שוק הנדל"ן || הענף לא מתאושש >> סך העסקאות הסתכמו ב-6.5 אלף בחודש מאי - ירידה של 28% בהשוואה למאי אשתקד

עיקרים

בחודש מאי נרשמה התאוששות במספר העסקאות בהשוואה לשפל ההיסטורי שנרשם באפריל, אולם רמת העסקאות עדיין נמוכה משמעותית בהשוואה לתקופה לפני משבר הקורונה. סך העסקאות בחודש מאי עמד על 6.5 אלף, ירידה של 28% בהשוואה למאי אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בחודש מרץ האחרון (בהשוואה למקביל לו ב-2019), עם פרוץ משבר הקורונה. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש מאי ב-5.6 אלף, גם כן ירידה של 28% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה היסטורית של רמת העסקאות בחודשי מאי בעשרים השנים האחרונות זוהי הרמה הנמוכה ביותר מאז מאי 2003 שעמד בצל האינתיפאדה השניה.

 

סה"כ עסקאות יד שניה וחדשות (כולל "מחיר למשתכן")

 

 

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש מאי עמד על 4.3 אלף בלבד, ירידה של 25% בהשוואה למאי אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, כאשר היא נעה בין ירידה של 15% בפריפריה הצפונית לירידה של 35% באזורי ירושלים ות"א. 

 

מכירות הקבלנים בחודש מאי הסתכמו ב-2.2 אלף דירות, ירידה של 32% בהשוואה למאי אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) הסתכמו מכירות הקבלנים ב-1.3 אלף דירות, ירידה של 34% בהשוואה למאי אשתקד. זהו החודש הרביעי ברציפות בו יורדות מכירות הקבלנים בשיעורים חדים (כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד). 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, למעט ירושלים וב"ש שרשמו עליה של 11% ו-14%, בהתאמה. עם זאת, לגבי אזור ירושלים יש לציין כי העליה מוסברת בעיקר ברמה נמוכה במיוחד של מכירות במאי אשתקד.

 

בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מאי על פני ימי החודש, ניכרת עליה בקצב המכירות היומי , כאשר רמת המכירות היומית הממוצעת בשבוע האחרון של החודש עמדה על 62 דירות, כפליים מרמת המכירות היומית בשבוע הראשון של החודש. עם זאת, רמת מכירות זו בשבוע האחרון של מאי עדיין נמוכה מזו שנרשמה בשבוע הראשון של חודש מרץ, טרם החמרת ההגבלות ע"י משרד הבריאות ב-19 למרץ. 

  

ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי לאחר הזינוק שנרשם בחודש מרץ בשיעור הדירות שנמכרו עם מסירה מיידית (ממצא שיש בו כדי לרמז על רצון של הרוכשים לצמצם את הסיכון הגלום ברכישת דירה שטרם הושלמה בנייתה, בפרט בתקופת משבר), אשר הגיע ל-22% מסך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (לעומת שיעור "נורמלי" של כ-9%), בחודש מאי ירד שיעור זה ל-13%, נמוך ב-3 נקודות אחוז בהשוואה לחודש אפריל האחרון. עם זאת, במקביל חלה עליה של 5 נקודות אחוז בשיעור הדירות שנמכרו עם תאריך מסירה בין חודש לחצי שנה ממועד חתימת החוזה, כאשר אלו היוו כרבע מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש מאי, השיעור הגבוה ביותר של פרמטר זה לפחות בשנה וחצי האחרונות. בנוסף, נרשמה בחודש מאי ירידה של 4 נקודות אחוז בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", כאשר אלו הגיעו לרמתן הנמוכה ביותר לפחות בשנה וחצי האחרונות. ממצא זה עשוי להעיד על חשש של הרוכשים מקניית דירה "על הנייר" על רקע אי הוודאות הגבוהה (בכלל זה של מידת העמידה של הקבלן בתאריך עליו הוא התחייב ואי הבהירות הקיימת, נוכח משדבר הקורונה, לגבי גובה הפיצוי שיינתן עקב איחור במסירה).

 

הירידה החדה במכירות הקבלנים באה לידי בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). בחודש מאי הסתכם תזרים זה ב-3.6 מיליארד ש"ח ₪, ירידה ריאלית של 39% בהשוואה למאי אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים בחודשיים הקודמים. כ-27% מסך תזרים זה בחודש מאי נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, ירידה של 2 נקודות אחוז בהשוואה למאי אשתקד.

