קרנות ריט - הנפקת אאורה ריט || קרנות ריט למגורים כאפיק השקעה - מנכ"ל אאורה "השקעה בקרן ריט למגורים היא הדבר הנכון כיום"

קרנות ריט למגורים כאפיק השקעה מניב 

השקעה בקרנות ריט למגורים מאפשרת למשקיעים שונים ליהנות מרווחים מהשקעה בדירות ולמזער את הסיכונים. לאחר שנים בהן פעלו בישראל 4 קרנות ריט בלבד, "אאורה ריט" עולה על המגרש ומגדירה מחדש את כללי המשחק

מאז 2006 נסחרות בבורסה בישראל 4 קרנות ריט. 3 מהן משקיעות בעיקר במשרדים ובתחום המסחרי ורק אחת במגורים. כעת, כשהתחזיות מדברות על עליית מחירי דירות (במיוחד בשל ביטול תוכנית מחיר למשתכן), יוצאת לדרך קרן "אאורה ריט" למגורים, המונה בצוותה את השמאי הממשלתי לשעבר, טל אלדרוטי, ומי שכיהן כמנהל סקטור בנייה בבנק מזרחי, צבי גרינוולד. 

קרנות ריט (REIT-Real Estate Investment Trusts) נוסדו לראשונה בארה"ב ב-1960 במסגרת חקיקה חברתית שנועדה לעודד את הציבור להשקיע בנכסים מניבים איכותיים וגדולים, בפיזור רחב ובניהול מקצועי. בקרנות ריט שנסחרות בבורסה, ניתן להשקיע בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב בעלויות נמוכות. תכליתן היא לגייס הון רב ולהשקיע באמצעותו בפרויקטים גדולים של נדל"ן ובניהולם. כך, משקיעים יכולים להשתתף בפרויקטים גדולים וליהנות מתשואות גבוהות. בשל העובדה שקרן הריט משקיעה במספר פרויקטים, הרי שהסיכון שהמשקיע חשוף אליו הוא נמוך באופן יחסי. 

המודל הוכיח את עצמו ותפס תאוצה ברחבי העולם לאחר שקרנות ריט הניבו עבור המשקיעים בהן רווחים נאים לאורך שנים ארוכות. בארץ, קרנות ריט עוגנו בחקיקה בשנת 2006. עשור לאחר מכן, אושר התיקון לחוק, לפיו קרנות ריט יכולות לרכוש קרקע המיועדת לדיור להשכרה, ולשמש כיזמיות של פרויקט ההקמה. כך, קרנות ריט שעוסקות בדיור להשכרה נהנות מהקלות מס כפיצוי על התשואה הנמוכה. על פי תיקון לחוק מ-2016, ישנה הפחתת מס ל-20% על ההכנסות מהשכרת הדירות ועל רווחי ההון ממכירת הבניינים בעתיד לצד הקלה במס רכישה על קרנות ריט למגורים. פוטנציאל הרווח של המשקיעים גדול מאוד ביחס להשקעה במניות, משום שהחוק מחייב קרנות ריט לחלק כדיבידנד 90% מרווחיהן. בנוסף, קרן ריט מאפשרת למשקיע הפרטי הקטן לקבל השקעה מגוונת בנדל"ן למגורים ללא הצורך בהון עצמי גבוה. במילים אחרות: השקעה בנכסים בלי לרכוש דירה/דירות אלא באמצעות נייר ערך.
 
את הגיוס של אאורה ריט מובילות דיסקונט קפיטל חיתום ולאומי פרטנרס. "השקעה בקרן ריט למגורים היא הדבר הנכון כיום", אומר לכתב FUNDER מנכ"ל חברת אאורה ויו"ר הקרן, עו"ד יעקב אטרקצ'י ומונה את הסיבות: "האחת היא שמחירי הדירות הולכים לעלות; השנייה היא שהקרן קונה דירות קטנות בהנחה משמעותית באזורי הביקוש. השלישית היא הטבות במס: פטור ממס שבח ומס הרכישה בקרנות ריט עומד על 0.5%, בהנחה שהקרן תשכיר את הדירות במשך 20 שנה. חשוב לדעת שהמדינה שוקלת הנחות נוספות בכדי לעודד מיזמים כאלה. אני צופה שאאורה ריט תגיע לשווי של 3-4 מיליארד שקל תוך מספר שנים. היא מאפשרת למשקי הבית שלא יכולים לרכוש דירה כעת להשקיע סכום כסף דרכה, ליהנות מעליית מחירי הדירות ומשכירות שוטפת". 

תחת הכנפיים של אאורה, עשרות פרויקטים שחלקם הגדול הם התחדשות עירונית בגוש דן. "צפוי שינוי בשוק השכירות בישראל. לכן, בכל פרויקט אנחנו מאשרים 20% דירות 3 חדרים, שידועות כמוצר מבוקש בקרנות ריט. הקרן תשכיר דירות קטנות בגוש דן, ולהערכתי יש פוטנציאל לתשואה יפה", ממשיך אטרקצ'י. "לקרן תהיה גם זכות ראשונים לקנות מאאורה בכל פרויקט דירות במחירים אטרקטיביים, היא גם תהיה עצמאית וגם תוכל ליזום פרויקטים או לקנות מיזמים אחרים. זה מהלך שמניב רווח מתמשך לשני הצדדים: הוא חוסך את פערי התיווך, השיווק והייצוג המשפטי".

עו"ד אטרקצ'י, מה בעניין ריט למשרדים ? 

"המציאות השתנתה ובעקבותיה מרכז הכובד השתנה. עד לפני מספר חודשים כולם היו באופוריה שקרנות הריט של נדל"ן מניב (משרדים) הן ה-דבר. היה שגשוג בכלכלה ואנשים לקחו עוד משרדים. בכל רבעון החברות רשמו עלייה בשווי הוגן. אני צופה ששני דברים ישתנו: המעבר לעבודה מהבית ייתר משרדים רבים, והשינוי בתרבות הצריכה וההזמנות און ליין, ימשיכו להוריד את הביקוש לקניונים".

להלן לינק למצגת לשוק ההון שפרסמה אאורה ריט בראשון לספטמבר
שקף מתוך המצגת