נעם פינקו
19/11/2015
- NOIנרשמה יציבות ב-NOI לעומת הרבעון הקודם (שזה נתון חיובי שכן הוצאות החשמל ברבעון השלישי גבוהות בכ-3 מש"ח מאשר הרבעון השני בשל עונתיות) ועליה של 5 מש"ח לעומת הרבעון המקביל. ה-NOI מנכסים זהים עלה לעומת הרבעון המקביל ב-3.4%, למרות שהמדד ירד במהלך התקופה בכ-0.8% והוצאות השמירה והנקיון עלו בכ-8%. העליה נובעת מעליה ריאלית בשכר הדירה ובשיפור התוצאות של מספר קניונים כגון פ"ת, חיפה, רחובות, בילו סנטר ונתניה, וכן בגין סיום עבודות ההרחבה בסירקין ואכלוס שטח בפארק שער הכרמל.
FFO – הסתכם בכ-137 מש"ח ,ירידה קלה ב-FFO לעומת הרבעון הקודם שהסתכם בכ- 140 מש"ח . נציין כי הרבעון הקודם היה קצת חריג לטובה בשל הכנסות מיסים שוטפים (שהיוו היפוך להוצאות מיסים שוטפים שנרשמו ברבעון הראשון בשל ירידה במדד וחלק קטן יותר מההפחתה חזרה הרבעון לתוצאות). לעומת הרבעון המקביל חלה עליה של 16 מש"ח כאשר שאר העלייה לעומת המקביל נובעת מהגידול ב-NOI והקיטון בהוצאות הריבית לאור החלפות החוב.
שערוכים – שינויי שווי קלים בעיקר בקניון רמת אביב.
פדיונות – הפדיונות בתשעת החודשים הראשונים של השנה עלו בצורה מרשימה של 5.9%. ברמת אביב נרשמה עליה של כ-7%. ברחובות ופ"ת מעל ל-5%, בחפה ובבילו סנטר מעל ל-4.5%, בקריון 3.6% בב"ש 16%, בחוצות המפרץ ונצרת מעל ל10% (גם בגלל הרחבות).
שוק הקניונים עדיין חזק (אך קצת פחות) והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין קיים כאשר עוד רשתות נכנסות לישראל ורשתות קיימות נכנסות לתחומים חדשים. עם זאת הסביבה הופכת למאתגרת יותר והמו"מ מול השוכרים קשה יותר. חודש אוקטובר היה חלש מאוד, בעיקר בשל המצב הביטחוני והחברות יצאו במבצעים על מנת לעודד קונים. במקומות בהם התחרות מתגברת ניתן לראות פגיעה בתוצאות הקניונים (תחרות עזה במקומות כמו באר שבע, נתניה, כפר סבא ואזור הצפון). נכסי החברה נחשבים מהמובילים בישראל, ויחד עם פעולות המיתוג שביצעה החברה הם מצליחים להגדיל את הפדיונות שלדברי החברה גדלו בכ-6% מתחילת השנה. שכ"ד לפידיון אינו גבוה (10%-11.5%) כך שלמעט האטה חריגה לא נראה ירידה ב-NOI כאשר נכסים חזקים יפצו על נכסים חלשים יותר.
ייזום – בשנתיים הקרובות יסתיימו הרחבות ופרויקטים בעלות כוללת של מעל לחצי מיליארד ₪ הצפויים להניב NOI של כ-40 מש"ח. במהלך הרבעון רכשה החברה יחד עם אפריקה נכסים קרקע במתחם שרונה לבניית מגדל משרדים ומסחר ענק בהיקף של 114 אלף מ"ר בעלות בנייה משוערות של מעל ל-1.5 מיליארד ₪.
בשורה התחתונה: דוח טוב לחברה המשקף את איכות נכסיה כאשר הנתון המעניין בעינינו הינו הגידול בפדיונות על אף הירידה בצמיחה ברבעון השני. אנו סבורים כי החברה תמשיך להציג דוחות טובים בזכות איכות נכסיה כאשר ה-FFO שלה צפוי להמשיך ולעלות בזכות הריבית הנמוכה והמינוף של החברה, כאשר גם אם תהיה ירידה קלה ב-NOI הריבית הנמוכה אמורה לשמור על שווי הנכסים וה-FFO עדיין יהיה במגמת צמיחה כאמור. על אף העובדה שעליית ריבית בארה"ב עשויה להשפיע לרעה על מניות נדל"ן, אנו סבורים כי הירידה שמניית מליסרון חוותה הייתה קצת חדה בשל התזרים הגבוה שהיא תמשיך לייצר. אנו מעלים את המלצתנו לתשואת יתר במחיר יעד של 154 ₪, הגבוה בכ-16% ממחיר המניה.
נעם פינקו, אנליסט בכיר מחלקת מחקר Sell Side בפסגות
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
