אדם כהן
12/08/2020
עיקרים
• בחודש יוני, לראשונה מאז פרוץ משבר הקורונה נרשם גידול בעסקאות בשוק הנדל"ן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר שלושה חודשים בהן נרשמו ירידות חדות. סך העסקאות בחודש יוני עמד על 10.9 אלף, גידול של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 9.1 אלף, עלייה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
• מכירת דירות חדשות בחודש יוני הגיעה לרמה של 4.2 אלף דירות, הרמה החודשית הגבוהה ביותר מאז תחילת השנה. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2.5 אלף דירות, גידול של 26% בהשוואה ליוני אשתקד, מזה גידול חריג של 100% במכירות הקבלנים באזור ב"ש.
• רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.2 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה ליוני אשתקד, זאת לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות ברכישות אלו. יש לציין כי זהו הסגמנט היחידי בשוק בו לא חל גידול ברכישות בחודש יוני. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 11% בלבד, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי דווקא באזורי הפריפריה חל גידול ברכישות המשקיעים, ואף בשיעור משמעותי. יתכן כי רמות המחירים הנמוכות יותר המאפיינות את אזורי הפריפריה "מתמרצות" רכישות באזורים אלו בתקופה בה עבור חלק גדול ממשקי הבית נרשמה ירידה ביכולת הקניה.
• מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-2.1 אלף דירות, עלייה של 15% בהשוואה ליוני אשתקד והרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז דצמבר 2018. יש לציין כי גידול זה גבוה יותר מכפליים משיעור הגידול שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש יוני ובשיעור חד, כאשר במהלך החודש נגרעו מ"מלאי" זה כ-900 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז ינואר 2017. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד יוני האחרון כ-25 אלף דירות.
• רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-5.8 אלף דירות, עלייה חדה של 28% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4 אלף דירות, עלייה של 19% בהשוואה ליוני אשתקד לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות.
• סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש יוני עמד על 1.8 אלף דירות, עלייה חדה של 53% בהשוואה ליוני אשתקד.
בחודש יוני, לראשונה מאז פרוץ משבר הקורונה נרשם גידול בעסקאות בשוק הנדל"ן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר שלושה חודשים בהן נרשמו ירידות חדות. סך העסקאות בחודש יוני עמד על 10.9 אלף, גידול של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 9.1 אלף, עלייה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
בהשוואת סך העסקאות (כולל מחיר למשתכן) בחודש יוני השנה לחודשי יוני בשנים קודמות נמצא כי זהו חודש יוני הגבוה ביותר מאז רמת השיא ההיסטורי שנרשם ביוני 2015 (נזכיר כי ביוני 2015 חל זינוק חד ברכישות משקיעים טרם הכבדת המיסוי עליהם). עם זאת, ניתוח הממצאים מלמד כי רמה גבוהה יחסית זו של עסקאות בחודש יוני האחרון הושגה על רקע זינוק חד של 53% במכירות במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בניכוי מכירות אלו, רמת העסקאות בשוק החופשי ביוני השנה האחרון נמוכה אף מזו שנרשמה ביוני 2007 (ראה תרשים 2).
תרשים 1: סה"כ עסקאות יד שניה וחדשות (כולל "מחיר למשתכן")
תרשים 2: מספר העסקאות בחודשי יוני 2002-2020
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש יוני עמד על 6.6 אלף דירות, עלייה של 7% בהשוואה ליוני אשתקד, לאחר שלושה חודשים של ירידות חדות (כל חודש בהשוואה למקביל לו אשתקד). כפי שיפורט בהמשך הגידול במכירת דירות יד שניה חל על רקע גידול חד במכירות המשקיעים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור חדרה הוסיף לרדת מספר העסקאות בדירות יד שניה בשיעור חד, ואילו באזורי ת"א, המרכז ונתניה נרשמה ירידה מתונה יחסית. מנגד, בולטים אזורי ב"ש ורחובות עם שיעורי גידול של 31% ו-18%, בהתאמה.
תרשים 3: עסקאות יד שניה יוני 2020 – מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
מכירות הקבלנים בחודש יוני התאוששו משמעותית והגיעו לרמה של 4.2 אלף דירות, הרמה החודשית הגבוהה ביותר מאז תחילת השנה. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) מצטמצם מספר זה ל-2.5 אלף דירות, גידול של 26% בהשוואה ליוני אשתקד. יש לציין כי כמאה דירות נמכרו במהלך החודש לשתי קרנות רי"ט ("תרמו" 5 נקודות אחוז לגידול בעסקאות).
