חיים אטקין
חיים אטקין
13/07/2020
ציבור שמאי המקרקעין מעולם לא למד נבחן אומן או הוכשר לזהות בועת נדל"ן.
למרבית האנשים קשה להבין או לדמיין מצבים מורכבים חדשים שהם אינם מכירים ולכן רבים עדיין לא מצליחים להבין את גודל השבר והמשבר הכלכלי בו אנו נתונים, אם כי כבר היום ניתן לזהות יותר ויותר אנשים שמצליחים להפנימו והוא יובן ביתר שאת כאשר הסקטור הציבורי, זה שעבורו כל מה שמתרחש כעת הוא בשוקי מכה קלה בכנף, שכן עבורם, עולם כמנהגו נוהג אך זהו מצב זמני שכן קיצוץ בשעות העבודה ואיסור שעות נוספות וירידות שכר ואולי אף פגיעה בפנסיות התקציביות, יהפכו למציאות מובנת.
הקפאת המשכנתאות לשנה נוספת, מסמלת ומסמנת את האירוע הבא: תספורת בשיעור של כ- 30% למשכנתאות על דירות שנלקחו בחמש השנים האחרונות והסיבה לכך נעוצה ברצון להימנע מכך שעשרות אלפי חייבים פשוט יפסיקו לשלם את המשכנתאות שלהם.
תספורת המשכנתאות תתבצע במקביל לעדכון הסכומים וכנגד הכנסת ערבים נוספים לחוב.
למרבה הפליאה, ציבור שמאי המקרקעין אליו אני משתייך, מעולם לא למד נבחן אומן או הוכשר לזהות בועת נדל"ן וזאת חרף מה שהתרחש בעולם בכלל ובמשבר הסאב פריים בפרט ומתוך צורך זה נולד הספר.
דירה בראשון לציון או ברמת גן במיליון דולר? הרי אין בר דעת שיסכים להיגיון הכלכלי בנתון זה ולמרבה הפלא, הבנקים, מעניקים משכנתאות לנכסים בועתיים שכאלה.
הבנק ישמח אם דירה תעלה מיליון ש"ח במקום חצי מיליון ש"ח, הוא הראשון שיוצא מכך נשכר שכן תפקידו של הבנק הוא למכור כסף וכל המרבה הרי זה משובח.
את הרעיון לתספורת משכנתאות שואב הציבור מהדוגמאות הרבות בהם הוא צפה בעשור האחרון. זו אופציה והטבה שיש לא רק לטייקונים.
הספר בועת נדל"ן שכתבתי ישמש כלי לימוד חשוב לסטודנטים לשמאות מקרקעין וכלי עבודה חיוני לשמאי מקרקעין. הוא גם ישמש כמקור מידע וסימוכין לעורכי הדין לביסוס תביעתם כנגד הבנקים בדרישות לתספורת למשכנתאות. בספר מתוארים שלושת התנאים המקיימים בועה, חמשת הסימנים לזיהוי קיומה וששת השלבים שקודמים לפיצוצה, כולל שלב ההכחשה-השלב האחרון.
הרציונל לתספורת המשכנתאות נובע מהמענה לשאלה: האם הבנקים ידעו או צריכים היו לדעת שמחירי הנדל"ן גבוהים מהשווי בצורה שמסכנת את הלווים?
על פי הפסיקה, שלושת רגלי עוולת הרשלנות המחייבת מעוול לפצות מזיק, בתנאי שמתקיימים כל שלושת התנאים / השאלות הם אלו: (ע"א 145/80 שלמה ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש ואח')
1. חובת זהירות מושגית.
2. חובת זהירות קונקרטית.
3. מבחן הציפיה.
השאלה האם הבנקים ידעו או צריכים היו לדעת שמחירי הנדל"ן גבוהים מהשווי בצורה שמסכנת את הלווים מקפלת בתוכה תשובה לכל אחד מרגלי עוולת הרשלנות.
ה-OECD פרסם כבר בשנת 2015 אזהרה חמורה וקבע שבישראל יש בועת נדל"ן.
כל תרחישי הקיצון של בנק ישראל התריעו והדגישו שהסכנה ליציבות המערכת הפיננסית טמונה בשוק הנדל"ן, דוחות ותרחישי קיצון שהתפרסמו באתר בנק ישראל עם חשש וסכנה ברורה ומיידית.
התשואות למגורים שגירדו בקושי את סך ה-2-3% העידו על כך שהמחירים התרחקו מהשווי שכן שווי הוא מדד כלכלי ברור הבא לידי ביטוי בתשואה והתשואה צריכה להיות באזורי הביקוש בטווח של 4% ובפריפריה בטווח של לא פחות מ-6%.
