עומר רגב
15/10/2015
העלאת הדירוג ועדכון אופק הדירוג מחיובי ליציב נסמכים, בין היתר, על הגידול בהיקף הפעילות והשיפור בפיזור כפי שבא לידי ביטוי ברכישת 9 נכסים במהלך בשנים 2014-2015 בסכום כולל של כ-600 מיליוני ₪ אשר צפויים, בהתאם לחוזים חתומים, להביא לגידול ב-FFO וב-NOI השנתי לכ-74 וכ-123 מיליוני ₪ וזאת לעומת כ-43 וכ-80 בשנת 2014. בנוסף, חלק ניכר מהגידול בפעילות מומן באמצעות הנפקת הון בהיקף של כ-315 מיליון ₪. ההון העצמי של החברה עומד כיום על כ-898 מיליון ₪ זאת לעומת כ-584 מ' ₪ בעת מועד מתן האופק החיובי, בינואר 2015 וכ-374 מיליון ₪ במועד העלאת הדירוג הקודמת ל-A2.il במאי 2013 (גידול של כ-140%);
היותה של החברה קרן "ריט", גורם המקנה לה אסטרטגיה יציבה וסולידית של השקעות ומינוף נכסים. אולם, היות החברה קרן "ריט" באה לידי ביטוי גם במדיניות חלוקת דיבידנדים יחסית אגרסיבית. אף על פי כן, יצוין כי בהתאם למידע שהוצג למידרוג ולהיקף חלוקת הדיבידנד בשנת 2015, שיעור הדיבידנד ביחס ל-FFO צפוי להצטמצם במידה מסוימת (כפי שבא לידי ביטוי כבר בדוחות ה-30/06/15).
יתרה מכך, לאורך השנים החברה נוהגת להנפיק הון בהיקפים משמעותיים ביחס להיקף הדיבידנד המחולק (בשנת 2015 הושלמה הנפקה בהיקף של כ-315 מ' ₪ ובין 2010 ל-2014 הושלמו הנפקות בהיקף מצטבר של כ-400 מ' ₪); יחסי כיסוי ואיתנות הבולטים לטובה לדירוג. בהקשר זה היקפי ה-FFO וה-NOI מצויים במגמת צמיחה משמעותית, באופן התומך ביציבות היחסים; מצבת נכסים מניבים סולידית אשר כפי שצוין, גדלה באופן ניכר בשנים האחרונות (החברה השלימה רכישה של נכס נוסף לאחר תאריך המאזן בהיקף של כ-70 מ' ₪); הצלחת החברה בהשכרת שטחים שהתפנו וחידוש חוזים שהסתיימו מביאה לכך ששיעורי התפוסה בנכסי החברה הינם גבוהים ועומדים על כ-94% בממוצע נכון למועד דוח דירוג זה וזאת על אף שחיקה מסוימת בפרמטרים התפעוליים של המרכז המסחרי בבאר שבע (אשר מוחזק במשותף עם צד שלישי המנהל את הנכס);
שיפור בפיזור הפעילות, לאור רכישות נכסים שהושלמו וצפי להמשך המגמה כך ששלושת הנכסים המהותיים אחראים על כ-31% מה-NOI השנתי לעומת כ-38% ב-2014. האמור מביא גם להקטנת חלקם של השוכרים המרכזיים מסך הכנסות החברה - גורם המסייע לשיפור בפרופיל הסיכון; גמישות פיננסית בולטת לחיוב לאור נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-1.1 מיליארד ₪. בנוסף, החברה חתמה מול מוסד בנקאי על מסגרת אשראי בהיקף של כ-40 מיליון ₪ שטרם נוצלה באופן המקנה גמישות פיננסית נוספת. יחסי האיתנות הבולטים לחיוב, עם יחס חוב ל-CAP שעומד על כ-52% נכון לחציון 1, 2015; יש להדגיש לחיוב גם את נגישות החברה למקורות מימון וגיוונם, אם באמצעות הנפקות הון שבוצעו בהצלחה בשנים האחרונות ובהיקפים משמעותיים, אם באמצעות גיוס חוב אג"ח בתשואות נמוכות בשוק ההון ואם באמצעות מימון בנקאי ומוסדי, בשיעורי ריבית נמוכים ובפריסת לוח סילוקין נוחה.
היותה של החברה קרן "ריט", גורם המקנה לה אסטרטגיה יציבה וסולידית של השקעות ומינוף נכסים. אולם, היות החברה קרן "ריט" באה לידי ביטוי גם במדיניות חלוקת דיבידנדים יחסית אגרסיבית. אף על פי כן, יצוין כי בהתאם למידע שהוצג למידרוג ולהיקף חלוקת הדיבידנד בשנת 2015, שיעור הדיבידנד ביחס ל-FFO צפוי להצטמצם במידה מסוימת (כפי שבא לידי ביטוי כבר בדוחות ה-30/06/15).
יתרה מכך, לאורך השנים החברה נוהגת להנפיק הון בהיקפים משמעותיים ביחס להיקף הדיבידנד המחולק (בשנת 2015 הושלמה הנפקה בהיקף של כ-315 מ' ₪ ובין 2010 ל-2014 הושלמו הנפקות בהיקף מצטבר של כ-400 מ' ₪); יחסי כיסוי ואיתנות הבולטים לטובה לדירוג. בהקשר זה היקפי ה-FFO וה-NOI מצויים במגמת צמיחה משמעותית, באופן התומך ביציבות היחסים; מצבת נכסים מניבים סולידית אשר כפי שצוין, גדלה באופן ניכר בשנים האחרונות (החברה השלימה רכישה של נכס נוסף לאחר תאריך המאזן בהיקף של כ-70 מ' ₪); הצלחת החברה בהשכרת שטחים שהתפנו וחידוש חוזים שהסתיימו מביאה לכך ששיעורי התפוסה בנכסי החברה הינם גבוהים ועומדים על כ-94% בממוצע נכון למועד דוח דירוג זה וזאת על אף שחיקה מסוימת בפרמטרים התפעוליים של המרכז המסחרי בבאר שבע (אשר מוחזק במשותף עם צד שלישי המנהל את הנכס);
שיפור בפיזור הפעילות, לאור רכישות נכסים שהושלמו וצפי להמשך המגמה כך ששלושת הנכסים המהותיים אחראים על כ-31% מה-NOI השנתי לעומת כ-38% ב-2014. האמור מביא גם להקטנת חלקם של השוכרים המרכזיים מסך הכנסות החברה - גורם המסייע לשיפור בפרופיל הסיכון; גמישות פיננסית בולטת לחיוב לאור נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-1.1 מיליארד ₪. בנוסף, החברה חתמה מול מוסד בנקאי על מסגרת אשראי בהיקף של כ-40 מיליון ₪ שטרם נוצלה באופן המקנה גמישות פיננסית נוספת. יחסי האיתנות הבולטים לחיוב, עם יחס חוב ל-CAP שעומד על כ-52% נכון לחציון 1, 2015; יש להדגיש לחיוב גם את נגישות החברה למקורות מימון וגיוונם, אם באמצעות הנפקות הון שבוצעו בהצלחה בשנים האחרונות ובהיקפים משמעותיים, אם באמצעות גיוס חוב אג"ח בתשואות נמוכות בשוק ההון ואם באמצעות מימון בנקאי ומוסדי, בשיעורי ריבית נמוכים ובפריסת לוח סילוקין נוחה.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
