כימות נזקים בקשר עם עיכוב נטילת משכנתאות

השבוע קיבלתי טלפון מעו"ד "אני קורא מעת לעת את המאמרים שלך בפאנדר", הוא פתח, "אתה מתעסק גם בכימות נזקים?" הוא שאל. "כן", עניתי, "באיזה נזק מדובר?". "תראה, אני מייצג צד לעסקה שביקש לרכוש נכס נדל"ני מורכב מסדרה של יורשים וכבר בתחילת המו"מ לרכישת הנכס הביא הקונה, כלומר, מרשי למוכר הודעה מהבנק המממן, הודעה שנקראת אישור עקרוני של בקשה להלוואת משכנתא, לצורך מימון רכישת הנכס. עכשיו מאחר ומרשי ידע שרישום שיעבוד הנכס לטובת הבנק המממן את הרכישה צפוי לקחת זמן הרי שהוא ביקש להגן על עצמו מפני עליית ריבית המשכנתא ולכן הכנסתי להסכם המכר בינו לבין המוכרים פסקת "חיסרון כיס"", הוא אמר. "על פי אותה "פסקת חיסרון כיס" מוסכם כי במועד העברת הזכויות והעברת התשלום בפועל, מרשי ילך לבנק המממן ויקבל ממנו אישור פרטי ביצוע הלוואה. מוסכם כי ריבית ההלוואה שנוטל מרשי כנגד משכנתא על הממכר, לצורך התשלום הינה הריבית כמפורט באישור העקרוני של הבנק הממן לבקשה להלוואת משכנתא. ככל ששיעור ריבית ההלוואה, מהבנק המממן, במועד תשלום התמורה בפועל על ידי מרשי, יהיה גבוה יותר משיעור הריבית הנקובה בהודעה על אישור עקרוני של בקשת ההלוואה וכפועל יוצא מכך, יגרם למרשי חיסרון כיס כספי, המוכרים מתחייבים לשאת בהפרש ולשלמו למרשי. מאידך, ככל ששיעור ריבית ההלוואה, מהבנק המממן, במועד תשלום התמורה בפועל על ידי מרשי, יהיה נמוך יותר משיעור הריבית הנקובה בהודעה על אישור עקרוני של בקשת ההלוואה וכפועל יוצא מכך, יגרם למרשי רווח כספי, או אז מרשי מתחייב לשלם למוכרים את סכום הרווח הנ"ל", הוא אמר.

"אוקיי", עניתי, "במהותה מדובר בעסקת החלפת ריבית מסוג IRS עם לוח סילוקין שפיצר, אז מה העניין?", שאלתי. "זהו, שמרשי לא נטל הלוואת משכנתא אחת אלא שלוש הלוואות משכנתא: הלוואה צמודת מדד המתחדשת כל 5 שנים, הלוואה בריבית פריים והלוואה בריבית קבועה לא צמודה, ועל כן אני צריך אקטואר של ריביות שיתן חוות דעת מומחה בדבר חישוב הנזק שנגרם בקשר עם העיכוב בנטילת המשכנתא. אתה עושה דברים כאלה?", הוא שאל. "בוודאי", עניתי ""במקרה" יש עליי גם כמה תעודות של אקטואר (סיכוני שוק, סיכוני אשראי, סיכוני השקעות, סיכונים תפעוליים, סיכוני חיים וסיכונים פנסיוניים) וגם ניסיון עשיר בהערכות שווי ובחוות דעת אקטואריות ואני מוכן לעמוד לרשותך. אבל כפי שאתה בטח מבין אני מבעלי המקצוע של ה"ביוקר", חוות דעת אקטוארית לבית משפט מתחילה אצלי ב- 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כמובן. בכל זאת, צריך להחזיר השקעה עצומה ב- 23 שנות לימוד ו- 14 שנות עבודת פרך כמעריך שווי, אקטואר, מנהל סיכונים ומודליסט פיננסי".