האם הבנקים ידעו:
אין לי תשובה לשאלה זו אך ההיגיון הבריא שלי אומר שכן. ודאי שכן. לא יכול להיות אחרת. אני לא יותר חכם מהם ואנחנו צועקים "המלך עירום" מספטמבר 2016.
הם ראו את הטירוף והבהלה לנדל"ן, מכל סוג, בכל מקום ובכל מחיר וזה לא נורמאלי ובמקום להרגיע הם החליטו להשפיע ולעודד את הטירוף והחגיגה תוך תמיכה בסיקור אוהד מכל קצוות כלי התקשורת שעל חלקם אדבר בפרק אחר.
אני מאמין שבתוככי הבנק הסתובבה תכתובת פנימית חסויה של מנהלי מחלקות אשראי או בכירים אחרים שראו מה שקורה וביקשו לפעול אך באין הנחיה מבנק ישראל השתיקו אותם כדי שהחגיגה תימשך.
הכספים שחילק הבנק ניפח את שוק הנדל"ן לממדיו הנוכחיים והזכיר לי את מה שהם עשו עם מניות הבנקים בשנות השמונים.
ומכאן עולה ההשאלה היכן היה בנק ישראל?
מדוע בנק ישראל לא עצר את החגיגה והטירוף הזה?
האם המדינה חייבת גם היא ברשלנות?
גם אם נצא ממשבר הקורונה עם כלכלה פצועה ופגועה, משבר בועת הנדל"ן יפרוץ במקביל וירסק כאן את הכלכלה ובנק ישראל היה חייב להתריע על הבועה שכן גם מדינה יכולה להיתבע ברשלנות. די לראות את שיעורי התשואה כדי להבין שמדובר בבועה. די לראות את השתנות מרכזי התעסוקה והמסחר והיצע הבנייה האדיר כדי לראות ולהבין שמחסור - לא היה כאן מעולם.
האם הבנק היה צריך לדעת? כן בהחלט. על כך תשובתי נחרצת.
הם ראו שהשוק במצב לא נורמלי, בטירוף של ממש. כל זב חותם הפך נדלניסט ומשקיע בנדל"ן. זה היה הבון טון. עקרות בית הפכו למשקיעות נדל"ן ודירות להשקעה הפכו למנייה ולתחליף לחיסכון ארוך טווח מתוך אובדן אמון הציבור במערכות חוק שילטון ושוק ההון.
הם הבינו שפנסיה לא תהיה להם והם כנראה צודקים.
גם המחזוריות – חוק טבע וגם בכלכלה תורם את תרומתו לעלייה ולירידה שאלמלא כן המחירים היו עולים עד אין סוף וכך גם כמות הכסף שבידי הציבור.
לי אין ספק שהם היו צריכים לדעת ומכאן התשובה החיובית לשתי השאלות: לחובת הזהירות המושגית והקונקרטית.
באשר לתוצאה, מבחן הציפיה, הרי גם כאן התשובה ברורה שכן משבר כלכלי יגרוס את ענף הנדל"ן כי הוא יפגע בלווים, פרטיים וחברות נדל"ן, אשר לא יהיו מסוגלים להחזיר את הלוואותיהם והבנק היה צריך לצפות זאת.
כל זה כשברקע תקשורת אוהדת שסייעה ותמכה בטירוף ובחגיגת הנדל"ן.
משבר מניות הבנקים - כך קראו לזה בשנות השמונים ו-40 שנה לאחר מכן זה יהיה כנראה משבר מניות הנדל"ן כשבין לבין חווינו וראינו את מינוף הטייקונים ואת קריסתם ונפילתם בשני המקרים אותם גורמים אחראים לכך והתוצאה תהיה זהה, תספורת וועדת חקירה.
"בועה כלכלית או בועה פיננסית היא מצב בו ערכם של נכסים גבוה בהרבה משווים הכלכלי האובייקטיבי"
"אנחנו חיים היום בעידן של שבירת קשר בין הכלכלה למחירי המניות, לתוצאות העסקיות, ולתמחור האמיתי של נכסים. זהו עידן של תמחור ציפיות, חלומות, ספקולציות ומשחקים במספרים, במנותק מהשווי" - חיים אטקין
"שמאי המקרקעין חייב להכיר ולדעת היטב, בכל רגע נתון את מיקומו המדויק של שוק הנדל"ן האם הוא על עקומת הבועה או על קו ההתנהגות הנורמלי כשם שנווט מיומן יודע לקרוא מפה ולהצביע על מיקומו על מנת שלא יאבד את דרכו".