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיפה את מרבית האזורים, למעט נתניה, רחובות וטבריה. בולט במיוחד אזור ב"ש בו הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בהשוואה ליוני אשתקד והגיע לרמתו הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2016. ניתוח הממצאים מלמד כי גידול חריג זה במכירות הקבלנים באזור ב"ש מתרכז במשפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה, כאשר במקביל לגידול החד שחל ברכישות שני סגמנטים אלו באזור זה, גדל משמעותית שיעור הדירות החדשות בסך רכישות אלו (בפרט בקרב משפרי הדיור).
אין בידינו די נתונים כדי להסביר גידול חריג זה באזור ב"ש. יתכן שאחד ההסברים האפשריים הוא פרסום בתקשורת אודות אפשרות למתן מענקים לרוכשי דירות בפריפריה שגרמו לאוכלוסיות מסוימות באזורים אלו, שאינן תופסות עצמן כזכאיות, להקדים רכישות מחשש לגידול בביקושים בעתיד.
תרשים 4: מכירת דירות חדשות בשוק החופשי, יוני 2020– מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
תרשים 5 : מכירת דירות חדשות
בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יוני על פני ימי החודש, ניכרת יציבות במכירות אלו בשבועיים הראשוניים של החודש ועלייה בחציו השני, אף כי עלייה זו מוסברת בחלקה ממכירות לקרן רי"ט שהתרכזו בפרק זמן זה של החודש.
תרשים 6: מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים מרץ-יוני – התפתחות מכירות יומית
ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי לאחר הזינוק שנרשם בחודש מרץ בשיעור הדירות שנמכרו עם מסירה מיידית (ממצא שיש בו כדי לרמז על רצון של הרוכשים לצמצם את הסיכון הגלום ברכישת דירה שטרם הושלמה בנייתה, בפרט בתקופת משבר), אשר הגיע לחמישית מסך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (לעומת שיעור "נורמלי" של כ-9%), בחודש יוני חזר שיעור זה לרמתו ה"נורמלית" טרם המשבר, אם כי במקביל חל גידול בשיעור הדירות עם מסירה בטווח של עד חצי שנה. יתכן ובכך באה לידי ביטוי בין היתר ירידה במלאי הדירות הזמינות למסירה מיידית (למשל כתוצאה מהיעדר כ"א מספיק להשלמת הבניה).
תרשים 7: התפלגות זמן ההמתנה לקבלת הדירה החדשה (ביחס למועד חתימת החוזה), דירות שנמכרו בשוק החופשי, ינואר-יוני 2020
ההתאוששות במכירות הקבלנים בחודש יוני מצאה ביטוי גם בגידול ניכר בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). בחודש יוני הסתכם תזרים זה ב-7 מיליארד ש"ח ₪, עלייה ריאלית של 28% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת לאחר שלושה חודשים של ירידות חדות בתזרים זה. במצטבר, בארבעת החודשים האחרונים מאז פרוץ משבר הקורונה (מרץ-יוני) הסתכם תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות ב-15.2 מיליארד ₪, ירידה חדה של 31% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כ-30% מתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש יוני נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, גידול של ארבע נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד.
תרשים 8: תזרים מזומנים פוטנציאלי ממכירת דירות חדשות ומחיר ממוצע לדירה חדשה (כולל "מחיר למשתכן"), ממוצע נע תלת חודשי, מחירים קבועים
רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.2 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה ליוני אשתקד, זאת לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות ברכישות אלו. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 11% בלבד, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד.
אף כי כאמור נבלמה בחודש יוני הירידה החדה ברכישות המשקיעים, יש לציין כי זהו הסגמנט היחידי בשוק שלא רשם גידול ברכישות בהשוואה ליוני אשתקד. בנוסף, כפי שניתן לראות בתרשים 9 רמת רכישות המשקיעים ביוני השנה נמוכה משמעותית בהשוואה לשנות הגאות בשוק, שלשיאן הגיעו בדיוק לפני חמש שנים, בחודש יוני 2015, זאת כתוצאה מהקדמה מאסיבית של רכישות אלו טרם העלאת מס הרכישה התחילי על דירות להשקעה מ-5% ל-8% (נכנסה לתוקף ב-24 לאותו חודש). על רקע שינוי החקיקה מחודש יולי האחרון, לפיו שיעור המס התחילי על דירות להשקעה חוזר לרמה של 5%, מובן כי לא ניתן להסיק מהתנהגות המשקיעים קודם להעלאת המס בסוף 2015 ולאחריה, על אופן תגובתם כעת, זאת נוכח משבר הקורונה ופגיעתו הקשה בשוק העבודה ובענפי משק רבים.