בכתבה זו אנסה להסביר לקורא כיצד כימתתי את הנזק שנגרם בגין העיכוב בנטילת המשכנתאות (שימו לב, עדיין לא קבעתי למי נגרם הנזק, לקונה או למוכרים).

הנזק שנגרם בגין העיכוב בנטילת ההלוואה צמודת המדד המתחדשת כל 5 שנים

מעיון ב"הודעה על אישור עקרוני של בקשה להלוואה" עולה כי מדובר בהלוואה המכונה "משתנה – אג"ח, צמוד מדד". ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן. ריבית ההלוואה מתעדכנת מידי 60 חודשים. הריבית השנתית הנקובה בהלוואה למועד ההודעה עומדת על 1.98% והיא מורכבת מריבית בסיס של 1.23% וממרווח סיכון אשראי של 0.75%. תקופת ההלוואה הינה 20 שנה, קרן ההלוואה הינה 800,000 ₪ וסך ההחזר החודשי ההתחלתי הינו 4,039.49 ₪ (לפי לוח סילוקין שפיצר) (ביחד ולהלן "התוכנית של 2015").

מעיון ב"אישור פרטי ביצוע הלוואה" עולה כי מדובר באותה הלוואה, קרי, בהלוואה המכונה "משתנה – אג"ח, צמוד מדד". ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן. ריבית ההלוואה מתעדכנת מידי 60 חודשים. הריבית השנתית הנקובה בהלוואה למועד ההודעה עומדת על 2.56% והיא מורכבת מריבית בסיס של 1.31% וממרווח סיכון אשראי של 1.25%. תקופת ההלוואה הינה 20 שנה, קרן ההלוואה הינה 800,000 ₪ וסך ההחזר החודשי ההתחלתי הינו 4,262.65 ₪ (לפי לוח סילוקין שפיצר) (ביחד ולהלן "התוכנית של 2016").

על פי התוכנית של 2016 הקונה אמור לשלם החזר חודשי של 4,262.65 ₪ על פני 240 חודשים לפי ריבית של 2.56% לשנה. לפיכך, השווי הנוכחי 240 החזרים חודשיים בני 4,262.65 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.21% (= 2.56%/12) הינו 800,000.75 ₪.

על פי התוכנית של 2015 הקונה אמור לשלם החזר חודשי של 4,039.49 ₪ על פני 240 חודשים לפי ריבית של 1.98% לשנה. לפיכך, השווי הנוכחי 240 החזרים חודשיים בני 4,039.49 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.17% (= 1.98%/12) הינו 799,999.30 ₪.

בשלב הבא אני מחלק את ההלוואה להפרשי ריבית וסיכון ולהפרשי סיכון. הריבית הכוללת (קרי, סך הצברם של ריבית הבסיס ומרווח סיכון האשראי) מתחדשת כל 5 שנים ולכן ב- 60 החודשים הראשונים כל ההפרש בסכומים (ולא איכפת לי ממה הוא נובע), שייך לנזק שנגרם לקונה. ההפרש החודשי בגין הפרשי הריבית והסיכון לתקופה של 60 חודשים הינו הפער שבין ההחזר החודשי בתוכנית 2016 (קרי, 4,262.65 ₪) לבין ההחזר החודשי בתוכנית 2015 (קרי, 4,039.49 ₪) ובסך הכל כ- 223.16 ₪.

השווי הנוכחי של 60 הפרשים חודשיים בני 223.16 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.21% (= 2.56%/12) הינו 12,555.54 ₪. הפירוש הכלכלי של 12,555.54 ₪ הינו הנזק שנגרם לקונה ב- 60 החודשים הראשונים בגין הפרשי ריבית וסיכון ביחד. לעומת זאת, ליתרת התקופה (קרי, 180 חודשים) נגרם לקונה נזק בגלל הפרשי סיכון בלבד ולא בגלל הפרשי ריבית.