 

העובדה לפיה מאז חודש מרץ נרשמת ירידה חדה בתזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עשויה לרמז על קשיי מימון פוטנציאלים לפחות בקרב חלק מהיזמים. בהקשר זה נציין כי ממצאים ראשוניים מניתוח שאנו עורכים, אשר יפורסם בסקירה נפרדת, מצביע על פוטנציאל גבוה יותר לקשיי מימון בקרב החברות הקטנות בענף. . זה המקום לציין כי אף שמדובר בחברות שמוכרות מספר קטן של דירות (חלקם הגדול במסגרת התחדשות עירונית), הן מהוות פקטור משמעותי בשוק. כך למשל, חמישית מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי ב-2019 התרכזו אצל חברות שמכרו עד עשר דירות בלבד ב-2019. מניתוח אחר, המתבסס על שיעור הפניות של יזמי בניה למגורים לקרן בערבות מדינה נמצא כי נכון לאמצע חודש יוני, כחמישית מיזמי הנדל"ן למגורים הגישו בקשה לסיוע מהקרן. בפילוח לפי קבוצת גודל יזם (בהתבסס על מספר הדירות שמכר ב-2019) נמצא כי שיעור הפניות לקרן הולך ועולה עד לשיעור של 41% בקבוצת הגודל של יזמים שמכרו ב-2019 בין 200-100 דירות. מנגד, בקרב החברות הגדולות ביותר בענף, שמכרו למעלה מ-400 דירות ב-2019, לא הוגשה כל פניה לקרן אין בידנו די מידע שיכול להסביר האם שיעור הנמוך יחסית של פניות לקרן בקרב היזמים הקטנים ביותר נובע מהיעדר בעיות מימון או מסיבות אחרות.

 

רכישות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-730 דירות, ירידה של 37% בהשוואה למאי אשתקד. מי שהובילו את הירידות היו אזורי ת"א ונתניה, עם ירידה של 50% ברכישות אלו. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 11% בלבד, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה למאי אשתקד.

 

עסקאות והשוואה לחודש שעבר לפי ערים

 

 

ניתוח רמות השכר של המשקיעים בחודש מאי מצביע על המשך המגמה המסתמנת בחודשיים הקודמים, עם פרוץ משבר הקורונה, לפיה מי שרוכשים דירות להשקעה בתקופת המשבר הנוכחי מתאפיינים ברמות שכר הגבוהות משמעותית מאשר אפיינו בשנים האחרונות סגמנט זה של השוק. כך, השכר החודשי הממוצע למשק בית של רוכשים אלו בחודש מאי הגיע ל-71.3 אלף ₪ (ברוטו לחודש) והשכר החציוני עמד על 34 אלף ₪. רמות שכר אלו משקפות עליה חדה לא רק בהשוואה לשנים קודמות , אלא אף בהשוואה לחודש הקודם (השכר הממוצע של רוכשי דירות להשקעה בחודש אפריל עמד על 42.5 אלף ₪ והשכר החציוני על 25.7 אלף ₪). שיעור המועסקים בקרב הסקטור הציבורי מסך המשקיעים נותר על רמה גבוהה של 40%, בדומה לחודש הקודם וגבוה משמעותית משיעורם בשנת השיא של פעילות המשקיעים (2015). 

בפילוח המשקיעים בחודש מאי לפי מחוזות המגורים שלהם נמצא כי למעלה משליש (35%) מהמשקיעים מתגוררים במחוז המרכז, כאשר העיר ראשל"צ לבדה מרכזת כ-8% מכלל רוכשי הדירות להשקעה (כפליים ממשקלה זה בשנים קודמות). כמחצית מרכישות המשקיעים המתגוררים במחוז המרכז מתרכזות בערי הפריפריה דווקא. תושבי מחוז ת"א מרכזים כחמישית מסך רכישות המשקיעים, מחציתם מתגוררים בעיר ת"א עצמה. מנגד, תושבי הפריפריה הצפונית והדרומית גם יחד מרכזים כרבע מסך רכישות המשקיעים, כאשר רק 14% מרכישות אלו הינן בערי הפריפריה עצמה. רמות השכר של המשקיעים תושבי הפריפריה, בפרט הצפונית, גבוהות לא רק בהשוואה לרמות השכר שחל כלל משקי הבית המתגוררים בפריפריה, כי אם גם בהשוואה לרמות השכר של כלל רוכשי הדירות להשקעה. 

 

מכירות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1.3 אלף דירות, ירידה של 21% בהשוואה למאי אשתקד. שיעור ירידה זה נמוך ב-4 נקודות אחוז בהשוואה לירידה שנרשמה בסך העסקאות בדירות יד שניה. בניתוח משך תקופת האחזקה בנכס נמצא כי חלה עליה במשך זמן זה בהשוואה למכירות המשקיעים בחודשיים הקודמים (דהיינו, "משתחררות" לשוק דירות שהוחזקו תקופה ארוכה יותר ע"י בעליהן). ממצא זה בולט במיוחד באזור נתניה בו משך הזמן הממוצע בו הוחזקה הדירה עד למכירתה ע"י המשקיע עמד בחודש מאי על 21 שנים, זאת לעומת משך החזקה ממוצע של 15 שנים בקרב המשקיעים באזור זה שמכרו דירתם בחודש מרץ. אין בידינו די נתונים כדי להסביר ממצא זה, ובאיזו מידה, אם בכלל, הוא מוסבר בצורך בהגדלת נזילות, אולם ניתוח שערכנו מעלה כי לפחות בקרב שיעור מסוים ממוכרי הדירות להשקעה עשוי עיתוי המכירה להיות מוסבר במשבר הכלכלי הנוכחי. כך, כ-14% ממי שמכרו דירה להשקעה בחודש מאי נמצאים בחל"ת/מובטלים. שיעור זה מהווה עליה של 4 נקודות אחוז בהשוואה למי שמכרו דירה בינואר. 

