מידרג מאשרת הנפקת סידרות אגח לאזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ

מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A3.il באופק יציב עבור סדרות אג"ח 8, 9, 10 ו-11 שבמחזור, אותן הנפיקה חברת אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ (להלן: "אזורים" או "החברה"). 

להלן פירוט סדרות אג"ח המדורגות שבמחזור (מיליוני ש"ח):

 

הדירוג נסמך, בין היתר, על מיצוב, היקף פעילות ופיזור בולטים לטובה, ביחס לחברות הפועלות בענף המגורים בישראל. זאת ניתן לייחס להיקף מכירת יח"ד בשנים האחרונות, להיקף דירות בבנייה של מעל 1,800 יח"ד ולגיוון בין סוגי הפרויקטים ופלחי קהל יעד. יש לציין כי בשנה האחרונה החברה רכשה קרקעות המגלמות מחירי מכירה נמוכים יותר לצרכן (1,000-1,500 אלפי ₪ לדירה), הנמוכים מחלק ניכר מהמחירים של הפרויקטים המצויים בייזום כיום, היות ולהערכתה מחירים אלו מגלמים ביקוש קשיח יותר; על צבר קרקעות משמעותי בפיזור ארצי נרחב, המספק ודאות לשמירה על היקף הפעילות הנוכחי למשך כ-3-5 השנים הקרובות. יחד עם זאת, על מנת לשמור על היקף הפעילות הנוכחי מעבר לכך, על החברה להמשיך ולפעול לרכישת קרקעות בהיקף של כ-100-150 מיליון ₪ לשנה ו/או לקדם את הבשלתם של פרויקטים בתחום הפינוי-בינוי, המצויים בשלבי תכנון שונים; על צפי לתזרים משמעותי בגין הדירות שנמכרו וטרם נמסרו, במהלך השנים הקרובות, כך שהחברה מכרה יח"ד בהיקף של כ-1.8 מיליארד ₪ שטרם הוכרה בגינן הכנסה אך נתקבלו בגינן מקדמות בהיקף של כ-1.1 מיליארד ₪ (גידול משמעותי ביחס למועד הדירוג הקודם). האמור צפוי לתמוך ביחסי הכיסוי וביצירת מקורות משמעותיים לשירות החוב בטווח הבינוני-ארוך.

יצוין כי, בהתאם להערכת מידרוג במועד הדירוג הקודם, בדוחות הכספיים ליום 31.12.2014 וליום 30.06.2015, הייתה הכרה בהכנסה נמוכה ביחס לשנים קודמות בשל מסירות יח"ד בהיקף נמוך יחסית; על קצב מכירות ושיעורי מכירות גבוהים מאוד באופן יחסי לפרויקטים בביצוע כפי שמשתקף במכירות של כ-70% מהיח"ד בבנייה (בתקופה הקרובה החברה צפויה להתחיל את בנייתן של מעל 300 יח"ד נוספות). יתרה מכך, מבין הפרויקטים שבנייתם נסתיימה (למעט הפרויקטים בקינג דיוויד וארזי הבירה בירושלים) לחברה היקף נמוך יחסית של דירות לא מכורות; על שמירה על היקף נזילות ומסגרות אשראי לא מנוצלות וכן על נראות מקורות תזרים טובים ביחס ללוח הסילוקין; על שיעורי רווחיות סבירים לענף, אשר צפויים לעמוד בממוצע על טווח של 17%-20%. הדירוג מושפע לשלילה מכוונת החברה להשקיע הון בהיקף של כ-25 מיליון דולר בבניית פרויקט באזור יונקרס ניו יורק (אשר נרכש ביחד עם שותפים ע"י החברה לפני מספר שנים בטרם לרכישת השליטה בחברה ע"י מר הרשי פרידמן) וזאת לאור היעדר מטה פעילות נרחב ומומחיות התורמת ליתרון תחרותי בסגמנט פעילות זה. 

יצוין כי בתקופה האחרונה הממשלה הציגה רפורמות המצויות בתהליכי חקיקה שונים בנוגע לענף. בין היתר, נתקבלה החלטה להעלאת מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה. מצד אחד, חקיקה זו תרמה לגידול בקצב המכירות בחודשים מאי ויוני בשל רצונם של חלק מהמשקיעים לרכוש דירה בשיעורי המס שחלו טרם השינוי. מצד שני, טרם ניתן לבחון כיצד הרפורמה תשפיע על הענף בהמשך. להערכת מידרוג, עד להטמעת שינויים בענף, הנובעים מהגדלת היצע יח"ד או מקיטון בביקוש ארוך הטווח ליח"ד, לרבות העלאה משמעותית של הריבית, בשלב זה לא חל שינוי במגמות בענף.