אילוסטרציה בלבד
עומר רגב
10/09/2015
מידרוג מאשרת מחדש דירוג A3.il באופק יציב עבור סדרות אג"ח, ה',ו' ו-ז' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת אפריקה ישראל נכסים בע"מ (להלן: "אפריקה נכסים" או "החברה"). כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת סדרה קיימות, בסכום של עד 113 מיליון ש"ח ע.נ.. תמורת הגיוס תשמש בעיקר לרכישת קרקע וכן לפעילות השוטפת. דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 10/09/2015 אם יחולו שינויים במבנה ההנפקה תהיה למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן.
הדירוג נתמך, בין היתר, מהצמיחה בהיקף ה-NOI של החברה, במיצוב הנכסים ובבשלות המקורות לשירות החוב; מיחסי האיתנות הטובים ביחס לרמת הדירוג, גם בהתחשב בתרחישי רגישות הכוללים, בין היתר, הפחתה של חלק מהשווי של הקרקעות לבנייה בטווח הארוך במזרח אירופה; מיציבות, ואף שיפור, בחלק מהאינדיקטורים של תיק הנכסים המניבים, הכוללים שיפור בתפוסות וחידושי חוזים; מיתרות הנזילות בחברה ומגוון המקורות לשירות החוב הכוללים גם את התזרים הפרמננטי, החזרי הון עצמי (ממגזר המגורים), מימון נכסים מחדש ומימושי נכסים, התורמים ליכולת שירות החוב בחברה. כך למשל, החברה מצויה בשלבים למימוש חלק ממתחום משרדים בנס ציונה למכון ויצמן ואת חלקה בבית פסגות ת"א באופן הצפוי להפיק תזרים בהיקף של כ-200 מיליון ₪; מהצפי לשיפור ביחסי הכיסוי.
יצוין כי להערכת מידרוג, חישוב יחסי הכיסוי, כפי שעולים מהדוחות הכספיים, אינו תואם במלואו את מודל פעילות החברה, הכולל מימוש רווח יזמי ממכירת נכסים מניבים מפעם לפעם. מכיוון שנכסים אלו מוצגים כנכסי נדל"ן להשקעה, הרווחים מעסקאות אלו אינם באים לידי ביטוי במסגרת ה- FFOוה-EBITDA; הדירוג מושפע לשלילה מהמודל העסקי היזמי של החברה והחשיפה לפעילות זו. מגזר הייזום ומימוש הנכסים מעלה את רמת התנודתיות בתוצאות ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון. עם זאת, החברה מציגה Track Record חיובי במגזר זה, לרבות רכישה, תכנון, שיווק, אכלוס ומימוש של נכסים בישראל ובמזרח אירופה; מחשיפת החברה לשווקים מתפתחים ובעיקר לרומניה (מדורגת Baa3 יציב במודי'ס), המרכזת חלק ניכר מה-NAV שלה. בנוסף, לחברה חשיפה מסויימת לסרביה, בולגריה, אשר טרם התאוששו באופן מלא מהמשבר הפיננסי. מנגד, מידרוג מציינת לחיוב את פעילות החברה בישראל, צ'כיה ובגרמניה, באופן התורם להפחתת התלות והחשיפה לשווקים מתפתחים; מהתלות בנכס מניב עיקרי - קניון Cotroceni, אם כי בשנים האחרונות ישנה מגמה של הפחתת תלות זו; מחשיפת בעלת השליטה "אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" (מחזיקה בכ-56% ממניות החברה) להתדרדרות בכלכלת רוסיה (נבהיר כי לחברה אין פעילות במדינה) אשר משפיעה לשלילה על פעילות בעלת השליטה ועלולה להגדיל את תלותה בחברה. בהקשר זה נציין כי הדירוג יושפע לשלילה ככל ויהיו חריגות מהותיות לעומת תוכניות החברה לחלוקת דיבידנדים כפי שהנ"ל הוצגו למידרוג. נציין כי, לדברי החברה ולתאריך הדו"ח, טרם נתקבלה החלטה בדירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד נוסף לבעלי המניות של החברה או על היקפו.