למרבית האנשים קשה להבין או לדמיין מצבים מורכבים חדשים שהם אינם מכירים ולכן רבים עדיין לא מצליחים להבין את גודל השבר והמשבר הכלכלי בו אנו נתונים, אם כי כבר היום ניתן לזהות יותר ויותר אנשים שמצליחים להפנימו והוא יובן ביתר שאת כאשר הסקטור הציבורי, זה שעבורו כל מה שמתרחש כעת הוא בשוקי מכה קלה בכנף, שכן עבורם, עולם כמנהגו נוהג אך זהו מצב זמני שכן קיצוץ בשעות העבודה ואיסור שעות נוספות וירידות שכר ואולי אף פגיעה בפנסיות התקציביות, יהפכו למציאות מובנת.
הקפאת המשכנתאות לשנה נוספת, מסמלת ומסמנת את האירוע הבא: תספורת בשיעור של כ- 30% למשכנתאות על דירות שנלקחו בחמש השנים האחרונות והסיבה לכך נעוצה ברצון להימנע מכך שעשרות אלפי חייבים פשוט יפסיקו לשלם את המשכנתאות שלהם.
תספורת המשכנתאות תתבצע במקביל לעדכון הסכומים וכנגד הכנסת ערבים נוספים לחוב.
למרבה הפליאה, ציבור שמאי המקרקעין אליו אני משתייך, מעולם לא למד נבחן אומן או הוכשר לזהות בועת נדל"ן וזאת חרף מה שהתרחש בעולם בכלל ובמשבר הסאב פריים בפרט ומתוך צורך זה נולד הספר.
דירה בראשון לציון או ברמת גן במיליון דולר? הרי אין בר דעת שיסכים להיגיון הכלכלי בנתון זה ולמרבה הפלא, הבנקים, מעניקים משכנתאות לנכסים בועתיים שכאלה.
הבנק ישמח אם דירה תעלה מיליון ש"ח במקום חצי מיליון ש"ח, הוא הראשון שיוצא מכך נשכר שכן תפקידו של הבנק הוא למכור כסף וכל המרבה הרי זה משובח.
את הרעיון לתספורת משכנתאות שואב הציבור מהדוגמאות הרבות בהם הוא צפה בעשור האחרון. זו אופציה והטבה שיש לא רק לטייקונים.
הספר בועת נדל"ן שכתבתי ישמש כלי לימוד חשוב לסטודנטים לשמאות מקרקעין וכלי עבודה חיוני לשמאי מקרקעין. הוא גם ישמש כמקור מידע וסימוכין לעורכי הדין לביסוס תביעתם כנגד הבנקים בדרישות לתספורת למשכנתאות. בספר מתוארים שלושת התנאים המקיימים בועה, חמשת הסימנים לזיהוי קיומה וששת השלבים שקודמים לפיצוצה, כולל שלב ההכחשה-השלב האחרון.
הרציונל לתספורת המשכנתאות נובע מהמענה לשאלה: האם הבנקים ידעו או צריכים היו לדעת שמחירי הנדל"ן גבוהים מהשווי בצורה שמסכנת את הלווים?
על פי הפסיקה, שלושת רגלי עוולת הרשלנות המחייבת מעוול לפצות מזיק, בתנאי שמתקיימים כל שלושת התנאים / השאלות הם אלו: (ע"א 145/80 שלמה ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש ואח')
1. חובת זהירות מושגית.
2. חובת זהירות קונקרטית.
3. מבחן הציפיה.
השאלה האם הבנקים ידעו או צריכים היו לדעת שמחירי הנדל"ן גבוהים מהשווי בצורה שמסכנת את הלווים מקפלת בתוכה תשובה לכל אחד מרגלי עוולת הרשלנות.
ה-OECD פרסם כבר בשנת 2015 אזהרה חמורה וקבע שבישראל יש בועת נדל"ן.
כל תרחישי הקיצון של בנק ישראל התריעו והדגישו שהסכנה ליציבות המערכת הפיננסית טמונה בשוק הנדל"ן, דוחות ותרחישי קיצון שהתפרסמו באתר בנק ישראל עם חשש וסכנה ברורה ומיידית.
התשואות למגורים שגירדו בקושי את סך ה-2-3% העידו על כך שהמחירים התרחקו מהשווי שכן שווי הוא מדד כלכלי ברור הבא לידי ביטוי בתשואה והתשואה צריכה להיות באזורי הביקוש בטווח של 4% ובפריפריה בטווח של לא פחות מ-6%.
