מידרוג >> מודיעה על אישור מחדש של דירוג לנכסים ולבנין בע"מ

מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A1.il באופק יציב לסדרות אג"ח ג' ד', ו' ו-ז' שבמחזור, אותן הנפיקה חברה לנכסים ולבנין בע"מ (להלן: "נכסים ובניין" ו\או "החברה"). 

דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 16/12/2015 למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע. 

להלן פירוט סדרות האג"ח שבמחזור (בקיזוז אג"ח ברכישה עצמית) הנכללות בדירוג

 * לא כולל אג"ח בהיקף של כ-382 מיליון ₪ אשר מוחזק ע"י החברה ** לאחר תאריך המאזן החברה פרעה אג"ח בסכום של כ-338 מיליוני ₪ 

הדירוג והאופק משקפים פרופיל עסקי גבוה של החברה ומיצוב פיננסי גבוה של החברות הבנות; איכות, היקף ופיזור הנכסים והמקורות לשירות החוב על פני מספר אזורים גיאוגרפיים ומגזרי פעילות; מיצוב גבוה של נכסי הנדל"ן המניב בישראל ובמנהטן, הנהנים משיעורי תפוסה גבוהים ופיזור נרחב של שוכרים, התורמים לייצור הכנסות ותזרים פרמננטי יציבים לשירות החוב; נראות גבוהה לשיפור בתזרים הפרמננטי בטווח הקצר - בינוני בשל הצלחת החברה בביצוע השכרות משמעותיות של שטחים נוספים בישראל ובארה"ב, שטרם קיבלו ביטוי מלא בדוחות הכספיים, באופן הצפוי לשפר את היקף, יציבות ונראות התזרים הפרמננטי. האמור כולל, בין היתר, התקדמות בהשכרות בנייני משרדים בהרצליה, באר שבע ובחיפה, השלמת השכרת מגדל HSBC במנהטן וכן השכרות בנכס מסחרי בבנייה בבאר שבע; נזילות וגמישות פיננסית טובות ביחס ללוח הסילוקין, הכוללות הן את יתרת הנזילות בהיקף של מעל 2.1 מיליארד ₪ ברמת המאוחד (כ-1.3 מיליארד ₪ בנטרול נזילות בחברות "גב ים" ו"ישפרו") והן את המניות הסחירות ונכסי הנדל"ן הלא משועבדים בהיקף של כ-5 מיליארד ₪, בנוסף ל-LTV הנמוך של חלק מנכסי הנדל"ן בקבוצה.

 מנגד, ביחס לדירוג החברה, יחסי הכיסוי הינם איטיים יחסית ורמות המינוף הינן גבוהות, אף על פי שחל שיפור ביחסי האיתנות בשנים האחרונות, כך שמאז סוף שנת 2012 ועד ליום 30.09.2015 יחס החוב נטו ל-CAP נטו ירד מכ-71% לכ-65%. כמו כן, קיימים מספר אירועים שהתרחשו לאחר תאריך המאזן, בהם מכירת קרקע בבת ים וכן מכירת נכס ברחובות הנמצא בבנייה וקרקע צמודה לנכס. מנגד, לצורך הגדלת הנזילות של חברת "ישפרו" (גם לצורך בניית מרכז הקניות והבילוי בבאר שבע) נלקחת הלוואה בהיקף של כ-98 מיליון ₪, כך שיחסי האיתנות צפויים להיוותר דומים ללא הפקת רווחים נוספים. יצוין כי השלמת הנכסים בייזום צפויה להשפיע לחיוב על יחסי הכיסוי אף על פי שהנ"ל אינם צפויים לבלוט לחיוב ביחס לדירוג בטווח הקצר-בינוני. יצוין כי, החברה אינה נוהגת לגדר את ההון העצמי שמושקע בחו"ל ביחס לשינוי שע"ח ובייחוד בנוגע להשקעות בארה"ב. בנוסף, דווח על ידי החברה כי מגדל HSBC הושכר במלואו, וכן כי החברה דיווחה שהיא בוחנת מימוש של עד כ-49% מהמגדל. ככל שהמימוש החלקי יושלם, מידרוג תבחן את השימושים שיעשו ביתרת הנזילות הנובעת מהמימוש ביחס לפרופיל הסיכון. כמו כן, ככל שהחברה תחלק דיבידנדים מעבר לאלו אשר הוצגו למידרוג, האמור ישליך לשלילה על הדירוג.