הכלכלן הראשי באוצר >> מספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש אפריל הסתכם בתשע מאות דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו ברכישות סגמנט זה של השוק לפחות מאז תחילת העשור הקודם

בחודש אפריל נרכשו 6.2 אלף דירות, מזה כחמש מאות דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בכך הוסיף לרדת מספר העסקאות ב"מחירי שוק", בשיעור של 7%, בהמשך לירידה רצופה מאז פברואר אשתקד.  מספר העסקאות הכולל (בהכללת "מחיר למשתכן") רשם ירידה מעט מתונה יותר, של 4%. בהשוואה לחודש מרץ מגיע שיעור הירידה ל-30%, במידה רבה על רקע חג הפסח.  עם זאת יש לציין כי גם בהשוואה לחודשי אפריל קודמים מדובר ברמה נמוכה של עסקאות "במחירי שוק", כמותה לא נרשמה מאז אפריל 2004.

 

 

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש אפריל עמד על 1.8 אלף דירות, גידול של 5% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. עם זאת, בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ירד מספר העסקאות בדירות חדשות "במחירי שוק" בשיעור של  10%, בהמשך לירידה רצופה מאז אוקטובר 2016 (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת).

 

 

מבין אזורי הביקוש במרכז הארץ בולט אזור נתניה עם ירידה חדה ברכישת דירות חדשות "במחירי שוק".  מנגד,  גידול משמעותי בעסקאות בדירות חדשות "במחירי שוק", בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נרשם באזור המרכז, בעיקר על רקע גידול ברכישות משפרי הדיור.  עם זאת יש לציין כי התקופה המקבילה אשתקד באזור המרכז התאפיינה בירידה חדה במספר העסקאות,  מעבר לירידה ברמה הארצית. לפיכך גם לאחר ההתאוששות במכירות באזור זה בארבעת החודשים הראשונים של 2018 מדובר עדיין ברמה נמוכה יחסית של עסקאות. באזורי הפריפריה נמשכת הירידה החדה ברכישדת דירות חדשות "במחירי שוק", כאשר בולט במיוחד אזור ב"ש עם ירידה של 29%. סך הדירות שנרכשו באזור זה באפריל עמד על  155 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה בעשור האחרון. הרמה הנמוכה של העסקאות באזור ב"ש בחודש אפריל האחרון, כמו גם בשנה האחרונה בכלל, בולטת במיוחד על רקע רמת השיא ההיסטורי ברכישת דירות חדשות שנרשם באזור זה לפני שלוש שנים בלבד, בפברואר 2015, אז נרכשו באזור זה אלף ומאה דירות חדשות. בהקשר זה יש לציין כי בניגוד למרבית האזורים האחרים, בהם השיא במספר העסקאות נרשם ביוני 2015, על רקע הקדמת רכישות ע"י משקיעים טרם הכבדת המיסוי עליהם, באזור ב"ש כאמור השיא נקבע מספר חודשים קודם לכן, על רקע תחילת שיווקו של פרוייקט "כרמי גת", אשר התאפיין בשיעור גבוה של משקיעים. כפי שיפורט בהמשך, בארבעת החודשים הראשונים של 2018 כבר מסתמנת יציאה מוגברת של המשקיעים מפרוייקט זה. 

 

 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן) עמד בחודש אפריל על 3.1 מיליארד ₪, ירידה ריאלית של 4% בהשוואה לאפריל אשתקד.  זאת, חרף העובדה שסך הדירות החדשות שנמכרו (כולל "מחיר למשתכן") עלה ב-5%. ירידה זו בתזרים מוסברת בחלקה בעובדה לפיה שיעור גבוה יותר של מכירות הקבלנים באפריל 2018 הינו במסגרת "מחיר למשתכן" (28% ממספר הדירות החדשות שנמכרו באפריל השנה, לעומת 17% בלבד באפריל אשתקד), כאשר מכירות אלו משקפות רמות מחירים נמוכות ממחירי השוק. שיעור הירידה בתזרים המזומנים של הקבלנים היה עלול להיות משמעותי יותר, אלמלא מכירות גבוהות יחסית בשני פרוייקטים של דירות יוקרה בת"א וגבעתיים בחודש אפריל האחרון.

 

 

מספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש אפריל הסתכם בתשע מאות דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו ברכישות סגמנט זה של השוק לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירדו רכישות אלו בשיעור של 22%, בהמשך לשיעורי ירידה של מעל 20% בשלושת החודשים האחרונים (כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד). כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 14%, בדומה לחודשים הקודמים ונמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לאפריל אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור נתניה עם ירידה חדה של 45% ברכישות המשקיעים בחודש אפריל, בהמשך לשיעורי ירידה דומים בחודשיים הקודמים. בכך הגיעו רכישות המשקיעים באזור נתניה לרמתם הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותינו). 