כעת אני לוקח את התשלום החודשי בתוכנית של 2016 ושואל את עצמי, אחרי 60 חודשים כמה מהקרן המקורית (קרי, 800 אלף ₪) כבר שילם הקונה במונחי מועד קבלת ההלוואה (2016)? והתשובה היא השווי הנוכחי 60 החזרים חודשיים בני 4,262.65 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.21% (= 2.56%/12), דהיינו, 239,827.32 ₪.

כעת אני מוריד מהקרן המקורית (קרי, 800,000.75 ₪) את מה שכבר שילמם הקונה (קרי, סך של 239,827.32 ₪), אבל מאחר ומדובר ביתרה במונחי מועד קבלת ההלוואה, הרי שעליי לקדם או לעתד את היתרה 60 חודשים קדימה, הווה אומר, למצוא את השווי העתידי של היתרה הבלתי מסולקת (קרי, 560,173.43 ₪) מעותדת לתקופה של 60 חודשים בריבית חודשית של 0.21% (= 2.56%/12), אשר נאמד על ידי בכ- 636,580 ₪.

הפירוש הכלכלי של 636,580 ₪ הינו הקרן החדשה לאחר 60 חודשים, כאשר ישנו שינוי בריבית, דהיינו, כאשר ריבית הבסיס מתעדכנת.

למעשה אני מסתכל על ההלוואה ל- 20 שנה, במקרה דנן שלפנינו, כעל תיק של הלוואות המורכב מהלוואה מיידית ל- 5 שנים והלוואה נוספת ל- 15 שנים החל מבעוד 5 שנים (קרי, החל ממועד הפדיון הסופי של ההלוואה ל- 5 שנים).

כעת אני מחשב את הריבית הנקובה של ההלוואה ל- 15 שנים. ניקח את ריבית השוק הנורמטיבית המייצגת לקונה נכון למועד נטילת ההלוואה (2.56%), ננכה ממנה את מרווח סיכון האשראי של תוכנית 2016 (1.25%) ונוסיף עליה את מרווח סיכון האשראי של תוכנית 2015 (0.75%), ונקבל ריבית שנתית נקובה חדשה ברמה של 2.06%.

למעשה הקונה (נוטל המשכנתא במקרה דנן שלפנינו) בא ואומר למוכרים "על פי הסכם המכר, מגיע לי מרווח סיכון האשראי של תוכנית 2015. אני משלם לכם את ריבית הבסיס אבל תתנו לי את מרווח סיכון האשראי של תוכנית 2015. למה? כי על פי ההסכם מגיע לי לשלם את מרווח סיכון האשראי של תוכנית 2015".

כעת נחשב את ההחזר החודשי החדש בהלוואה ל- 180 חודשים, שהקרן שלה עומדת על 636,580 ₪ והריבית החודשית הנקובה בה הינה 0.17% (= 2.06%/12). ההחזר החודשי נאמד על ידינו בכ- 4,114.06 ₪ ולכן ההפרש החודשי בגין הפרשי הסיכון בלבד לתקופה של 180 חודשים הינו הפער שבין ההחזר החודשי בתוכנית 2016 (קרי, 4,262.65 ₪) לבין ההחזר החודשי החדש (קרי, 4,114.06 ₪) ובסך הכל כ- 148.59 ₪.

השווי הנוכחי של 180 הפרשים חודשיים בני 148.59 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.17% (= 2.06%/12) הינו 22,991.93 ₪. הפירוש הכלכלי של 22,991.93 ₪ לקונה ב- 180 החודשים הבאים (לאחר תום 60 החודשים הראשונים) בגין הפרשי סיכון בלבד.אבל הנזק הזה הוא כאמור במונחי 2021 ולכן עליי להוון אותו למונחי 2016.

לפיכך, השווי הנוכחי של 22,991.93 ₪ מהוונים לתקופה של 60 חודשים בריבית חודשית של 0.21% (= 2.56%/12), נאמד על ידי בכ- 20,232.29 ₪.