יצוין כי להערכת מידרוג, חישוב יחסי הכיסוי, כפי שעולים מהדוחות הכספיים, אינו תואם במלואו את מודל פעילות החברה, הכולל מימוש רווח יזמי ממכירת נכסים מניבים מפעם לפעם. מכיוון שנכסים אלו מוצגים כנכסי נדל"ן להשקעה, הרווחים מעסקאות אלו אינם באים לידי ביטוי במסגרת ה- FFOוה-EBITDA; הדירוג מושפע לשלילה מהמודל העסקי היזמי של החברה והחשיפה לפעילות זו. מגזר הייזום ומימוש הנכסים מעלה את רמת התנודתיות בתוצאות ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון. עם זאת, החברה מציגה Track Record חיובי במגזר זה, לרבות רכישה, תכנון, שיווק, אכלוס ומימוש של נכסים בישראל ובמזרח אירופה; מחשיפת החברה לשווקים מתפתחים ובעיקר לרומניה (מדורגת Baa3 יציב במודי'ס), המרכזת חלק ניכר מה-NAV שלה. בנוסף, לחברה חשיפה מסויימת לסרביה, בולגריה, אשר טרם התאוששו באופן מלא מהמשבר הפיננסי. מנגד, מידרוג מציינת לחיוב את פעילות החברה בישראל, צ'כיה ובגרמניה, באופן התורם להפחתת התלות והחשיפה לשווקים מתפתחים; מהתלות בנכס מניב עיקרי - קניון Cotroceni, אם כי בשנים האחרונות ישנה מגמה של הפחתת תלות זו; מחשיפת בעלת השליטה "אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" (מחזיקה בכ-56% ממניות החברה) להתדרדרות בכלכלת רוסיה (נבהיר כי לחברה אין פעילות במדינה) אשר משפיעה לשלילה על פעילות בעלת השליטה ועלולה להגדיל את תלותה בחברה. בהקשר זה נציין כי הדירוג יושפע לשלילה ככל ויהיו חריגות מהותיות לעומת תוכניות החברה לחלוקת דיבידנדים כפי שהנ"ל הוצגו למידרוג. נציין כי, לדברי החברה ולתאריך הדו"ח, טרם נתקבלה החלטה בדירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד נוסף לבעלי המניות של החברה או על היקפו.
יש לציין כי הגיוס נעשה על רקע זכיית החברה ביחד עם שותפה (50%) במכרז לרכישת קרקע משמעותית במתחם שרונה ת"א הכוללת שטחים המיועדים לשיווק בהיקף כולל של כ- 114 אלפי מ"ר (המיועדים בעיקר למשרדים וכן למסחר). עלות רכישת הקרקע (לפני הוצאות פיתוח) עומדת על כ-536 מיליון ₪ (חלק החברה כ-268 מיליון ₪) אשר תמומן, בין היתר, מתמורת הגיוס, מהלוואה כנגד שעבוד חלקה בקרקע וכן מהמקורות העצמיים של החברה. בנוסף, כחלק מהנחות הדירוג, נלקחה בחשבון בטווח הבינוני-ארוך, השקעה אשר תמומן בחוב נוסף לצורך בניית המגדל. מחד, האמור מגדיל את נוכחות החברה בתחום הנכסים המניבים בישראל, כאשר הנכס ממוקם באזור ביקוש מרכזי וזאת לעומת השקעות משמעותיות בנכסים מניבים ובייזום במזרח אירופה. מאידך, מדובר בהיקף ייזום משמעותי יחסית המייצג עלייה ברמות המינוף עם כי במסגרת שיקולי הדירוג מודל הפעילות הייזמי וכוונת החברה לרכוש קרקעות חדשות לרבות בישראל נלקח בחשבון. יצוין, כי החברה מצויה בתהליך של מספר מימושים אשר מקזזות חלקית את ההשפעה על הגידול בחוב בגין העסקה.
להרחבה של שיקולי הדירוג ראו את דוח פעולת הדירוג מחודש פברואר 2015
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