זה המקום לציין כי בתזכיר החוק ביוני 2015, במסגרתו הועלה מס הרכישה, לא צפינו שינוי בגביית מס רכישה ממשקיעים, זאת מתוך הערכה כי העלאת המס תקוזז במלואה בירידה כמותית חדה ברכישות, כפי שאכן קרה בפועל (ליתר דיוק, גביית המס אף ירדה בשיעור של 4%). סביר להניח כי כל עוד לא יחול שיפור משמעותי בשוק העבודה, ה"פיצוי" הכמותי ברכישות המשקיעים בתגובה להפחתת שיעור המס יהיה קטן מכדי לקזז את השפעת הפחתת המס.
תרשים 9: סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורם מסך העסקאות
בפילוח גיאוגרפי של רכישות המשקיעים נמצא כי במרבית האזורים נרשמה ירידה ברכישות אלו כאשר בולטים במיוחד אזורי רחובות והמרכז עם ירידות של 24% ו-15% בהתאמה. מנגד, באזורי הפריפריה נרשם גידול ברכישות המשקיעים בחודש יוני, כאשר בולט במיוחד אזור ב"ש עם עלייה של 34% ברכישות אלו. על רקע נתון זה נציין כי במקביל נרשם באזור ב"ש גידול בשיעור דומה במכירות המשקיעים, עובדה שיש בה כדי לרמז על "החלפת" ידיים בין המשקיעים באזור זה לבין עצמם (יצוין כי נטו, נגרעו מאזור זה כ-60 דירות מ"מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש יוני).
הממצאים לעיל, לפיהם דווקא באזורי הפריפריה נרשם גידול משמעותי ברכישות המשקיעים, עשויה להיות מוסברת במספר גורמים, ביניהם המחירים הזולים יותר המאפיינים אזורים אלו, בפרט בתקופה בה עבור חלק גדול ממשקי הבית נרשמה ירידה ביכולת הקניה. בכך נוצר מצב לפיו ככל שמשקיע פוטנציאלי בשוק הנדל"ן שוקל את אפשרויות ההשקעה שלו, תחת מגבלות ההון העצמי כפי שנקבעות ע"י בנק ישראל (בדירות להשקעה נדרש מינימום של 50% הון עצמי ביחס למחיר הדירה), וכל עוד אין הוא נמנה על המאונים הגבוהים בהתפלגות ההכנסות, גדלה ההסתברות שהשקעה זו תהיה בפריפריה, בהינתן כל המשתנים האחרים הקבועים (דהיינו שלא גדלה שנאת הסיכון ביחס להשקעה בפריפריה).
בלימת הירידה ברכישות המשקיעים בחודש יוני חלה במקביל לחזרתם החלקית לשוק של בעלי הכנסות פחות גבוהות מאלו שאפיינו את רוכשי הדירות להשקעה בחודש מאי, אבל עדיין גבוהות משמעותית מאשר אלו שאפיינו סגמנט זה בעבר. כך השכר הממוצע למשק בית של המשקיעים בחודש יוני עמד על 56 אלף ₪ והשכר החציוני עמד על 25 אלף ₪. ערכים אלו נמוכים בכ-20% בהשוואה לאלו של המשקיעים בחודש מאי. בפילוח המשקיעים לפי האזור בו נרכש הנכס (בהתבסס על אזורי מיסוי מקרקעין) נמצא כצפוי כי הדירות היקרות ביותר נרכשות באזור ת"א, כאשר במקביל רמות השכר למשק בית של הרוכשים באזור זה גבוהות משמעותית מהממוצע הארצי (ראה תרשים 10). מנגד, רוכשי הדירות להשקעה באזור המרכז מתאפיינים ברמות שכר הדומות לאלו של המשקיעים באזורי חיפה וב"ש, אף שרמות המחירים של הדירות הנרכשות במרכז גבוהות משמעותית מאשר בשני אזורים אלו.
תרשים 10: רוכשי דירות להשקעה, יוני 2020 –שכר למשק בית ומחיר הדירה הנרכשת – לפי אזורי מיסוי מקרקעין
מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-2.1 אלף דירות, עלייה של 15% בהשוואה ליוני אשתקד והרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז דצמבר 2018. יש לציין כי גידול זה גבוה יותר מכפליים משיעור הגידול שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות המשקיעים הקיף את כל האזורים, למעט ירושלים וחדרה. אזורי ב"ש, רחובות והפריפריה הצפונית בולטים בשיעורי גידול גבוהים הנעים בין 40%-30%. אחד הממצאים הבולטים בניתוח מכירות המשקיעים בחודש יוני הינו עלייה בשכיחות היחסית של משקיעים שמכרו יותר מדירה אחת במהלך החודש האחרון. כך, אם בעבר נמצאו עדויות על פרטים במשק שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה בחודש נתון, בחודש יוני ישנם פרטים שהחלו למכור חלק מנכסי ההשקעה שבבעלותם (בכלל זה מכירות ב"מקבצי" דיור, שיתכן ששימשו להשכרה לטווח קצר לתיירים).