לסיכום, הנזק שנגרם לקונה ב- 5 השנים הראשונות בגין הפרשי ריבית וסיכון נאמד על ידי במונחי 2016 בכ- 12,555.54 ₪. הנזק שנגרם לקונה ב- 15 השנים הבאות בגין הפרשי סיכון בלבד נאמד על ידי במונחי 2016 בכ- 20,232.29 ₪. לפיכך, סך הנזק שנגרם לקונה בקשר עם העיכוב בנטילת ההלוואה צמודת המדד המתחדשת כל 5 שנים הינו סך הצברם של שני הנזקים שנאמדו על ידי ובסך הכל כ- 32,787.83 ₪.

הנזק שנגרם בגין העיכוב בנטילת ההלוואה בריבית פריים

מעיון ב"הודעה על אישור עקרוני של בקשה להלוואה" עולה כי מדובר בהלוואה המכונה "פריים". ההלוואה איננה צמודה. ריבית ההלוואה מתעדכנת מעת לעת. הריבית השנתית הנקובה בהלוואה למועד ההודעה עומדת על 0.80% והיא מורכבת מריבית בסיס של 1.60% ומרווח סיכון אשראי של מינוס 0.8%. תקופת ההלוואה הינה 20 שנה, קרן ההלוואה הינה 690,000 ₪ וסך ההחזר החודשי ההתחלתי הינו 3,116.08 ₪ (לפי לוח סילוקין שפיצר) (ביחד ולהלן "תוכנית של 2015").

מעיון ב"אישור פרטי ביצוע הלוואה" עולה כי מדובר באותה הלוואה, קרי, בהלוואה המכונה ""פריים". ההלוואה איננה צמודה. ריבית ההלוואה מתעדכנת מעת לעת. הריבית השנתית הנקובה בהלוואה למועד ההודעה עומדת על 0.80% והיא מורכבת מריבית בסיס של 1.60% ומרווח סיכון אשראי של מינוס 0.8%. תקופת ההלוואה הינה 20 שנה, קרן ההלוואה הינה 690,000 ₪ וסך ההחזר החודשי ההתחלתי הינו 3,116.08 ₪ (לפי לוח סילוקין שפיצר) (ביחד ולהלן "תוכנית של 2015").

על פי התוכנית של 2016 הקונה אמור לשלם החזר חודשי של 3,116.08 ₪ על פני 240 חודשים לפי ריבית של 0.80% לשנה. לפיכך, השווי הנוכחי 240 החזרים חודשיים בני 3,116.08 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.07% (= 0.80%/12) הינו 690,000 ₪.

על פי התוכנית של 2015 הקונה אמור לשלם החזר חודשי של 3,116.08 ₪ על פני 240 חודשים לפי ריבית של 0.80% לשנה. לפיכך, השווי הנוכחי 240 החזרים חודשיים בני 3,116.08 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.07% (= 0.80%/12) הינו 690,000 ₪.

מאחר ובמסלול הפריים לא היה שינוי לא בריבית הבסיס ולא במרווח הסיכון, הרי שסך הנזק שנגרם לקונה בקשר עם העיכוב בנטילת ההלוואה בריבית פריים הינו אפס.

הנזק שנגרם בגין העיכוב בנטילת ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה

מעיון ב"הודעה על אישור עקרוני של בקשה להלוואה" עולה כי מדובר בהלוואה המכונה "ריבית קבועה – לא צמוד". ההלוואה איננה צמודה. ריבית ההלוואה קבועה לכל אורך חייה. הריבית השנתית הנקובה בהלוואה למועד ההודעה עומדת על 3.40% (אין פירוט לגבי הרכב הריבית). תקופת ההלוואה הינה 18 שנה, קרן ההלוואה הינה 810,000 ₪ וסך ההחזר החודשי ההתחלתי הינו 5,018.97 ₪ (לפי לוח סילוקין שפיצר) (ביחד ולהלן "תוכנית של 2015").

