מידרוג מאשרת לחברת אמות דירוג Aa3 באופק יציב לגיוס של עד 400 מיליון שקלים

מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג Aa3 באופק יציב לסדרות האג"ח שבמחזור של חברת אמות השקעות בע"מ (להלן: "אמות" ו/או "החברה"). כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה לגיוס אג"ח באמצעות הרחבת סדרות קיימות ו/או הנפקת סדרה חדשה, בהיקף של עד 400 מיליון ₪ ע.נ. תמורת הגיוס תשמש את החברה לפירעון חובות ולפעילותה השוטפת.

דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 18/06/2015. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע. 

להלן פירוט האג"ח במחזור של החברה: 

 

הדירוג נסמך, בין היתר, על היקף פעילות ומיצוב ופיזור נכסי החברה, לרבות פיזור שימושים ושוכרים וכן על מצבת נכסים איכותית, ששוויים עומד ביום ה-31.03.2015 על כ-8.2 מיליארד ₪ (על בסיס מאזן מאוחד מורחב שמפרסמת החברה, כולל נכסים בהקמה). מרבית נכסי החברה ממוקמים באיזורי ביקוש, המאופיינים, כאמור, בתמהיל שימושים מגוון ושיעורי תפוסה גבוהים, אשר עומדים באופן ממוצע ליום 31.03.2015 על כ-94.2%; איכותו הגבוהה של תיק הנכסים מאפשרת לחברה לרשום תזרימים יציבים מפעילות ובהיקפים משמעותיים ואף לרשום יחס כיסוי חוב ל- FFO סביר לרמת הדירוג של כ-14-16; לאור מגמות ההיצע והביקוש של שוק המשרדים בישראל, מידרוג מעריכה, שככל שתחול האטה במשק עלול להיווצר לחץ מסוים על המחירים.

אולם, מיצוב ואיכות תיק הנכסים של החברה צפויים לתרום לשמירת ערכם של הנכסים ושיעורי התפוסה הגבוהים בהם. בנוסף, בשנים האחרונות החברה השלימה ומצויה בתהליכי פיתוח של מספר נכסים בפתח תקווה, רמת גן, ראש העין ובית דגן. להערכת מידרוג, איכלוס חלק מהנכסים הינו מאתגר. אולם, גם אכלוס חלקי של נכסים אלו יתרום לגידול בתזרים לשירות החוב; נזילותה וגמישותה הפיננסית של החברה בולטות לחיוב בהשוואה לחברות נדל"ן בישראל, כפי שבאות לידי ביטוי במסגרות אשראי חתומות בהיקף של כ-0.6 מיליארד ₪, מתוכן מסגרות לא מנוצלות של כ-0.55 מיליארד ₪ ובנכסים בלתי משועבדים בשווי של כ- 5.7 מיליארד ₪. מקורות אלו, בשילוב תזרים ה-FFO השוטף, הנאמד ע"י מידרוג סביב כ-310 מיליון ₪ בשנה (אשר צפוי לצמוח עם אכלוס הנכסים שפיתוחם הושלם, ככל שתחול התקדמות בהשכרות השטחים), הינם גבוהים ביחס לצורכי שירות החוב של החברה בשנים הבאות, גם בהתחשב במדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה, המהווה כ-60% מתזרים ה-FFO.

פירוט גורמי מפתח לדירוג

מצבת נכסים מניבים איכותית ויציבה תורמת לתזרים החברה ולשירות החוב, אכלוס והנבה מלאה של נכסים חדשים ונכסים בפיתוח צפויים לתרום לתזרים החברה נכון ל-31.03.2015, לחברה מצבת נכסים איכותית הכוללת כ-95 נכסים מניבים ועוד 4 נכסים בשלבי הקמה. נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש בארץ, מאופיינים בתמהיל שימושים מגוון ובעלי פיזור שוכרים נרחב (נכון ל-31.03.2015 לחברה מעל כ- 1,600 שוכרים). התפוסה המשוקללת נכון ל-31.03.2015 עומדת על כ-94.2%. ה-NOI  מנכסים זהים בין הרבעון הראשון של שנת 2015 לרבעון המקביל אשתקד עלה בכ-2.9% (1.3% בנטרול הכנסה חד פעמית) וזאת לאחר ירידה של כ-0.8% בשנת 2014 לעומת שנת 2013. לאור סיום פיתוח של מספר נכסים בשנים האחרונות ונכסים המצויים בבנייה, ה-NOI עשוי ולהמשיך לצמוח ביחס לקצב השנתי של כ-500 מיליון ₪ ברבעון הראשון של שנת 2015.

גורם משמעותי שצפוי לתרום לצמיחת הפעילות בשנים הקרובות הוא השלמת שלושה פרויקטים יזמיים גדולים של החברה, הכוללים הקמת 3 מבני משרדים בא.ת. בית דגן, רמת גן וקריית אונו (יש לציין שהנכס בבית דגן הושכר במלואו). הקמת הנכסים הנ"ל אמורה להניב לחברה, בתפוסה מלאה, NOI שנתי של כ-85 מיליון ₪. השלמתם של הפרויקטים צפויה לשנת 2015.

החברה שומרת על יציבות ביחסי הכיסוי והאיתנות למרות הגידול במצבת הנכסים 

כפי שצוין לעיל, נתוני הפעילות האיכותיים של נכסי החברה מאפשרים לה להציג תזרימי מזומנים יציבים מפעילות ובהיקפים גבוהים, ואף להציג יחסי כיסוי חוב ל-FFO סבירים לדירוג של כ-14-16. במקביל, היקפי רווח גבוהים מאפשרים לחברה להציג יציבות ברמות המינוף, גם לאחר חלוקות דיבידנד בהיקפים העומדים על כ-60% מתזרים ה-FFO השנתי. 

על אף הגידול במצבת הנכסים, ב-NOI וב-FFO השנתי, החברה מצליחה לשמור על יציבות ביחסי האיתנות. נכון ל-31.03.2015, יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה עומד על כ-53% ויחס ההון העצמי למאזן על כ-37%.לחברה גמישות פיננסית הבולטת לטובה ברמת הענף, הכוללת מסגרות אשראי חתומות בלתי מנוצלות ונכסים לא משועבדים בהיקפים של מיליארדי ₪.

נכון ל-31.03.2015, לחברה חוב אג"ח בהיקף של כ- 2.5 מיליארד ₪ ויתרת נזילות ומסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של כ- 0.6 מיליארד ש"ח הכוללת מסגרות אשראי חתומות ובלתי מנוצלות בסך של כ-0.55 מיליארד ₪. הפירעון השנתי של קרן האג"ח לשנים 2018-2015 (בטרם לגיוס) מסתכמת לכ-0.24 מיליארד ₪. יתר על כן, לחברה חלויות שוטפות בגין הלוואות ספציפיות על נכסים, אשר לאור רמת מינופם הנמוכה, סבירות יכולת המחזור בגינם גבוהה. בנוסף, לחברה ניירות ערך מסחריים בהיקף של כ-300 מיליון ₪ ליום 31.03.2015, אשר ניתנות לפדיון בטווח קצר יחסית על ידי המחזיקים בניירות. לחברה גמישות פיננסית טובה, הנובעת מיתרה משמעותית של נכסים לא משועבדים, בהיקף של כ- 5.7 מיליארד ₪. לאור היקף תזרים ה- FFO של החברה ומקורות הנזילות והגמישות הפיננסית, כפי שתואר לעיל, מידרוג מעריכה כי לחברה יתרות נזילות וגמישות פיננסית בולטות לחיוב ביחס לענף.