עידו אסייג
23/11/2015
הנדון:סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2015
א.כללי
ברבעון השלישי של שנת 2015 נצפתה עליה בשיעור של 1.4% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לצד ירידה במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים, כל זאת לעומת הרבעון שקדם לו.בתקופה הנסקרת ירד אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) בשיעור של כ- 1.1%.
רקע ועקרונות הסקירה
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות, ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לפיכך, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השוֹנוּת ברמת הבניה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות במרבית הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן (שונות בנתון "שטח ממוצע לחדר" וכן גורמי שוליות משמעותיים), אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
נמצא, כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים), קיים חסרון מסויים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. אולם, לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 ובתקן שמאות מספר 9.0. לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת), עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס, וכן נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן, כגון נכסים בקומת קרקע, או שכוללים הצמדות, תוספות מיוחדות או שטחים חריגים.
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 4,700 עסקאות לניתוח ב – 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה.
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
-
בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון השלישי של שנת 2015 ביחס לרבעון הקודם, וכן שינוי שנתי ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
-
בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל ישוב (נתון זה מעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות בתוך הישוב עצמו).
ב.ממצאי הסקירה
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השלישי של שנת 2015 נצפתה ברוב הערים עליה במחיר הדירה הממוצע ביחס לרבעון הקודם, ובארבע ערים חלה ירידה.
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדש ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון השלישי לשנת 2015:
הישובמחיר ממוצע מעוגל לדירת 4 חדרים Q3/2015 השינוי באחוזים מהרבעון הקודם (Q2/2015)השינוי באחוזים מהרבעון המקביל אשתקד (Q3/2014)סטיית תקן באחוזים Q3/2015
|
הישוב |
מחיר ממוצע מעוגל לדירת 4 חדרים Q3/2015 |
השינוי באחוזים מהרבעון הקודם (Q2/2015) |
השינוי באחוזים מהרבעון המקביל אשתקד (Q3/2014) |
סטיית תקן באחוזים Q3/2015 | |
|
א |
ב |
ג |
ד |
ה | |
|
אילת |
1,034,000 |
₪ |
4% |
6% |
19% |
|
אשדוד |
1,416,000 |
₪ |
4% |
8% |
17% |
|
אשקלון |
1,052,000 |
₪ |
5% |
13% |
20% |
|
באר שבע |
1,012,000 |
₪ |
4% |
19% |
21% |
|
הרצליה |
2,244,000 |
₪ |
3% |
13% |
12% |
|
חולון |
1,654,000 |
₪ |
4% |
5% |
12% |
|
חיפה |
1,384,000 |
₪ |
3% |
8% |
22% |
|
ירושלים |
1,868,000 |
₪ |
-7% |
-4% |
30% |
|
כפר סבא |
1,789,000 |
₪ |
4% |
8% |
10% |
|
מודיעין |
1,750,000 |
₪ |
2% |
8% |
9% |
|
נתניה |
1,559,000 |
₪ |
1% |
9% |
17% |
|
פתח תקוה |
1,545,000 |
₪ |
1% |
4% |
14% |
|
ראשל"צ |
1,587,000 |
₪ |
1% |
5% |
16% |
|
רחובות |
1,399,000 |
₪ |
-2% |
3% |
12% |
|
רמלה |
1,130,000 |
₪ |
-4% |
-1% |
24% |
|
תל אביב |
2,709,000 |
₪ |
-2% |
0% |
33% |
|
ממוצע |
|
1.4% |
6% |
||
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר. לעניין זה בולט במיוחד נתון השונות של מחירי הדירות בערים הגדולות : תל אביב וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי יוקרה לבין אזורים נחותים באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בכפר סבא ומודיעין שאוכלוסייתן בעלת ממאפיינים הומוגניים יחסית .
ג.הסבר למגמות בשינוי המחירים שנצפו
בתקופה הנסקרת ניכרה ירידה חדה במספר העסקאות לצד עליה במחירי הדירות, כל זאת ביחס לרבעון הקודם.
