מעיין בק-מרום צילום אורן דאי
מעיין בק מרום, לאומי פרטנרס
11/03/2021
נתוני אחזקות במניית אמות
על פי נתוני אתר FUNDER,
201 קרנות נאמנות מחזיקות במניית אמות בהיקף של 152.57 מיליון שקל
הקרנות המחזיקות באחזקה משמעותית במניה - לרשימת האחזקות המלאה
בנוסף לנתונים הללו, פסגות ב. אלטרנטיב מניות ישראל מחזיקה במניית אמות בחסר בהיקף של 0.65 % מהקרן
ומניית א.ש SmartBeta מחקה משולבת ת"א Large Cap חודשי מחזיקה במניית אמות בחסר בהיקף של 0.98% מהקרן
להלן שינוי אחזקות קרנות הנאמנות במניית אמות על-פי נתוני FUNDER-MVF
תוצאות אמות ברבעון הרביעי לשנת 2020 מבטאות הפרשה של כ-25 מ' ₪ שביצעה החברה עקב השפעת הסגר השני והשלישי על שוכרי הנכסים המסחריים, כאשר המרכזים המסחריים היו פתוחים למעשה רק כשבועיים. ה-NOI ברבעון עמד על כ-174 מ' ₪ לעומת 191 מ' ₪ ברבעון השלישי. בתחום המשרדים- שיעורי הגבייה גבוהים ושיעור התפוסה נותר גבוה אך ירד ב-0.5% ונרשמה ירידה קלה ב-NOI מול הרבעון הקודם בשל שטחים שהתפנו ובית פלאפון שנכנס לשיפוץ.
החברה מציינת כי ברבעון הרביעי התבצעו חידושי חוזים במחירים המבטאים עליה של 8% בשכ"ד מול החוזים טרם המשבר, ובהסתכלות שנתית נרשמה עלייה של 2%. לגבי פעילות הייזום, לחברה 3 פרויקטים בהקמה ובפרויקטים שבנייתם טרם החלה היא תתקדם בבנייה בכפוף לביקוש בשוק. אנו מעדכנים את מחיר היעד לכ-19.4 ₪ למניה ומותירים את ההמלצה על HOLD.
תוצאות רבעון 4 2020 - ה-NOI ברבעון הרביעי עמד על כ-174 מ' ₪ לעומת 191 מ' ₪ ברבעון הקודם, כאשר הרבעון הרביעי ספג את השפעת הסגרים השני והשלישי, והמרכזים המסחריים היו פתוחים למעשה רק כשבועיים. ברבעון הרביעי ביצעה החברה הפרשה של 25 מ' ₪ עקב השפעת הסגרים על שוכרי הנכסים המסחריים, ומנגד נרשמה תוספת הכנסות ממרלו"ג שופרסל במודיעין שנמסר והחל להניב בחודש יולי. ה-FFO ברבעון הרביעי הושפע בהתאמה ועמד על 119 מ' ₪ מול 136 מ' ₪ ברבעון הקודם. שיעור התפוסה בכלל הנכסים נותר גבוה ועומד על 97.2%.
תחום המשרדים – החברה מדווחת שתחום המשרדים מתנהל בצורה טובה ולא נראים שינויים משמעותיים. הגבייה מתנהלת כסדרה (98% גבייה ברבעון) למרות נוכחות נמוכה בבניינים בהם הרבה שוכרים מתחום ההייטק. שיעור התפוסה (94.3%) ירד ב-0.5% מרבעון קודם בשל קומה וחצי שהתפנתה בבניין אטריום והחברה מניחה שתושכר במהלך השנה. ה-NOI בתחום המשרדים ברבעון ירד בכ-3.5 מ' ₪ ועמד על כ-100 מ' ₪ בשל השטחים שהתפנו באטריום ועקב בית פלאפון שנכנס בדצמבר לשיפוץ לאחר עזיבת פלאפון (וסווג כנכס בהקמה).
החברה מעדכנת כי חוזים חדשים שנחתמו במהלך הרבעון הרביעי מבטאים עליה בשכ"ד למ"ר של 8% לעומת החוזים הקודמים. כאשר בהסתכלות שנתית על חוזים חדשים שנחתמו נרשמה עלייה של 2% בשכה"ד, שנבעה מהרבעון הרביעי. החברה מעדכנת כי השפעת המצב על התחום מורגשת בהתארכות משאים ומתנים בחוזים חדשים.