 

רכישות תושבי החוץ בחודש אפריל הגיעו אף הם לרמת שפל. סך הדירות שנרכשו ע"י תושבי החוץ בחודש אפריל, במהלכו חל חג הפסח  הסתכם בחמישים דירות בלבד. בהשוואה לאפריל אשתקד זוהי צניחה של 64%, בהמשך לשיעורי ירידה חדים, של מעל 20%, מאז אוגוסט אשתקד.  

 

 

מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-1.3 אלף דירות, ירידה של 24% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד., גבוה משיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה. הירידה בולטת במיוחד באזורי ב"ש ונתניה, בהם כפי שצוין לעיל, גם מכירות הקבלנים סופגים ירידה חדה.  באזור ת"א נרשמה גם כן ירידה חדה, של 19%, אולם שיעור ירידה זה מתון ביחס לירידה שנרשמה בסך העסקאות בדירות יד שניה באזור זה. בכך הגיעו מכירות המשקיעים באזור ת"א בחודש אפריל ליותר ממחצעת מכלל דירות יד שניה שנמכרו באזור זה באותו חודש. 

על רקע הירידה במכירות המשקיעים באזור ב"ש בולטת קריית גת במגמה הפוכה, בפרט שכונת "כרמי גת", בה כפי שצוין, נרשמה "הסתערות" של משקיעים ב-2015. ניתוח עסקאות המכירה של דירות יד שניה בשכונה צעירה בשלוש השנים האחרונות  מלמד כי מי שהזדרזו למכור את הנכס ב-2016 מיקסמו את תשואתם (מרווח הון) וזו הולכת ויורדת עד לרמה של 2% בלבד.

חרף הירידה במכירות המשקיעים הוסיף לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש אפריל, בארבע מאות דירות, על רקע השפל ברכישות המשקיעים.

 

על רקע נתוני מכירות המשקיעים ו"מלאי" הדירות בידי משקיעים, יש לציין כי נתונים אלו אינם כוללים דירות שהתקבלו בירושה.  בחודשיים האחרונים (מרץ-אפריל) נרשם גידול של 12% במכירות אלו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.  במונחים כמותיים מדובר במכירה מצטברת של כאלף דירות בחודשיים אלו. 

 

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אפריל ב-3.1 אלף דירות, מזה כ-2.5 אלף דירות נרכשו "במחירי שוק" (דהיינו, בניכוי "מחיר למשתכן").  בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה מתונה של 1%.  בפילוח גיאוגרפי בולט בחודשים האחרונים אזור חיפה עם ירידה ניכרת ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק", זאת כאשר אזור זה היה היחידי בו נרשם גידול ברכישות אלו אשתקד.  סביר להניח כי העובדה לפיה לאחרונה החלו להיסגר מכרזים משמעותיים במסגרת "מחיר למשתכן" בעיר חיפה עצמה, "תורמת" לירידה זו ברכישות הזוגות הצעירים  בעיר.  בהקשר זה יש לציין כי בחודשיים האחרונים (אפריל-מאי ) נמכרו כ-80 דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בחיפה.  ניתוח  מאפייני הרוכשים מצביע על אוכלוסיה מבוגרת יחסית (בהשוואה לזו המאפיינת את כלל הרוכשים במסגרת תכנית זו), כאשר הן הגיל הממוצע והן הגיל החציוני עומדים על 37 שנים. מאפיין בולט נוסף של אוכלוסיה זו הינו רמות שכר גבוהות, כאשר הממוצע למשק בית עומד על 22 אלף חודש ברוטו לחודש (השכר החציוני גבוה אף הוא ועומד על 19 אלף ₪). רמות שכר גבוהות אלו מוסברות בין היתר בשיעור גבוה של מועסקים בענף ההיי-טק. יש לציין כי 44% מהרוכשים הינם תושבי העיר חיפה עצמה, עם שיעור גבוה של עולים ממדינות חבר העמים. עובדה זו כשלעצמה עשויה להסביר ולו באופן חלקי, עם הגיל המבוגר יחסית של הרוכשים, כאשר סביר להניח כי לאוכלוסיה זו יש פחות הון עצמי שיכולים להעמיד לרשותם הוריהם. 

רכישות משפרי הדיור בחודש אפריל הסתכמו ב-3.2 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בהמשך לירידה רצופה ברכישות אלו מאז אוקטובר 2016. אזורי נתניה, ב"ש והפריפריה הצפונית בולטים בשיעור ירידה חדים של מעל 20%. מנגד, גידול ברכישות משפרי הדיור בחודש אפריל נרשם באזור ירושלים ובאזור חיפה.

 

נתונים ראשונייןם לחודש מאי מצביעים על גידול בעסקאות בדירות יד שניה, עם אינדקציות להאצה במכירות המשקיעים.