עומר רגב
17/06/2015
מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג Aa3 באופק יציב לסדרות האג"ח ה', ו' ו-ז' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת גב ים לקרקעות בע"מ מקבוצת נכסים ובניין (להלן: "גב ים" או "החברה").
הדירוג נסמך, בין היתר, על מצבת נכסים מניבים איכותית, המפוזרת באזורי ביקוש בישראל. לאורך השנים החברה שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים במצבת נכסיה, העומדים נכון ליום 31.03.2015 על כ- 97%, כאשר לחלק מנכסי החברה יתרונות יחסיים על מתחריהם בשל סביבת העבודה, התשתיות והשירותים הנלווים שניתנים לשוכרים. החברה פועלת להרחבת תיק הנכסים שלה במתחמים קיימים וחדשים, תוך שמירה על יתרונה היחסי במתן שירותים נלווים אלו. אף על פי כן, החברה מממשת מפעם לפעם נכסים אשר להערכתה מיצו את הפוטנציאל הגלום בהם; פיזור נרחב של שוכרים בעלי חוסן פיננסי מסייע להקטנת פרופיל הסיכון. בנוסף, מועד סיום החוזים הקיימים הינו סביר באופן המקטין את החשיפה לירידה משמעותית של היקף ההכנסות בשנים הקרובות; קצב מכירות גבוה בפרויקט בניה למגורים בייזום החברה, ביחד עם שותף נוסף, תורם לתזרים עתידי מהפרויקט.
מוניטין וותק החברה וכן נגישות למקורות מימון; נזילות וגמישות פיננסית בולטים לטובה לאורך זמן, כפי שבאים לידי ביטוי ביחס נכסים לא משועבדים לחוב אג"ח של כ- 1.84 נכון ליום 31.03.2015; יחסי כיסוי בולטים לטובה לאורך זמן; אסטרטגיית מימון ורמות מינוף סולידיות; פוטנציאל השבחה והגדלת התזרים הפרמננטי מתוך זכויות בנייה קיימות על קרקעות שבבעלות החברה, ללא צורך בהשקעת מקורות ניכרים למטרת רכישת קרקעות. במהלך שנת 2014 החברה השלימה הקמה ואכלוס של מספר נכסים ביניהם, מגדלי מת"מ מערב (הבניין הדרומי) בפארק מת"מ, גב-ים O2 (הבניין המזרחי)בהרצליה אשר הושכר לחברת Apple ועוד ; מנגד, פעילות החברה מרוכזת בישראל בלבד וחשופה לכלכלתה; חלק ניכר מה- NOI ושווי הנכסים עודו מרוכז במספר מתחמים מרכזיים; לחברה חשיפה להשכרות שטחים לחברות בענף ההיי-טק אשר מהוות כ-58% מדמי השכירות, נכון ליום 31.03.2015, העלולה להגביר את רמת הסיכון בעיתות משבר. חשיפה זו מתמתנת בשל הפרופיל העסקי של החברה, הכולל חוזים לטווח ארוך עם שוכרים בעלי איתנות פיננסית גבוהה, בפיזור משמעותי, הכולל מגוון תחומים מתוך תעשיית ההיי-טק לעומת השכרת שטחים לחברות סטארט אפ; חלוקת דיבידנדים בהיקף מהותי ביחס לתזרים הפרמננטי; לאור מגמות ההיצע והביקוש של שוק המשרדים, מידרוג מעריכה, כי בחלק מהמתחמים שכ"ד הינו בטווח העליון של שכ"ד המקובל בשוק נכון למועד הדירוג, וככל שתחול האטה במשק עלול להיווצר לחץ מסוים על המחירים. אולם, מיצוב ואיכות תיק הנכסים של החברה צפוי לתרום לשמירת ערכם של הנכסים. בנוסף תנופת הייזום של החברה תתרום להעלאת ה- NOI באופן שימתן השפעה זו. יצוין כי לאור השתייכות החברה לקבוצת אי.די.בי וההגבלות החלות על החזקה בחברות בנות משכבה שלישית ורביעית, על הקבוצה להסדיר בשנים הבאות את מבנה ההחזקות בחברה בהתאם לחוק הריכוזיות.
מוניטין וותק החברה וכן נגישות למקורות מימון; נזילות וגמישות פיננסית בולטים לטובה לאורך זמן, כפי שבאים לידי ביטוי ביחס נכסים לא משועבדים לחוב אג"ח של כ- 1.84 נכון ליום 31.03.2015; יחסי כיסוי בולטים לטובה לאורך זמן; אסטרטגיית מימון ורמות מינוף סולידיות; פוטנציאל השבחה והגדלת התזרים הפרמננטי מתוך זכויות בנייה קיימות על קרקעות שבבעלות החברה, ללא צורך בהשקעת מקורות ניכרים למטרת רכישת קרקעות. במהלך שנת 2014 החברה השלימה הקמה ואכלוס של מספר נכסים ביניהם, מגדלי מת"מ מערב (הבניין הדרומי) בפארק מת"מ, גב-ים O2 (הבניין המזרחי)בהרצליה אשר הושכר לחברת Apple ועוד ; מנגד, פעילות החברה מרוכזת בישראל בלבד וחשופה לכלכלתה; חלק ניכר מה- NOI ושווי הנכסים עודו מרוכז במספר מתחמים מרכזיים; לחברה חשיפה להשכרות שטחים לחברות בענף ההיי-טק אשר מהוות כ-58% מדמי השכירות, נכון ליום 31.03.2015, העלולה להגביר את רמת הסיכון בעיתות משבר. חשיפה זו מתמתנת בשל הפרופיל העסקי של החברה, הכולל חוזים לטווח ארוך עם שוכרים בעלי איתנות פיננסית גבוהה, בפיזור משמעותי, הכולל מגוון תחומים מתוך תעשיית ההיי-טק לעומת השכרת שטחים לחברות סטארט אפ; חלוקת דיבידנדים בהיקף מהותי ביחס לתזרים הפרמננטי; לאור מגמות ההיצע והביקוש של שוק המשרדים, מידרוג מעריכה, כי בחלק מהמתחמים שכ"ד הינו בטווח העליון של שכ"ד המקובל בשוק נכון למועד הדירוג, וככל שתחול האטה במשק עלול להיווצר לחץ מסוים על המחירים. אולם, מיצוב ואיכות תיק הנכסים של החברה צפוי לתרום לשמירת ערכם של הנכסים. בנוסף תנופת הייזום של החברה תתרום להעלאת ה- NOI באופן שימתן השפעה זו. יצוין כי לאור השתייכות החברה לקבוצת אי.די.בי וההגבלות החלות על החזקה בחברות בנות משכבה שלישית ורביעית, על הקבוצה להסדיר בשנים הבאות את מבנה ההחזקות בחברה בהתאם לחוק הריכוזיות.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