האם הבנקים ידעו:
אין לי תשובה לשאלה זו אך ההיגיון הבריא שלי אומר שכן. ודאי שכן. לא יכול להיות אחרת. אני לא יותר חכם מהם ואנחנו צועקים "המלך עירום" מספטמבר 2016.
הם ראו את הטירוף והבהלה לנדל"ן, מכל סוג, בכל מקום ובכל מחיר וזה לא נורמאלי ובמקום להרגיע הם החליטו להשפיע ולעודד את הטירוף והחגיגה תוך תמיכה בסיקור אוהד מכל קצוות כלי התקשורת שעל חלקם אדבר בפרק אחר.
אני מאמין שבתוככי הבנק הסתובבה תכתובת פנימית חסויה של מנהלי מחלקות אשראי או בכירים אחרים שראו מה שקורה וביקשו לפעול אך באין הנחיה מבנק ישראל השתיקו אותם כדי שהחגיגה תימשך.
הכספים שחילק הבנק ניפח את שוק הנדל"ן לממדיו הנוכחיים והזכיר לי את מה שהם עשו עם מניות הבנקים בשנות השמונים.
ומכאן עולה ההשאלה היכן היה בנק ישראל?
מדוע בנק ישראל לא עצר את החגיגה והטירוף הזה?
האם המדינה חייבת גם היא ברשלנות?
גם אם נצא ממשבר הקורונה עם כלכלה פצועה ופגועה, משבר בועת הנדל"ן יפרוץ במקביל וירסק כאן את הכלכלה ובנק ישראל היה חייב להתריע על הבועה שכן גם מדינה יכולה להיתבע ברשלנות. די לראות את שיעורי התשואה כדי להבין שמדובר בבועה. די לראות את השתנות מרכזי התעסוקה והמסחר והיצע הבנייה האדיר כדי לראות ולהבין שמחסור - לא היה כאן מעולם.
האם הבנק היה צריך לדעת? כן בהחלט. על כך תשובתי נחרצת.
הם ראו שהשוק במצב לא נורמלי, בטירוף של ממש. כל זב חותם הפך נדלניסט ומשקיע בנדל"ן. זה היה הבון טון. עקרות בית הפכו למשקיעות נדל"ן ודירות להשקעה הפכו למנייה ולתחליף לחיסכון ארוך טווח מתוך אובדן אמון הציבור במערכות חוק שילטון ושוק ההון.
הם הבינו שפנסיה לא תהיה להם והם כנראה צודקים.
גם המחזוריות – חוק טבע וגם בכלכלה תורם את תרומתו לעלייה ולירידה שאלמלא כן המחירים היו עולים עד אין סוף וכך גם כמות הכסף שבידי הציבור.
לי אין ספק שהם היו צריכים לדעת ומכאן התשובה החיובית לשתי השאלות: לחובת הזהירות המושגית והקונקרטית.
באשר לתוצאה, מבחן הציפיה, הרי גם כאן התשובה ברורה שכן משבר כלכלי יגרוס את ענף הנדל"ן כי הוא יפגע בלווים, פרטיים וחברות נדל"ן, אשר לא יהיו מסוגלים להחזיר את הלוואותיהם והבנק היה צריך לצפות זאת.
כל זה כשברקע תקשורת אוהדת שסייעה ותמכה בטירוף ובחגיגת הנדל"ן.
משבר מניות הבנקים - כך קראו לזה בשנות השמונים ו-40 שנה לאחר מכן זה יהיה כנראה משבר מניות הנדל"ן כשבין לבין חווינו וראינו את מינוף הטייקונים ואת קריסתם ונפילתם בשני המקרים אותם גורמים אחראים לכך והתוצאה תהיה זהה, תספורת וועדת חקירה.
"בועה כלכלית או בועה פיננסית היא מצב בו ערכם של נכסים גבוה בהרבה משווים הכלכלי האובייקטיבי"
"אנחנו חיים היום בעידן של שבירת קשר בין הכלכלה למחירי המניות, לתוצאות העסקיות, ולתמחור האמיתי של נכסים. זהו עידן של תמחור ציפיות, חלומות, ספקולציות ומשחקים במספרים, במנותק מהשווי" - חיים אטקין
"שמאי המקרקעין חייב להכיר ולדעת היטב, בכל רגע נתון את מיקומו המדויק של שוק הנדל"ן האם הוא על עקומת הבועה או על קו ההתנהגות הנורמלי כשם שנווט מיומן יודע לקרוא מפה ולהצביע על מיקומו על מנת שלא יאבד את דרכו".