חרף הירידה במכירות המשקיעים, עדיין הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק על ידם. כך, נגרעו במהלך חודש מאי כ- 620 דירות. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד מאי האחרון כ-24 אלף דירות.

 

 

רכישות הזוגות הצעירים  הסתכמו בחודש מאי ב-3.5 אלף דירות, ירידה של 19% בהשוואה למאי אשתקד. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-2.7 אלף דירות, ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, למעט אזור ב"ש שרשם עליה מתונה של 3%. מנגד, אזורי ירושלים, המרכז ונתניה בולטים עם ירידות שבין 23%-20%. שלושת אזורים אלו הינם גם היקרים ביותר ברכישות הזוגות הצעירים (בשוק החופשי), אחרי אזור ת"א. 

 

אזור המרכז, אשר היה הדומיננטי ביותר ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-2019, עם שיעור של 15% מסך רכישות אלו, בולט כאמור בירידה חדה ברכישות אלו בחודש מאי בפרט, ומאז פרוץ משבר הקורונה בכלל. כך, בתקופה מרץ-מאי האחרונים ירדו רכישות אלו באזור המרכז בשיעור חד של 42% בהשוואה לתקופה המקבילה, שיעור הירידה החד ביותר למעט אזורי חדרה ות"א.  ניתוח רמות השכר של הרוכשים הצעירים באזור המרכז במאי האחרון מצביע על עליה משמעותית ברמות השכר של רוכשים אלו, בפרט בחצי התחתון של התפלגות ההכנסות, בהשוואה למי שרכשו את דירתם הראשונה (בשוק החופשי) באזור זה בתקופה המקבילה אשתקד. כך, בעוד שהשכר החציוני של רוכשים אלו במאי האחרון עמד על 16.4 אלף ₪, ברוטו למשק בית, עמד שכר זה בקרב הרוכשים אשתקד על 13.8 אלף ₪ בלבד (פער של כ-20%). ברמות השכר הממוצע עומד הפער על 4%. יש בכך כדי ללמד על הקושי של בעלי השכר הנמוך יחסית לממן רכישת דירה בתקופת זו, בפרט לנוכח הממצאים לפיהם שיעור העובדים שהוצאו לחל"ת/פוטרו עם פרוץ משבר הקורונה גבוה יותר בקרב צעירים בעלי רמות שכר נמוכות יחסית. עם זאת, מעניין לציין שבפילוח הרוכשים הצעירים באזור המרכז לפי עיר מגוריהם בולטת עליה משמעותית בשכיחות היחסית של תושבי בני-ברק, המאופיינים ברמות שכר נמוכות. כך בעוד שבתקופה המקבילה אשתקד ריכזו תושבי בני-ברק כ- 8% בלבד מסך רכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז, בחודש מאי האחרון זינק שיעורם ל-17%. 

 

 

סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש מאי עמד על 830 דירות, ירידה של 28% בהשוואה למאי אשתקד, שיעור ירידה מעט נמוך מזה שנרשם במכירת דירות חדשות בשוק החופשי. כ-60% ממכירות אלו התרכזו באזורי רחובות וב"ש (בחלוקה שווה ביניהם). חמישית מהמכירות התרכזו באזור חיפה.

 

רכישות משפרי הדיור בחודש מאי הסתכמו ב-2.2 אלף דירות, ירידה של 35% בהשוואה למאי אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור הקיפה את כל האזורים, למעט הפריפריה הצפונית ששמרה על יציבות. אזור ת"א בולט עם ירידה של 52%. באזור זה בולטת ירידה חדה בשיעור משפרי הדיור הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה". ראה להלן). 

מספר "חודשי המדף"  של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי/ מוכרי דירה בהמתנה) עלה בחודש מאי ל-22 חודש, עליה של חודש בהשוואה לאפריל ועליה של כחמישה חודשים בהשוואה למאי אשתקד. העובדה לפיה פרק הזמן הממוצע ארוך מ-18 חודשים, התקופה המרבית המותרת בחוק (מבלי שימוסו כמשקיעים) פירושה שחלק לא מבוטל ממשפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, רכשו דירה חדשה "על הנייר" (ברכישת דירה "על הנייר", שמועד קבלת החזקה עליה ארוך מ-18 חודש מיום חתימת החוזה לרכישתה, ניתנת ארכה של שנה מיום קבלת החזקה על הדירה החדשה למכירת הדירה הקודמת). עם זאת, עצם העובדה שפרק הזמן למכירת הדירה הולך ומתארך (בהנחה שלא חל שינוי משמעותי בשיעור הרכישות של "דירה על הנייר" יש בה כדי ללמד על קושי גובר למכירת הדירה "הישנה" ע"י משפרי הדיור. בהמשך לאמור לעיל יש לציין כי שיעור רוכשי "דירה בהמתנה" מסך משפרי הדיור בחודש אפריל ירד בשיעור משמעותי בהשוואה לאפריל אשתקד.