עומר רגב
22/06/2015
הרפורמה שאושרה בקבינט כוללת:
מחיר למשתכן- החלטה זו קובעת כי בכלל הקרקעות המתאימות אופן השיווק יהיה בשיטת מחיר למשתכן, כך שיובטח כי היקף השיווק בשיטה זו יהיה נרחב והיקף המענה לדרישה לדיור במחיר מופחת יהיה גבוה ככל הניתן. כמו כן, בניגוד לשיווק בשיטה זו בעבר או בשיטת מחיר מטרה בה ניתן סבסוד גבוה יותר ככל שמחיר הקרקע ביישוב גבוה וניתנה עדיפות משמעותית למרכז הארץ החלטה זו קובעת כי יהיה מדרג הנחות רחב כאשר הנחות גבוהות יותר יינתנו בפריפריה. כמו כן ניתן יהיה להעמיק את מדרג ההנחות במידה ומחירי הקרקע יעלו על מנת לשמר אופק של יציבות מחירים לזוגות הצעירים.
יעדי תכנון ושיווק לשנת 2015 - בהתאם למדיניות הממשלה לקידום תכניות בנייה למגורים בהיקף נרחב על פי צרכי הדיור ולהתמיד בתהליך עבודה שיטתי ומדיד, מוצע לקבוע יעדים לאישור תכניות מפורטות אשר מכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה לשנת 2015. זאת בכדי להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לבנייה, אשר יבוצעו על ידי משרד הבינוי, רשות מקרקעי ישראל, חברת דירה להשכיר ומנהל התכנון. כמו כן, מוצע לקבוע יעדים לביצוע שיווקים ולמספר עסקאות לשנים אלו. הסמכות לקבוע את היעדים לחברת דירה להשכיר ולאשר את יעדי החברה כמפורט בהצעה זו תעוגן בהסכם המסגרת מול החברה.
תכנית לעידוד בנייה מהירה- לאור התארכות משך הבנייה בשנים האחרונות, ובהתאם למאמץ להגדיל את היצע הדיור בטווח כחלק מרפורמת הדיור, מוצע לתקן את החלטת מועצת מקרקעי ישראל וזאת בכדי להעניק תמריץ לקיצור משך הבנייה ובכך לסייע לגידול בהיצע יחידות הדיור בזמנים קצרים.
ייעול והאצת הליכי פדיון קרקע- לאור עיכובן של תוכניות המיועדות להניב היצע דיור משמעותי כתוצאה מהליך איטי ומסורבל של פדיון מוצעת רפורמה בפדיון קרקע. הרפורמה המוצעת כוללת צעדים שייעלו את ההליך הקנייני המאפשר פדיון קרקע בעת שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לשימושים אחרים כדוגמת דיור.
אימוץ המלצות צוות 120 הימים לטיפול בסוגיות דיור ביישובי המיעוטים- המטרה העיקרית שגיבש הצוות הינה הגדלת היצע הדיור ביישובי המיעוטים. בכדי להשיג מטרה זו גובשו מספר צעדים עיקריים:
-
הרחבת שטחי הפיתוח בקרקע מדינה אשר ביישובי המיעוטים
-
להעצים את יכולות התכנון והרישוי של יישובי המיעוטים
-
סיוע בפעולות פיתוח
-
חיזוק פעילות רישום הנכסים
-
המשך הרפורמה בתכנון ובניה – העצמת סמכויות הועדות המקומיות
-
תמרוץ בנייה מהירה
הכרזה על מתחמים לותמ"ל - נדבך מרכזי בהתמודדות עם משבר הדיור, הינו בהגדלת היצע יחידות הדיור. פעילות הממשלה להגדלת ההיצע נעשית במספר מישורים, ביניהם חקיקת החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור. מכוח חוק זה הוקמה ועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), אשר מטרתה לדון ולאשר תכניות דיור בהיקף נרחב תוך דיון ממוקד ואינטנסיבי לשם קיצור לוחות הזמנים לעומת לוחות הזמנים המקובלים כיום לקידום תכניות בהיקף דומה.
לאור אישור החוק והקמת הועדה למתחמים מועדפים לדיור, ובהתאם לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, אושרה הצעת ההחלטה להכרזה על מתחמים מועדפים לדיור אשר תאפשר הגשת תכניות למגורים במתחמים אלה ואישורן על ידי הותמ"ל.
המתחמים המובאים במסגרת הצעת החלטה זו והתוכניות שיתוכננו בהם עומדים בתנאים הקבועים בחוק:
-
ההכרזה היא על קרקע ביישוב מיעוטים.
-
במתחמים לא יוקם ישוב חדש.
-
נתקבלה המלצת מנהלת מנהל תכנון לאחר ששוכנעה כי ניתן לתכנן בכל מתחם 500 יח"ד לפחות.
-
ההכרזה קובעת את גודל המתחם מיקומו וגבולותיו.
יצוין כי המתחמים שנבחרו מצויית כולם בישובי מיעוטים בהם קיימת מצוקת דיור ופיתוחם יאפשר לרשויות המקומיות לתת מענה מהיר לנושא.