הגידול החד במכירות המשקיעים, על רקע רמה נמוכה של רכישות מצד סגמנט זה הביאו לירידה חדה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש יוני, כאשר במהלך החודש נגרעו מ"מלאי" זה כ-900 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז ינואר 2017. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד יוני האחרון כ-25 אלף דירות.
תרשים 11: משקיעים, רכישות נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים) ינואר 2015 –יוני 2020
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-5.8 אלף דירות, עלייה חדה של 28% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4 אלף דירות, עלייה של 19% בהשוואה ליוני אשתקד לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש יוני הקיפה את כל האזורים, למעט אזור חדרה בו הוסיפו לרדת רכישות אלו בשיעור של 10%. האזור שהוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש יוני היה אזור ב"ש, בו נרשם גידול חריג של 56% ברכישות אלו, אשר הגיעו לרמת של 590 דירות, אחת הרמות הגבוהות שנרשמו ברכישות אלו באזור זה בשנים האחרונות.
ניתוח הממצאים מצביע על שיעור גבוה מאד של רווקים ברכישות אלו בקרב מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. כך, שיעור זה עמד בחודש יוני על 40%, רמה הגבוהה כפליים ויותר מהשיעור "הנורמלי" של פרמטר זה בקרב סך רוכשי דירה ראשונה. אמנם, רכישות אלו של רווקים מזוהות לא אחת עם רכישות שבוצעו למעשה ע"י ההורים, תוך התחמקות משיעור המס הגבוה המוטל על "דירה נוספת" (בדר"כ רכישות אלו מאופיינות בשכר נמוך מאד של הרוכש, אם בכלל הינו מועסק). אלא שניתוח רמות השכר של הרווקים רוכשי דירה ראשונה באזור ב"ש בחודש יוני האחרון דווקא מצביע על רמות שכר הקרובות לשכר הממוצע במשק, מה שמגדיל את ההסתברות שהרוכש הוא אכן בעליה ה"אמיתיים" של הדירה. יתכן, כפי שצוין קודם לכן, כי אוכלוסייה זו חוששת מגידול עתידי בביקושים, למשל על רקע מתן מענקי רכישה שלא בהכרח הם עצמם יהיו זכאים להם, ולפיכך הקדימו לרכוש דירה.
תרשים 12: רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי – אזור ב"ש – שכר ומחיר הדירה לפי מצב משפחתי
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש יוני עמד על 1.8 אלף דירות, עלייה חדה של 53% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת לאחר שבשלושת החודשים הקודמים נרשמה רמה נמוכה ברכישות אלו, בדומה לרמת הפעילות הנמוכה שאפיינה את כלל שוק הנדל"ן. שני אזורים, ב"ש ורחובות, ריכזו ביחד קרוב לשני-שלישים מסך מכירות אלו. 17% נוספים רוכזו באזור חיפה.
רכישות משפרי הדיור בחודש יוני הסתכמו ב-3.8 אלף דירות, עלייה של 8% בהשוואה ליוני אשתקד, שיעור גידול מתון משמעותית בהשוואה לזה שנרשם בקרב רוכשי דירה ראשונה (בכלל זה בשוק החופשי). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי ת"א, המרכז ונתניה הוסיפו לרדת גם בחודש יוני רכישות משפרי הדיור, כאשר מנגד, כפי שצוין, בולט אזור ב"ש עם גידול חד של 43% ברכישות אלו.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי דירה בהמתנה) עלה בחודש יוני ל-23 חודש, פרק זמן הארוך בחודשיים בהשוואה למוכרי דירות אלו בחודש מאי האחרון. בהשוואה ליוני אשתקד התארך זמן המכירה בשבעה חודשים. בהקשר זה נציין כי לאחרונה עברה בכנסת הצעת החוק המאריכה את פרק הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כמשקיעים (במסגרת חקיקה זו לא תובא בחשבון במניין התקופה החודשים מרץ-אוקטובר 2020).