מעיון ב"אישור פרטי ביצוע הלוואה" עולה כי מדובר באותה הלוואה, קרי, בהלוואה המכונה "ריבית קבועה – לא צמוד". ההלוואה איננה צמודה. ריבית ההלוואה קבועה לכל אורך חייה. הריבית השנתית הנקובה בהלוואה למועד ההודעה עומדת על 4.25% (אין פירוט לגבי הרכב הריבית). תקופת ההלוואה הינה 18 שנה, קרן ההלוואה הינה 810,000 ₪ וסך ההחזר החודשי ההתחלתי הינו 5,371.82 ₪ (לפי לוח סילוקין שפיצר) (ביחד ולהלן "תוכנית של 2015").

על פי התוכנית של 2016 הקונה אמור לשלם החזר חודשי של 5,371.82 ₪ על פני 216 חודשים לפי ריבית של 4.25% לשנה. לפיכך, השווי הנוכחי 216 החזרים חודשיים בני 5,371.82 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.35% (= 4.25%/12) הינו 809,999.80 ₪.

על פי התוכנית של 2015 הקונה אמור לשלם החזר חודשי של 5,018.97 ₪ על פני 216 חודשים לפי ריבית של 3.40% לשנה. לפיכך, השווי הנוכחי 240 החזרים חודשיים בני 5,018.97 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.28% (= 3.40%/12) הינו 810,000.27 ₪.

מאחר ואנו יודעים שלא היה שינוי בריבית הפריים, הרי שניתן להניח שכל השינוי בין הריבית הנקובה בתוכנית של 2015 (3.45%) לבין הריבית הנקובה בתוכנית 2016 (4.25%) נובע מהפרשי סיכון ולא מהפרשי ריבית. הריבית הכוללת (קרי, סך הצברם של ריבית הבסיס ומרווח סיכון האשראי) קבועה למשך 216 חודשי ההלוואה וכל ההפרש בסכומים (ולא איכפת לי ממה הוא נובע), שייך לנזק שנגרם לקונה. ההפרש החודשי בגין הפרשי הסיכון לתקופה של 216 חודשים הינו הפער שבין ההחזר החודשי בתוכנית 2016 (קרי, 5,371.82 ₪) לבין ההחזר החודשי בתוכנית 2015 (קרי, 5,018.97 ₪) ובסך הכל כ- 352.85 ₪.

השווי הנוכחי של 216 הפרשים חודשיים בני 352.85 ₪ כ"א, מהוונים בריבית חודשית של 0.35% (= 4.25%/12) הינו 53,205.14 ₪. הפירוש הכלכלי של 53,205.14 ₪ הינו הנזק שנגרם לקונה ב- 216 חודשי ההלוואה בגין הפרשי הסיכון בלבד.

לפיכך, סך הנזק שנגרם לקונה בקשר עם העיכוב בנטילת ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה הינו 53,205.14 ₪.

סך הנזק שנגרם לקונה

סך הצברם של כל הנזקים שנגרמו לקונה בקשר עם העיכוב בנטילת 3 ההלוואות השונות הינו 85,992.96 ₪.

