מיכאל לוי
24/05/2020
לקרנות המשקיעות במליסרון לחץ כאן
ווליו בייס
מליסרון מפרסמת הבוקר את תוצאות הרבעון הראשון של 2020, כמובן שהתוצאות (שהן טובות) לא רלוונטיות לאור אירועי הקורונה שהתרחשותם החלה בסוף הרבעון הראשון. אי לכך אתייחס לעדכוני החברה על המצב:
• הפחתה של 318 מ' ₪ בשווי נכסי החברה בגין הנחות שניתנו והקלות בעתיד.
• פעילות המשרדים (כ- 19% מהכנסות החברה) לא נפגעה, רמת הכנסות וגביה דומות לשגרה.
• 98% מכלל השוכרים שהורשו לחזור חזרו לעבוד ופתחו חנויות.
• לפי נתוני RIS בשבועיים האחרונים מעת פתיחת הקניונים נרשם גידול של 10% בפדיונות בקניונים השכונתיים והאזוריים (חלק עיקרי מקניוני הקבוצה) ובקנונים העירוניים נרשמה ירידה של כ- 10%.
• החברה הרחיבה במהלך המשבר את סדרות 10 ו- 14 וגייסה 231 מ' ₪, קיבלה אישור להגדלת מסגרות אשראי מול בנקים כך שיתרות המזומנים ומסגרות אשראי שעומדות לרשותה מגיעים להיקף של כ- 3 מיליארד ₪, אל מול פירעונות קרן וריבית הצפויים עד לסוף השנה בהיקף של כ- 2 מיליארד ₪.
אם בתחילת חודש מאי נראה היה שיש לאנשים רתיעה מלחזור לקניונים הסגורים, לאור הירידה הדרמטית בהיקף ההדבקות והתחלואה בארץ וגל החום הקיצוני שתוקף מחזיר את האנשים להרגלי הקנייה הישנים שמתרחשים בעיקר בקניונים הסגורים. בנק ישראל פרסם אתמול כי לאחר ניתוח ההוצאות בכרטיסי האשראי, עולה כי ענפי הביגוד, מוצרי החשמל, והריהוט הישראלים כבר מוציאים כסף בהיקף דומה לזה שהוציאו ערב המשבר, וגם ברכישות דלק וכלי תחבורה ניכרת התאוששות חזקה, מה שמצביע (להפתעתי..) כי החזרה הכלכלית לשגרה מתחילה. זה נתון די מעודד ואנו נמשיך לבחון אותו לאורך זמן, האם מדובר ב"קפיץ שהשתחרר" או חזרה לנתוני עבר. להערכתי בפועל לאור נתוני אבטלה שצפויים להישאר גבוהים תתרחש ירידה בפדיונות, ירידה של עד 10% תהיה ריאלית, ירידה מעבר לכך תהיה שלילית.
ברור כי תוצאות הרבעון השני של 2020 לא יהיו טובות, שכן עיקר הפעילות לא הניבה בו מעל לחודש ימים ואין לראות בתוצאות אלו כמייצגות, להערכתי ברבעון השלישי נצפה בשיפור ניכר לאור העובדה שחלק גדול מהאנשים לא יטוסו לחו"ל בחודש הקיץ ועיקר הרכישות יערכו בישראל. להערכתי לפעילות השמיים הפתוחים השפעה מהותית יותר על הפדיונות מהקנייה המקוונת ואת התוצאות נרגיש בחצי השני של 2020.
צמיחה עתידית של החברה תבוא בעיקר מייזום בתחום המשרדים, מה שישנה את תמהיל הנכסים של החברה ויקטין את פעילות המסחר. פעילות הייזום של מליסרון כיום תגדיל את שטחי ההשכרה של החברה בכ-130 אלפי מ"ר בשנים הקרובות (חלק החברה), סך ההשקעה הנדרש צפוי לכ-1.4 מיליארד ₪ (כ-900 מ' ₪ מתוכם הושקעו עד עתה), השלמת הייזום צפויה להניב לחברה תוספת משמעותית של כ-150 מ' ₪ ל-NOI הגוזרת תשואת ייזום של כ-10.5%, מה שיניב לחברה רווחי הון משמעותיים נוספים בעת הפיכת הנכסים למניבים.
*****
לאומי פרטנרס
ברי גנדנשטיין, אנליסט בכיר בלאומי פרטנרס, מגיב לפרסום דו"חות מליסרון ומעלה את ההמלצה למנייה מ"תשואת שוק" ל"תשואת יתר", במחיר יעד של 154 שקל למניה, המשקף אפסייד של 21% על מחיר השוק. "מדובר בפער גבוה משמעותית ביחס לרוב חברות הנדל"ן האחרות, בהן אנו משתמשים בהנחות זהות. לפיכך, אנו מרגישים בנוח להעלות את ההמלצה לתשואת יתר גם בתנאי אי הוודאות והסיכונים הנוכחיים".
לדברי גנדנשטיין, "מליסרון מציגה עליה קלה ב- NOI, כאשר השפעת הסגר עוד לא מופיעה בדו"ח הנוכחי, וזאת כיוון שהחברה מעניקה הקלות לשוכרים בגין אפריל ותחילת מאי. ברמת הפדיונות במרכזים המסחריים, החברה דיווחה כי מהפתיחה ועד ל- 17 במאי היא מרגישה בעליה של כ- 10% בפדיונות בקניונים האזוריים והשכונתיים ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, וירידה של כ- 10% בקניונים העירוניים (המהווים כ- 12% מה- NOI), כאשר 99% מהחנויות שיכולות להיפתח חזרו לפעול. כמו כן, בשבוע האחרון הורגשה עליה נוספת בפדיונות ביחס לתקופה המקבילה, וזאת במקביל לתנועה בהיקף נמוך מעט ביחס לתקופה המקבילה, כאשר המסעדות ומתחמי הבילוי טרם נפתחו. החברה הפחיתה את שווי נכסי הנדל"ן ב- 318 מיליון שקל לאור תחזית להשפעות נקודתיות בלבד על תזרים הנכסים וללא שינוי בשיעורי ההיוון. כמו כן, מליסרון מציגה רמת נזילות גבוהה ויכולת למחזר אג"ח בשוק ההון.
אנו משאירים ללא שינוי את תרחיש הבסיס שלנו לפגיעה בנכסים המסחריים ובמשרדים, כאשר התרחיש מתבסס על תרחיש ביניים בין השלכות המיתון של 2008 ומיתון 2001-2003 על כל סקטור. הפגיעה הצפויה בנכסים המסחריים של עזריאלי ומליסרון עד חודש מאי, הקרובה ל- NOI של רבעון אחד אצל שתי החברות, מציגה את התחזית שלנו כתחזית שמרנית מאוד. להערתכנו, עוצמת הפגיעה הכלכלית הנובעת מכניסת המשק למיתון טרם מורגשת בשוק הריאלי ותתברר בחודש-חודשיים הקרובים, עם המעבר ממצב הביניים הנוכחי לעבודה "רגילה".
