פיצל נכס ל-7 דירות גרם לנזילות קשות – אך סירב לתקנן

במקרה שהובא לאחרונה בפני המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה, סירב בעל הדירה מפתח תקוה לתקן את הנזילות. 

על כן נקטה המפקחת בצעד חריג והורתה לנתק את המים בדירות אותן השכיר, ולהטיל עליו הוצאות משפט של כ-20 אלף שקל. לאחרונה הוגשה תביעה אזרחית לפיצויים נגד בעל הנכס על סך 400 אלף שקלים. 

במקרה נוסף, הפעם בנכס מכפר סבא, פסקה המפקחת כי על בעל הדירה המזיקה לתקן את הליקויים עד לפתרון מלא של הבעיה, תוך תשלום הוצאות משפט של כ-10 אלפים שקל. גם במקרה זה הוגשה תביעה לפיצויים לביהמ"ש השלום, על סך 100 אלף שקלים נגד בעל הנכס.

עו"ד מוטי דזנה, אשר ייצג את שני התובעים השונים, רוב הציבור בישראל סבור שמפגעים כמו נזילות בדירות, או מפגעי רעש, אמורים להיפתר בבית המשפט לתביעות קטנות, או בבית משפט השלום – בעוד שלמעשה הדבר מצוי לרוב בסמכות המפקחת על המקרקעין, כיוון שמדובר למעשה בסכסוך בין שכנים. פניה לביהמ"ש  שלום או תביעות קטנות עשויה להאריך מאד את הטיפול במפגע, ומעניק רק סעד חלקי לתובעים - אם בכלל. 

לדברי עו"ד דזנה סכסוכי שכנים ובעלי דירות בבית משותף, היא בסמכות המפקחת על המקרקעין האזורית. רק דרכה ניתן להשיג צווים מיידיים לביצוע, שאינם נוגעים דווקא לפיצויים – ולעיתים מומלץ לפתוח גם בהליכים מקבילים בבתי המשפט – כדי להשיג פיצויים ראויים.

לדבריו, חוסר הידיעה של הציבור גוררת אותו למאבקים מיותרים, המתמשכים על פני שנים, כשמנגד המפגע עצמו יכול להגיע לכדי פתרון תוך שבועות או חודשים בודדים.  

בעיית נזילות בבניינים משותפים פוגעת בדרך כלל בצורה משמעותית יותר בדירה שמתחת לדירה המזיקה, ולכן רבים מסכסוכי השכנים נסובים סביבה. רוב המפגעים נוצרים כתוצאה משיפוץ רשלני של הדירה העליונה, או התיישנות התשתיות. אל שולחנו של עו"ד מוטי דזנה הגיעו לאחרונה מקרים רבים כאלה, ובכולם הוא פנה היישר למפקחת האזורית על רישום המקרקעין לפי הסמכות המקומית.

לדברי עו"ד דזנה, הציבור אינו מודע כלל לסמכות של המפקח על המקרקעין, ופונה בבורותו לבית משפט השלום או לבית משפט לתביעות קטנות. הפניה הזו, לדבריו, מאריכה את הטיפול במפגע באופן משמעותי. 

"דיון ראשון בבית משפט השלום נקבע בדרך כלל רק כשנה לאחר הגשת התביעה", אומר עו"ד דזנה, "בבית משפט לתביעות קטנות פסק הדין יתקבל בין חצי שנה לשנה לאחר הגשת התביעה".

לעומת זאת, טוען עו"ד דזנה, פנייה למפקח האזורי נדונה בתוך שלושה חודשים, ואם מגישים בקשה לסעד דחוף – הדיון יכול להיערך אפילו שבוע מיום הגשתו.

הגשת תביעה לבימ"ש שלום או לביהמ"ש לתביעות קטנות, עלולה לסבך את הסכסוך במקום לפותרו. לדברי עו"ד דזנה, בלאמעט מקרים,לאחר המתנה ארוכה, בית המשפט דחה את התביעה על הסף מפאת חוסר סמכות עניינית, או ציווה על העברת התיק למפקחת על המקרקעין בעלת הסמכות, ואז נאלצו הצדדים להמתין לדיון פעם נוספת.

"תיקון הליקויים בתוך 45 ימים"

באחד מהמקרים בהם טיפל עו"ד דזנה, דירה בבניין משותף בכפר סבא ניזוקה בעקבות נזילה מהדירה המושכרת שמעליה. לטענת בני הזוג המתגוררים בדירה הנפגעת, פניות חוזרות ונשנות לבעל הדירה הפוגעת לא הועילו.בצר להם, שכרו בני הזוג את עו"ד דזנה, אשר פנה למפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה, הגברת טלי להב, ובמקביל הגיש תביעת נזיקין לבית משפט השלום.המפקחת, גברת להב, מינתה מומחה, שקבע כי יש לפרק את רצפת חדר האמבטיה בדירה הפוגעת, להחליף את הצנרת ולאטום היטב. כמו כן, קבע המומחה כי יש לתקן את נזקי הרטיבות בדירה הנפגעת.בדיון בנושא קיבלה המפקחת, גברת להב, את חוות דעתו של המומחה ופסקה כי חדירת המים לדירה הנפגעת אירעה בעקבות ליקויים בדירה הפוגעת. לכן, קבעה כי על הפוגע לתקן בתוך 30 ימים את הליקויים בדירתו ובתוך 15 ימים את הנזקים בדירה הנפגעת – על פי מפרט התיקונים המחמיר שקבע המומחה.בנוסף, יפוצו הנפגעים ב-9,241 שקלים עבור הוצאות משפט ושכר טרחת עורך הדין והמומחה. 