מתן ביטוי לעליית מדד המחירים לצרכן

"אבל, לא נתת ביטוי לאינפלציה בהלוואה צמודת המדד המתחדשת כל 5 שנים למדדים, מדוע אתה לא מביא לידי ביטוי את השינוי במדד המחירים לצרכן?", העיר לי עו"ד. "אני ביצעתי את החישובים למונחי 2016. השקלים צמודי מדד ברור שברגע שאני מהוון אותם בריבית השוק ב- 2016 הנורמטיבית המייצגת לקונה (2.56%) אז הם במונחי 2016. השקלים הלא צמודים היות ואני מהוון אותם בריבית שכוללת בחובה את האינפלציה, והואיל והתזרים החודשי "מנופח" לכאורה בריבית שכוללת אינפלציה – אז כשאני מהוון אותם בריבית שכוללת אינפלציה, אז אין לי מה לתת ביטוי לאינפלציה. אין שום צורך לתת ביטוי לאינפלציה, הואיל והסכומים שרשומים הם סכומים שהם בשקלים של 2016 ועל כן הם לא צברו רטרוספקטיבית שום הצמדה", עניתי. "יש עוד נקודה חשובה, הרי כאשר אני עושה את החישוב של מה שיכול היה להיות ב- 2015, הרי הקונה היה צריך לשלם 12 תשלומים בין 2015 ל- 2016. השאלה שיכולת לשאול אותי היא מה עם ההצמדה על אותם 12 תשלומים חודשיים", אמרתי לעו"ד, "בדיוק לזה התכוונתי", צרח העו"ד. "אני אסביר לך", עניתי, "הרי אם הקונה היה מקבל את הכסף ב- 2015, לעומת מצב של 2016, אז השקלים של 2016 הם שונים מהשקלים של 2015 ולכן כשאני עושה חשבון, אני חייב להתעלם מהדבר הזה", עניתי. "למה להתעלם?", שאל העו"ד, "להתעלם, כי זה כאילו מאזן את זה. ה- 800 אלף ₪ שקיבל הקונה ב- 2016 אינם שווים ל- 800 אלף ₪ שהקונה היה מקבל ב- 2015", עניתי, "נכון, כי הם צברו הצמדה של עוד 12 חודשים", אמר העו"ד. "נכון, אבל אני מתעלם מזה, כי אני אומר אני בודק כרגע לא אם הקונה היה מקבל את הכסף לפני כן, ב- 2015, איזו הצמדה הייתה קורית, אלא ביום שהוא נטל בפועל את ההלוואה, ב- 2016. אני בודק את הנזק שנגרם לקונה לא כתוצאה מהאינפלציה שהייתה, כי הוא הרי קיבל כסף שונה הלא, אלא את הנזק כתוצאה מכך שהבנק בא ושינה לו את מרווח סיכון האשראי וכמובן גם כתוצאה מכך שתנאי המשק השתנו. כלומר גם הסיכון של הקונה השתנה וגם תנאי המשק השתנו", עניתי. "אבל, איך זה נותן פתרון לכך שאתה לא נותן ביטוי להצמדה של ה- 6 חודשים? כי תנאי המשק שהשתנו כבר מביאים זאת בחשבון?", שאל העו"ד. "כן, כי ה- 800 אלף ₪ של 2016 זה לא אותם 800 אלף ₪ של 2015, כי הריבית הריאלית במשק השתנתה מ- 1.23% ל- 1.31%. נניח לרגע שהתנאים לא היו משתנים, וריבית הבסיס ומרווח סיכון האשראי היו נשארים ללא שינוי בין 2015 ל- 2016 - הרי שלא היית תובע נזק. אז אני בא וטוען שעל הקונה לתבוע נזק רק על התנאים שהשתנו, כי על מה שהוא לא תובע נזק זה לא משנה. תאר לעצמך שהתנאים היו נשארים אותו דבר והאינפלציה הייתה עולה פי 10 או הפוך הייתה דיפלציה, הרי זה לא נכנס בהסכם, כלומר, זה לא היה רלוונטי לחישוב שלי".

הכותב הוא האקטואר רועי פולניצר, מנכ"ל לשכת מעריכי השווי והאקטוארים הפיננסיים בישראל (IAVFA) ומומחה בינלאומי לניהול סיכונים פיננסיים.

 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המופיעות במייל זה מועברים במסגרת תכתובת כללית, ואין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של נמען במייל זה, אין לראות בהם הצעה כלשהי, שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל נמען למייל זה – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע המופיע במייל זה, עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות במייל זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי בדברים נשוא מייל זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. משה מימון לא יהא אחראי בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש באמור במייל זה, אם יגרמו.