תרשים 13: משפרי הדיור - מספר החודשים בהם עמדה דירה על המדף עד שנמכרה
• בחודש יוני, לראשונה מאז פרוץ משבר הקורונה נרשם גידול בעסקאות בשוק הנדל"ן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר שלושה חודשים בהן נרשמו ירידות חדות. סך העסקאות בחודש יוני עמד על 10.9 אלף, גידול של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 9.1 אלף, עלייה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
• מכירת דירות חדשות בחודש יוני הגיעה לרמה של 4.2 אלף דירות, הרמה החודשית הגבוהה ביותר מאז תחילת השנה. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2.5 אלף דירות, גידול של 26% בהשוואה ליוני אשתקד, מזה גידול חריג של 100% במכירות הקבלנים באזור ב"ש.
• רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.2 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה ליוני אשתקד, זאת לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות ברכישות אלו. יש לציין כי זהו הסגמנט היחידי בשוק בו לא חל גידול ברכישות בחודש יוני. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 11% בלבד, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי דווקא באזורי הפריפריה חל גידול ברכישות המשקיעים, ואף בשיעור משמעותי. יתכן כי רמות המחירים הנמוכות יותר המאפיינות את אזורי הפריפריה "מתמרצות" רכישות באזורים אלו בתקופה בה עבור חלק גדול ממשקי הבית נרשמה ירידה ביכולת הקניה.
• מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-2.1 אלף דירות, עלייה של 15% בהשוואה ליוני אשתקד והרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז דצמבר 2018. יש לציין כי גידול זה גבוה יותר מכפליים משיעור הגידול שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש יוני ובשיעור חד, כאשר במהלך החודש נגרעו מ"מלאי" זה כ-900 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז ינואר 2017. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד יוני האחרון כ-25 אלף דירות.
• רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-5.8 אלף דירות, עלייה חדה של 28% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4 אלף דירות, עלייה של 19% בהשוואה ליוני אשתקד לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות.
• סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש יוני עמד על 1.8 אלף דירות, עלייה חדה של 53% בהשוואה ליוני אשתקד.
בחודש יוני, לראשונה מאז פרוץ משבר הקורונה נרשם גידול בעסקאות בשוק הנדל"ן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר שלושה חודשים בהן נרשמו ירידות חדות. סך העסקאות בחודש יוני עמד על 10.9 אלף, גידול של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 9.1 אלף, עלייה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
בהשוואת סך העסקאות (כולל מחיר למשתכן) בחודש יוני השנה לחודשי יוני בשנים קודמות נמצא כי זהו חודש יוני הגבוה ביותר מאז רמת השיא ההיסטורי שנרשם ביוני 2015 (נזכיר כי ביוני 2015 חל זינוק חד ברכישות משקיעים טרם הכבדת המיסוי עליהם). עם זאת, ניתוח הממצאים מלמד כי רמה גבוהה יחסית זו של עסקאות בחודש יוני האחרון הושגה על רקע זינוק חד של 53% במכירות במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בניכוי מכירות אלו, רמת העסקאות בשוק החופשי ביוני השנה האחרון נמוכה אף מזו שנרשמה ביוני 2007 (ראה תרשים 2).
תרשים 1: סה"כ עסקאות יד שניה וחדשות (כולל "מחיר למשתכן")
תרשים 2: מספר העסקאות בחודשי יוני 2002-2020
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש יוני עמד על 6.6 אלף דירות, עלייה של 7% בהשוואה ליוני אשתקד, לאחר שלושה חודשים של ירידות חדות (כל חודש בהשוואה למקביל לו אשתקד). כפי שיפורט בהמשך הגידול במכירת דירות יד שניה חל על רקע גידול חד במכירות המשקיעים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור חדרה הוסיף לרדת מספר העסקאות בדירות יד שניה בשיעור חד, ואילו באזורי ת"א, המרכז ונתניה נרשמה ירידה מתונה יחסית. מנגד, בולטים אזורי ב"ש ורחובות עם שיעורי גידול של 31% ו-18%, בהתאמה.
תרשים 3: עסקאות יד שניה יוני 2020 – מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
מכירות הקבלנים בחודש יוני התאוששו משמעותית והגיעו לרמה של 4.2 אלף דירות, הרמה החודשית הגבוהה ביותר מאז תחילת השנה. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) מצטמצם מספר זה ל-2.5 אלף דירות, גידול של 26% בהשוואה ליוני אשתקד. יש לציין כי כמאה דירות נמכרו במהלך החודש לשתי קרנות רי"ט ("תרמו" 5 נקודות אחוז לגידול בעסקאות).