"הדירה במצבה הנוכחי מהווה סכנה בטיחותית של ממש" 

במקרה נוסף שבו טיפול עו"ד דזנה, דירת משפחה מפתח תקוה ניזוקה קשות מדליפת מים מתמשכת מהדירה מעליה, שפוצלה בניגוד לחוק לשש יחידות – בכל אחת שירותים, מקלחת ומטבח. 

עו"ד דזנה פנה בשם הנפגעים למפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה, גברת  להב, שמינתה מומחה לבדיקת הנושא. המומחה פירט סדרת תיקונים שעל בעל הדירה הפוגעת לבצע – בעלות של כ-90,000 שקלים.

בעל הדירה החל בתיקונים, על פי חוות דעת המומחה, אלא שהנזילה לא פסקה – חרף ניסיונות תיקונים חוזרים ונשנים. דרישתו של עו"ד דזנה מהמפקחת, גברת להב, הייתה חד משמעית: לנתק את אספקת המים לדירה הפוגעת.המומחה שביקר בדירה הנפגעת הזדעזע מהממצאים: "התגלתה תמונה עגומה למדי - נחשפו יסודות התקרה עד לתשתית, קירות הבית מנופחים ומלאים טחב, טיח התקרה מתפורר באופן מוחשי ביותר על ראשי בני המשפחה, דלתות החדרים עוותו ואינן יכולות עוד להיסגר. הדירה במצבה הנוכחי מהווה סכנה בטיחותית של ממש, ואף בהיבט הבריאותי ספק רב אם היא ראויה למגורים". 

בדיון בנושא טען בעל הדירה הפוגעת כי אין לו אפשרות כלכלית לעמוד בתיקון נוסף, דבר שזכה לביקורת קשה מצד המפקחת, גברת להב: "טענת חיסרון הכיס של הנתבע מעוררת תרעומת, לאור מצבה של דירת התובעים, ובשל השכרת הדירה, כפי הנראה בתשלום, לריבוי שוכרים".

עוד הוסיפה המפקחת, גברת להב, שמדובר באחד מתיקי הרטיבות יוצאי הדופן שבה נתקלה. "כל שיהוי נוסף בטיפול בתביעה זו", הוסיפה המפקחת, גברת להב, "גורר עמו עינוי דין ואף סיכון חיים, שאין ערכאה שיפוטית יכולה לתת לו יד. לא ברור במה חטאו התובעים, שמנת חלקם הם חלקי טיח ואבן הנושרים יום יום על ראשיהם מכל פינה בבית".

לאור כך, קבעה המפקחת, גברת להב, שאין להשתמש בכל הברזים ומערכות המים בדירה הפוגעת, וכי יש לאטום את הצינורות ולסגור את הברז הראשי.בנוסף, יפוצו הנפגעים ב-23,510 שקלים עבור הוצאות משפט ושכר טרחת עורך הדין והמומחה.

"צו העשה" – טיפול מהיר ויעיל

לדברי עו"ד דזנה, בשני המקרים הפנייה למפקחת על רישום המקרקעין הוכיחה את עצמה, כשבמקביל עדיין מתנהלות תביעות נזיקין בבית משפט השלום.

במקרה הראשון, אומר עו"ד דזנה, הוכח כי בעל דירה שלא מתקן באופן מיידי ומקצועי את הנזילה, ייאלץ לעשות זאת על פי חוות דעת מחמירה ומקיפה. 

"כנראה שאם המזיק היה מתקן את הנזק מיד עם הופעת הרטיבות – עלות התיקון הייתה פחותה משמעותית, ובנוסף הוא היה חוסך את ההליכים המשפטיים ועלותם" אומר עו"ד דזנה.

במקרה השני, אומר עו"ד דזנה, נקבע חד משמעית כי אם המזיק אינו מתקן את הנזקים באופן כולל עד לפיתרון הבעיה, הרי שלא תהיה לו זכות ויכולת להשתמש בצנרת המים בדירתו שלו.

לדברי עו"ד דזנה, "צו העשה" מחייב את בעל הדירה, ההליך מתנהל בדרך כלל במהירות וביעילות ולמפקחת על רישום המקרקעין יש שיניים במקרה שהמזיק לא ממהר לפעול כמצופה. "וחשוב מכל", מדגיש עו"ד דזנה, "הפנייה למפקחת לא מונעת תביעה כספית, שנדונה בנפרד, בבתי המשפט השונים".