יש להתיחס לנתונים העולים ברבעון הנסקר בזהירות המתבקשת לאור העובדה שרבעון זה אינו משקף התנהגות נורמטיבית מהסיבות הר"מ:
א.ביחס לרבעון הקודם (Q2/2015): יש לזכור כי הרבעון הקודם התאפיין בזינוק חריג במספר העסקאות ובשווין (לקראת סוף הרבעון), עקב שינוי במדיניות מיסוי דירות.
כמו כן, הרבעון הנסקר חל בתקופת חגי תשרי, המאופיינת במיעוט עסקאות.
ב.ביחס לרבעון המקביל אשתקד ((Q3/2014 – יש לזכור כי רבעון זה התנהל בתקופת מבצע צוק איתן, על השלכותיו.
יתכן וצפיית הציבור לתכנית מחיר למשתכן השפיעה על כמות העסקאות ברבעון זה אך טרם ניכר כי השפיעה על רמות המחירים.מכל מקום נראה כי הרבעון הנסקר מתאפין בחוסר יציבות ובמגמה מעורבת בכל הקשור לשינוי מחירים בישובים שנסקרו.מלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות נכון לסוף ספטמבר 2015, עומד על כ- 27,300 יח"ד .בחודש ספטמבר 2015 חלה ירידה בהיקף נטילת משכנתאות (עונתית ברובה) , שעמד על 4.2 מליארדי ₪. .כמו כן, קיימים משתנים נוספים בעלי השפעה: ציפיות לשינויים בשער הריבית הריאלי, (במהלך הרבעון הנסקר שער ריבית בנק ישראל נותר ברמתו - 0.10% ) , זמינות (ואמון הציבור) לאפיקי השקעה אחרים.
ד.לסיכום
בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור של 1.4% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון השלישי של שנת 2015 בהשוואה לרבעון שלפניו.בשנה החולפת , נצפתה עלית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 6%, בערים שנסקרו.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
ד"ר רינה דגני מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה: אכן נתוני גיאוגרפיה הצביעו בבירור על המשך עליית המחירים ברוב חלקי הארץ, זאת בניגוד מוחלט לנתוני משרד הבינוי.
גם העובדה שב-4 מתוך 16 הערים שנבדקו היו ירידות מחירים קלות איננה מנחמת איש, זאת מהטעם הפשוט שערים דוגמת תל-אביב, ירושלים ורמלה, שבהן היו תיקוני מחירים כלפי מטה, מאפיינות משקיעי נדל"ן, שכידוע חלקם הגדול החליטו בחודשים האחרונים לשבת על הגדר בעקבות הגדלת מס הרכישה.
כמי שבנתה בשנה האחרונה מודל ייחודי להתחדשות עירונית בכל חלקי הארץ, הנני ממליצה לממשלה לקדם אלטרנטיבה זאת, שהינה היחידה שמעניקה פתרון אמיתי למחסור בהיצע הדירות.
ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת המקרקעין: נכון צפוי זה מעיד יותר מכל על הכישלון המוחלט של דיור בר-השגה, באמצעות מחיר למשתכן. בניגוד מוחלט להכרזות הממשלה ומשרד הבינוי שדיור בר-השגה ימשוך את המחירים כלפי מטה, הוא ייצר בדיוק את התופעה ההפוכה: דווקא הדיפרנציאציה בין מחיר למשתכן לבין יתר הפרויקטים, דחפה את המחיים הממוצעים של הדיור כלפי מעלה. גם מחישובים שעשתה המחלקה הכלכלית במשרדי, מתברר כי החיסכון בעלויות למחיר למשתכן הינו נמוך בהרבה ממה שמשרד הבינוי טוען. הפתרון, אם כן, חייב להיות כולל: קיצור הליכים ביורוקרטים ושיווק מסיבי של עתודות קרקע עד כדי כ-60,000 יחידות דיור לשנה לפחות, זאת על מנת לצאת מהבוץ...
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