המרת דירות משרדים לשימוש מגורים - לאור עליית מחירי הדירות בכל הארץ, ובפרט במחוזות תל אביב, חיפה ומרכז, כהגדרתם במשרד הפנים, ונוכח תופעה של שימוש רחב היקף בדירות מגורים במרכזי הערים במחוזות אלה כמשרדים, ובמטרה למנוע את הרחבת השימוש החורג בדירות מגורים יבוצעו תיקוני חקיקה שונים, בהוראת שעה לשנים 2015-2018, שמטרתם לצמצם את השימוש החורג בדירות מגורים לצרכי עסקים, וכל שימוש אשר אינו למגורים.
תגובתו של אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א-יפו בת-ים מחיר למשתכן – סכנה למחירי הדיור
"רצון הממשלה להוריד את מחירי הדיור בישראל הינו חשוב ומבורך, אך נדמה כי הבטחות הממשלות הקודמות יצרו רק בלבול גדול יותר בענף, שהוביל בשנים האחרונות לעליית מחירים ולאי יציבות כללית. למעשה, מדובר בעליית מחירים שאף תוחרף נוכח התכנית הנוכחית, שנועדה לסייע לציבור, אך צפויה לפגוע ברובו הגדול ולהחריב את אחד הצרכים הבסיסיים בחברה הישראלית - הצורך במחירי דיור הוגנים ושפויים.
התכנית, המהווה שיווק של כלל הדירות במסלול מחיר למשתכן, נועדה אך ורק לחסרי דיור, זוגות נשואים מחוסרי דיור, ולא נשואים מגיל 35 ומעלה, שמעולם לא רכשו או ירשו דירה. אישור מסלול זה, כאמור, מייצר התעלמות מאוכלוסייה שלמה; משפחות מתרחבות, צעירים שירשו דירה אך לא עושים בה שימוש, אוכלוסייה מבוגרת המבקשת להוזיל עלויות ע"י מכירת נכס, המעוניינים לעבור לנכס קטן יותר ועוד רבים נוספים.
למעשה, מחיר למשתכן יצמצם את ההיצע בענף ויוביל רבים לסבול מעליית מחירים משמעותית נוכח הרפורמה. לראייה, בשנתיים שחלפו חלק גדול מהמכרזים במחיר למשתכן שהוצאו ע"י הממשלה, היו גבוהים ממחירי דירות הנמכרות בשוק החופשי. בנוסף, תכנית הממשלה תגרום לבעיה חברתית גדולה אף יותר - מעצם יצירת בניינים שלמים במחיר למשתכן בהם ריכוז האוכלוסייה לא יהיה מגוון דיו, וישקף רק בעלי רמה סוציו-אקונומית ספציפית, שיכולים ליהנות מכך.
על מנת לפתור את מצוקת הדיור בצורה מהירה ויעילה, על המדינה לשווק באופן מאסיבי קרקעות, להוסיף כוח אדם מקצועי ומיומן, לקצר הליכי בנייה ותכנון, לפתוח ערוצי מימון ליזמים ולפעול למען הוזלת חומרי הגלם. יש להימנע מתוספות המייקרות גם כך את הבנייה, דוגמת תקנים ותוספות מחייבים, המביאים כבר עכשיו מעצם קיומם לעלייה של כ-100,000 ₪ לכל יחידת דיור (ע"פ בדיקה של ארגון הקבלנים).
כלומר, הורדת החסמים מצד המדינה וזירוז ההליכים - הם הפיתרון! לא עוד ניסיון להתערב בכוחות השוק, ולסייע לאוכלוסייה אחת על חשבון אחרת
ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "מחיר למשתכן אולי טוב במרכיב אחד בתוך תכנית כוללת, אולם ההיסטוריה הוכיחה שהצלחתו, אם בכלל, מוגבלת ביותר ונקודתית ביותר, והשפעתו על שוק הנדל"ן שולית. הבעייה העיקרית בכך שמחיר למשתכן איננו נותן פתרון לנושא הקריטי מכולם, העדר היצע דיור. לכן השפעתו על רמות המחירים התבררה בסופו של דבר כאיזוטרית בתכלית. לצערי גם כחלון, דוגמת קודמיו, מחפש מתחת לפנס דרכים עוקפות שבסופו של דבר אינן משנות במאום את המבנה המעוות של שוק הדיור, וכפי שהגכדלת מס הרכישה תביא בסופו של דבר לבריחת משקיעים, ולעליות מחירים נוספות, כך גם המחיר למשתכן לא ייצר רבבות דירות מוזלות לזוגות צעירים, אלא רק יסבך את המערכות השונות, יפריח תקוות שלאחריהן תגיע מציאות מרה וכואבת עוד יותר. רק שיווק קרקע מאסיבי במחירים מוזלים, קידום קרקע מתוכננת ובד בבד התחדשות עירונית מקיפה, ייצרו את מאות אלפי הדירות שיהיו חסרות בשוק כבר במהלך העשור הקרוב".
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