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיפה את מרבית האזורים, למעט נתניה, רחובות וטבריה. בולט במיוחד אזור ב"ש בו הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בהשוואה ליוני אשתקד והגיע לרמתו הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2016. ניתוח הממצאים מלמד כי גידול חריג זה במכירות הקבלנים באזור ב"ש מתרכז במשפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה, כאשר במקביל לגידול החד שחל ברכישות שני סגמנטים אלו באזור זה, גדל משמעותית שיעור הדירות החדשות בסך רכישות אלו (בפרט בקרב משפרי הדיור).
אין בידינו די נתונים כדי להסביר גידול חריג זה באזור ב"ש. יתכן שאחד ההסברים האפשריים הוא פרסום בתקשורת אודות אפשרות למתן מענקים לרוכשי דירות בפריפריה שגרמו לאוכלוסיות מסוימות באזורים אלו, שאינן תופסות עצמן כזכאיות, להקדים רכישות מחשש לגידול בביקושים בעתיד.
תרשים 4: מכירת דירות חדשות בשוק החופשי, יוני 2020– מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
תרשים 5 : מכירת דירות חדשות
בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יוני על פני ימי החודש, ניכרת יציבות במכירות אלו בשבועיים הראשוניים של החודש ועלייה בחציו השני, אף כי עלייה זו מוסברת בחלקה ממכירות לקרן רי"ט שהתרכזו בפרק זמן זה של החודש.
תרשים 6: מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים מרץ-יוני – התפתחות מכירות יומית
ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי לאחר הזינוק שנרשם בחודש מרץ בשיעור הדירות שנמכרו עם מסירה מיידית (ממצא שיש בו כדי לרמז על רצון של הרוכשים לצמצם את הסיכון הגלום ברכישת דירה שטרם הושלמה בנייתה, בפרט בתקופת משבר), אשר הגיע לחמישית מסך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (לעומת שיעור "נורמלי" של כ-9%), בחודש יוני חזר שיעור זה לרמתו ה"נורמלית" טרם המשבר, אם כי במקביל חל גידול בשיעור הדירות עם מסירה בטווח של עד חצי שנה. יתכן ובכך באה לידי ביטוי בין היתר ירידה במלאי הדירות הזמינות למסירה מיידית (למשל כתוצאה מהיעדר כ"א מספיק להשלמת הבניה).
תרשים 7: התפלגות זמן ההמתנה לקבלת הדירה החדשה (ביחס למועד חתימת החוזה), דירות שנמכרו בשוק החופשי, ינואר-יוני 2020
ההתאוששות במכירות הקבלנים בחודש יוני מצאה ביטוי גם בגידול ניכר בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). בחודש יוני הסתכם תזרים זה ב-7 מיליארד ש"ח ₪, עלייה ריאלית של 28% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת לאחר שלושה חודשים של ירידות חדות בתזרים זה. במצטבר, בארבעת החודשים האחרונים מאז פרוץ משבר הקורונה (מרץ-יוני) הסתכם תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות ב-15.2 מיליארד ₪, ירידה חדה של 31% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כ-30% מתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש יוני נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, גידול של ארבע נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד.
תרשים 8: תזרים מזומנים פוטנציאלי ממכירת דירות חדשות ומחיר ממוצע לדירה חדשה (כולל "מחיר למשתכן"), ממוצע נע תלת חודשי, מחירים קבועים
רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.2 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה ליוני אשתקד, זאת לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות ברכישות אלו. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 11% בלבד, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד.
אף כי כאמור נבלמה בחודש יוני הירידה החדה ברכישות המשקיעים, יש לציין כי זהו הסגמנט היחידי בשוק שלא רשם גידול ברכישות בהשוואה ליוני אשתקד. בנוסף, כפי שניתן לראות בתרשים 9 רמת רכישות המשקיעים ביוני השנה נמוכה משמעותית בהשוואה לשנות הגאות בשוק, שלשיאן הגיעו בדיוק לפני חמש שנים, בחודש יוני 2015, זאת כתוצאה מהקדמה מאסיבית של רכישות אלו טרם העלאת מס הרכישה התחילי על דירות להשקעה מ-5% ל-8% (נכנסה לתוקף ב-24 לאותו חודש). על רקע שינוי החקיקה מחודש יולי האחרון, לפיו שיעור המס התחילי על דירות להשקעה חוזר לרמה של 5%, מובן כי לא ניתן להסיק מהתנהגות המשקיעים קודם להעלאת המס בסוף 2015 ולאחריה, על אופן תגובתם כעת, זאת נוכח משבר הקורונה ופגיעתו הקשה בשוק העבודה ובענפי משק רבים.
