ולהשקעות עתידיות.

דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 01/06/2015. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע.

להלן פירוט סדרת האג"ח במחזור שנכללות בדירוג:

סדרת אג"ח	מספר ני"ע	מועד ההנפקה המקורי	תנאי הצמדה		שיעור ריבית שנתית	יתרת אג"ח 31.03.2015 במיליוני ₪		יתרת פירעון האג"ח
אג"ח ו'	1820141	מאי-10	מדד		6.10%	161*		2015-2017
אג"ח ז'	1820158	ינו-11	מדד		5.6%	330		2016-2020
אג"ח ח'	1820174	דצמ-13	מדד		3.5%	420		2019-2023
				סה"כ			911

* לאחר תאריך המאזן החברה פרעה כ-54 מ' ₪ מסדרה ו'

הדירוג נתמך, בין היתר, בתיק נכסים המאופיין בפיזור פעילות גיאורגפי ב-4 מדינות, כך שהשווי הנכסי של החזקות החברה מתפלג באופן הבא: ישראל 35%, קנדה 30%, פולין 27% ובלגיה 8%. הפורטפוליו כולל נכסים באזורים מרכזיים, חוזי שכירות בעלי אורך סביר, שיעורי תפוסה גבוהים ופיזור שוכרים בולט לטובה, באופן המשליך לחיוב על הפרופיל העסקי; לחברה היקף פעילות ניכר הבא לידי ביטוי ב-NOI שעמד על כ-173 מ' ₪ בשנת 2014. למרות הירידה בשנה זו בעקבות מימוש 25% ממרבית הנכסים בקנדה, היקף ה-NOI צפוי לצמוח משמעותית כבר בתקופה הקרובה.

ביטוי לכך ניתן למצוא בנתוני הרבעון הראשון של 2015 כך שה-NOI בגילום שנתי מסתכם בכ-182 מ' ₪. נתוני הרבעון מגלמים (באופן חלקי) את הגידול בהכנסות בגין הפעילות בפולין (מנכס חדש והנבה של חוזים חדשים בנכס נוסף). בהקשר זה נציין גם כי היקף התזרים הפרמננטי מהנכסים צפוי להיות גבוה אף יותר היות והרבעון הראשון אינו משקף את ההכנסות בגין תחילת שלב האכלוס (החל מסוף חודש מאי 2015) של הקומות הנוספות ברחוב השלושה בת"א (בניין A בפרויקט "אדגר 360"); לחברה יכולת ניהול והשבחה של הנכסים באופן שתורם לגידול בהכנסות.

כך לדוגמה שיעור הצמיחה השנתי הממוצע בשלוש השנים האחרונות עומד על כ-6%; לחברה יחסי איתנות והיקף הון עצמי בולטים לחיוב ביחס לדירוג. היקף ההון העצמי וזכויות המיעוט עומד על כ-928 מ' ₪ (כולל סיווג הלוואת הבעלים של מגדל כזכויות מיעוט, ראו בהמשך) ויחס החוב נטו ל-Cap נטו עומדים על כ-67%. יצוין כי להערכת מידרוג בטווח הקצר יחסי האיתנות צפויים להישחק מעט, אך עדין יהיו הולמים לדירוג; מנגד הדירוג מושפע לשלילה מהעדר נכסים מניבים חופשיים משעבוד באופן המשליך על הפרופיל הפיננסי.

יחד עם זאת, שיעור המימון הנמוך על מרבית נכסי החברה (יחס LTV של כ-45%) צפוי לאפשר מחזור הלוואות על הנכסים בעתיד ותורם לגמישות במידה מסוימת; יחסי הכיסוי, כפי שהם משתקפים מדוחות החברה, עדין אינם בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, אולם יחסים אלו אינם מייצגים את מצבת החוזים החתומים כיום. בהתאם להתקדמות באכלוס נכסים (כגון Adgar park west) והתקרבות הנבתם של נכסים בייזום (הקומות הנוספות באדגר 360), יחסי הכיסוי צפויים להמשיך בשיפור ולהלום בצורה טובה יותר את רמת הדירוג

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.