אייל עברון
11/11/2015
שיקולים עיקריים לדירוג
פרופיל עסקי
-
מיקוד הפעילות בתחום הדירות להשכרה שאנו מעריכים כיציב בהשוואה לענפי נדל"ן מניב אחרים.
-
פיזור גיאוגרפי על פני מספר רב של מדינות בארה"ב ופיזור הולם בין תחום המגורים לתחום המסחרי.
-
פיזור גבוה מבחינת מספר נכסים ומספר דיירים.
-
שיעורי תפוסה גבוהים בנכסי המגורים וגידול עקבי ב-NOI מנכסים דומים לאורך השנים האחרונות.
-
תכנית השקעות בהיקפים גבוהים יחסית, דבר המהווה סיכון,לדעתנו, ומגביל את הפרופיל העסקי.
פרופיל פיננסי
יחסי כיסוי טובים נכון להיום, דומים לקבוצת ההשוואה.
-
צפי להרעה מסוימת ביחסי הכיסוי והמינוף בטווח הקרוב בעקבות בנייה של מספר נכסים מניבים חדשים.
-
נראות טובה של תזרימי מזומנים בשל אופי הפעילות ויציבות הנכסים הקיימים.
- שיעבוד של כל תיק הנכסים, דבר המצמצם את הגמישות
הפיננסית של החברה.
תחזית: יציבה
תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו כי תיק הנכסים המניבים של Lightstone Enterprises Limited )"לייטסטון"( ימשיך להניב תזרימי מזומנים יציבים בטווח הזמן הקרוב. התחזית משקפת גם את הערכתנו כי רכיב הייזום מסך הנכסים יישמר ברמה של עד כ-%15 מסך השווי הנכסי, בהתבסס על מדיניות ההנהלה שהוצגה בפנינו. בהתחשב בתכנית ההשקעות הנרחבת יחסית, היחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי הם חוב לחוב והון עצמי נמוך מ-%60 ויחס EBITDA להוצאות מימון של כ-1.6x, תוך שמירה על נזילות "הולמת". תחזית הדירוג היציבה נשענת על מדיניות ההנהלה לגבי ביצוע הגנות מטבעיות על כל החוב השקלי, כך שלא תהיה חשיפה לשינויי מט"ח )$/₪( של מעל ל-%15 מסך החוב הכולל.
התרחיש החיובי
אנו עשויים לבצע פעולת דירוג חיובית אם החברה תמשיך להגדיל את היקף תיק הנכסים שלה בשנים הבאות בצורה מבוקרת ושמרנית, תוך שמירה על רמת מינוף קבועה מתחת ל-%55 ושיפור קבוע ביחס כיסוי הריבית מה-EBITDA אל מעל ל-2x.
התרחיש השלילי
אנו עלולים לבצע פעולת דירוג שלילית אם החברה לא תשמור על יחסי הכיסוי שאנו מעריכים כהולמים את הדירוג הנוכחי, בעיקר בשל גידול בהיקף פעילות הייזום, או אם תחול הרעה בביצועים התפעוליים של החברה, בין היתר בעקבות הרעה מאקרו-כלכלית בענף ובאזורי הפעילות הספציפיים.
אייל עברון,אנליסט ראשי,S&P מעלות
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