זה המקום לציין כי בתזכיר החוק ביוני 2015, במסגרתו הועלה מס הרכישה, לא צפינו שינוי בגביית מס רכישה ממשקיעים, זאת מתוך הערכה כי העלאת המס תקוזז במלואה בירידה כמותית חדה ברכישות, כפי שאכן קרה בפועל (ליתר דיוק, גביית המס אף ירדה בשיעור של 4%). סביר להניח כי כל עוד לא יחול שיפור משמעותי בשוק העבודה, ה"פיצוי" הכמותי ברכישות המשקיעים בתגובה להפחתת שיעור המס יהיה קטן מכדי לקזז את השפעת הפחתת המס.
תרשים 9: סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורם מסך העסקאות
בפילוח גיאוגרפי של רכישות המשקיעים נמצא כי במרבית האזורים נרשמה ירידה ברכישות אלו כאשר בולטים במיוחד אזורי רחובות והמרכז עם ירידות של 24% ו-15% בהתאמה. מנגד, באזורי הפריפריה נרשם גידול ברכישות המשקיעים בחודש יוני, כאשר בולט במיוחד אזור ב"ש עם עלייה של 34% ברכישות אלו. על רקע נתון זה נציין כי במקביל נרשם באזור ב"ש גידול בשיעור דומה במכירות המשקיעים, עובדה שיש בה כדי לרמז על "החלפת" ידיים בין המשקיעים באזור זה לבין עצמם (יצוין כי נטו, נגרעו מאזור זה כ-60 דירות מ"מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש יוני).
הממצאים לעיל, לפיהם דווקא באזורי הפריפריה נרשם גידול משמעותי ברכישות המשקיעים, עשויה להיות מוסברת במספר גורמים, ביניהם המחירים הזולים יותר המאפיינים אזורים אלו, בפרט בתקופה בה עבור חלק גדול ממשקי הבית נרשמה ירידה ביכולת הקניה. בכך נוצר מצב לפיו ככל שמשקיע פוטנציאלי בשוק הנדל"ן שוקל את אפשרויות ההשקעה שלו, תחת מגבלות ההון העצמי כפי שנקבעות ע"י בנק ישראל (בדירות להשקעה נדרש מינימום של 50% הון עצמי ביחס למחיר הדירה), וכל עוד אין הוא נמנה על המאונים הגבוהים בהתפלגות ההכנסות, גדלה ההסתברות שהשקעה זו תהיה בפריפריה, בהינתן כל המשתנים האחרים הקבועים (דהיינו שלא גדלה שנאת הסיכון ביחס להשקעה בפריפריה).
בלימת הירידה ברכישות המשקיעים בחודש יוני חלה במקביל לחזרתם החלקית לשוק של בעלי הכנסות פחות גבוהות מאלו שאפיינו את רוכשי הדירות להשקעה בחודש מאי, אבל עדיין גבוהות משמעותית מאשר אלו שאפיינו סגמנט זה בעבר. כך השכר הממוצע למשק בית של המשקיעים בחודש יוני עמד על 56 אלף ₪ והשכר החציוני עמד על 25 אלף ₪. ערכים אלו נמוכים בכ-20% בהשוואה לאלו של המשקיעים בחודש מאי. בפילוח המשקיעים לפי האזור בו נרכש הנכס (בהתבסס על אזורי מיסוי מקרקעין) נמצא כצפוי כי הדירות היקרות ביותר נרכשות באזור ת"א, כאשר במקביל רמות השכר למשק בית של הרוכשים באזור זה גבוהות משמעותית מהממוצע הארצי (ראה תרשים 10). מנגד, רוכשי הדירות להשקעה באזור המרכז מתאפיינים ברמות שכר הדומות לאלו של המשקיעים באזורי חיפה וב"ש, אף שרמות המחירים של הדירות הנרכשות במרכז גבוהות משמעותית מאשר בשני אזורים אלו.
תרשים 10: רוכשי דירות להשקעה, יוני 2020 –שכר למשק בית ומחיר הדירה הנרכשת – לפי אזורי מיסוי מקרקעין
מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-2.1 אלף דירות, עלייה של 15% בהשוואה ליוני אשתקד והרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז דצמבר 2018. יש לציין כי גידול זה גבוה יותר מכפליים משיעור הגידול שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות המשקיעים הקיף את כל האזורים, למעט ירושלים וחדרה. אזורי ב"ש, רחובות והפריפריה הצפונית בולטים בשיעורי גידול גבוהים הנעים בין 40%-30%. אחד הממצאים הבולטים בניתוח מכירות המשקיעים בחודש יוני הינו עלייה בשכיחות היחסית של משקיעים שמכרו יותר מדירה אחת במהלך החודש האחרון. כך, אם בעבר נמצאו עדויות על פרטים במשק שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה בחודש נתון, בחודש יוני ישנם פרטים שהחלו למכור חלק מנכסי ההשקעה שבבעלותם (בכלל זה מכירות ב"מקבצי" דיור, שיתכן ששימשו להשכרה לטווח קצר לתיירים).
הגידול החד במכירות המשקיעים, על רקע רמה נמוכה של רכישות מצד סגמנט זה הביאו לירידה חדה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש יוני, כאשר במהלך החודש נגרעו מ"מלאי" זה כ-900 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז ינואר 2017. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד יוני האחרון כ-25 אלף דירות.
תרשים 11: משקיעים, רכישות נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים) ינואר 2015 –יוני 2020
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-5.8 אלף דירות, עלייה חדה של 28% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4 אלף דירות, עלייה של 19% בהשוואה ליוני אשתקד לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש יוני הקיפה את כל האזורים, למעט אזור חדרה בו הוסיפו לרדת רכישות אלו בשיעור של 10%. האזור שהוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש יוני היה אזור ב"ש, בו נרשם גידול חריג של 56% ברכישות אלו, אשר הגיעו לרמת של 590 דירות, אחת הרמות הגבוהות שנרשמו ברכישות אלו באזור זה בשנים האחרונות.
ניתוח הממצאים מצביע על שיעור גבוה מאד של רווקים ברכישות אלו בקרב מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. כך, שיעור זה עמד בחודש יוני על 40%, רמה הגבוהה כפליים ויותר מהשיעור "הנורמלי" של פרמטר זה בקרב סך רוכשי דירה ראשונה. אמנם, רכישות אלו של רווקים מזוהות לא אחת עם רכישות שבוצעו למעשה ע"י ההורים, תוך התחמקות משיעור המס הגבוה המוטל על "דירה נוספת" (בדר"כ רכישות אלו מאופיינות בשכר נמוך מאד של הרוכש, אם בכלל הינו מועסק). אלא שניתוח רמות השכר של הרווקים רוכשי דירה ראשונה באזור ב"ש בחודש יוני האחרון דווקא מצביע על רמות שכר הקרובות לשכר הממוצע במשק, מה שמגדיל את ההסתברות שהרוכש הוא אכן בעליה ה"אמיתיים" של הדירה. יתכן, כפי שצוין קודם לכן, כי אוכלוסייה זו חוששת מגידול עתידי בביקושים, למשל על רקע מתן מענקי רכישה שלא בהכרח הם עצמם יהיו זכאים להם, ולפיכך הקדימו לרכוש דירה.
תרשים 12: רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי – אזור ב"ש – שכר ומחיר הדירה לפי מצב משפחתי
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש יוני עמד על 1.8 אלף דירות, עלייה חדה של 53% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת לאחר שבשלושת החודשים הקודמים נרשמה רמה נמוכה ברכישות אלו, בדומה לרמת הפעילות הנמוכה שאפיינה את כלל שוק הנדל"ן. שני אזורים, ב"ש ורחובות, ריכזו ביחד קרוב לשני-שלישים מסך מכירות אלו. 17% נוספים רוכזו באזור חיפה.
רכישות משפרי הדיור בחודש יוני הסתכמו ב-3.8 אלף דירות, עלייה של 8% בהשוואה ליוני אשתקד, שיעור גידול מתון משמעותית בהשוואה לזה שנרשם בקרב רוכשי דירה ראשונה (בכלל זה בשוק החופשי). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי ת"א, המרכז ונתניה הוסיפו לרדת גם בחודש יוני רכישות משפרי הדיור, כאשר מנגד, כפי שצוין, בולט אזור ב"ש עם גידול חד של 43% ברכישות אלו.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי דירה בהמתנה) עלה בחודש יוני ל-23 חודש, פרק זמן הארוך בחודשיים בהשוואה למוכרי דירות אלו בחודש מאי האחרון. בהשוואה ליוני אשתקד התארך זמן המכירה בשבעה חודשים. בהקשר זה נציין כי לאחרונה עברה בכנסת הצעת החוק המאריכה את פרק הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כמשקיעים (במסגרת חקיקה זו לא תובא בחשבון במניין התקופה החודשים מרץ-אוקטובר 2020).
תרשים 13: משפרי הדיור - מספר החודשים בהם עמדה דירה על המדף עד שנמכרה