תחום המסחר – הנכסים המסחריים מהווים כ-21% משווי נכסי החברה (כ-14% מסחר לא חיוני שהושפע מתקופות הסגר). בגין התקופות בהן המרכזים המסחריים היו סגורים, החברה לא גבתה דמי שכירות וניהול, ובגין התקופות בהן היתה פעילות חלקית, נגבו דמי שכירות בשיעור של אחוזים מהפדיון וניתנו הקלות מסוימות בדמי הניהול (בכפוף להפחתת סכומי ההקלות לכל שוכר שיהיה זכאי למענקים מהמדינה). נתוני הגבייה ברבעון הרביעי בתחום המסחר עומדים על 72% עקב השפעות הסגר.
החברה ביצעה במהלך שנת 2020 הפחתת שווי הוגן בסך 163 מיליון ₪, מתוכם 26 מיליון ₪ ברבעון הרביעי. נציין כי אנו לוקחים בחשבון כי בעתיד יתבצע שערוך משמעותי יותר כלפי מטה בשווי הנכסים עקב השפעת ההאטה הנוכחית במשק על שווי הנכסים ומביאים זאת בחשבון בהערכת שיעור ההיוון.
שינוי רוחבי שערכנו בחברות הנדל"ן ברבעון הנוכחי ומביא לירידה קלה בשיעורי ההיוון של החברות המסוקרות: בעבר היינו מורידים את ה- NOI המייצג בתחום המסחר בכ- 10% ומוסיפים 0.5% לשיעור ה- Cap Rate, כאשר לפי מצב השוק הנוכחי עדכנו את ירידת ה-NOI בתחום המסחר ל-5% והותרנו את שיעור ה-Cap Rate הקיים..
ביצוע מול תחזית ל-2020 ותחזית ל-2021 – ה-NOI של החברה בפועל בשנת 2020 סטה מהרף התחתון של התחזית ב-1%, הסטייה מהתחזית היא בהתאם לצפי עליו דיווחה החברה ברבעון הקודם. תחזית החברה לשנת 2021 כוללת טווח NOI של 735-765 מיליון ₪ וטווח FFO של 535-555 מיליון ₪. נציין כי התחזית ל-2021 לפי המודל שלנו שלנו כוללת פגיעה משמעותית יותר בתוצאות 2021.
התפתחות הייזום- לאמות 3 פרויקטים בשלבי בניה שיתרת ההשקעה הצפויה בהם בשנים הקרובות הינה 676 מיליון ₪, כאשר המרלו"ג במודיעין נמסר לשופרסל במהלך הרבעון השלישי והחל להניב בחודש יולי 2020 כאשר יתרת עבודות ההקמה ימשכו עוד שנה לצד קבלן האוטומציה. נוכח המשבר, התקדמות הבנייה בפרויקטים תעשה עקב בצד אגודל נוכח בחינת מצב השווקים: אכלוס בניין המשרדים בחולון צפוי להתחיל בסוף 2021, כאשר שלב האכלוס צפוי להתארך ל-3 שנים כפי שדיווחה החברה ברבעון הקודם.
לגבי פרויקט מתחם הלח"י בבני ברק (בשותפות אלייד) בשלב הראשון יבנה החניון ולאחריו ישקלו אם להמשיך לקומת המסחר עקב ביקושים גבוהים באזור. לגבי פרויקט מתחם האלף בראשל"צ הנמצא בשלב ראשוני, החברה לא תתחיל בבנייה ספקולטיבית אלא רק לאחר שיימצא שוכר עוגן. עבודות הקמת חניון TOHA2 צפויות להימשך כשנתיים ורק אז יוחלט האם להמשיך לבניין המגדל.
בחודש יוני זכתה החברה יחד עם חברת אלייד במכרז לבניית מתחם תעסוקה ומסחר בכניסה לירושלים, כאשר עלות ההקמה היא כ-550 מ' ₪ (חלק החברה) אולם הלו"ז לסיום התכנון ותחילת הבנייה הוא כשנה-שנתיים וסיום ההקמה צפוי ב-2027 כך שמדובר בפרויקט לטווח הארוך.
רכישת נכס לוגיסטיקה - במרץ 2021 רכשה החברה מחצית ממתחם לוגיסטי באזור קיבוץ חפץ חיים בתמורה ל-71 מיליון ₪, הנכס מושכר ל-10 שנים ונרכש לפי תשואת NOI של 5.6%. בהתאם לאסטרטגיה הקיימת שלה החברה מעוניינת להגדיל ולפתח את תחום הלוגיסטיקה בפורטפוליו שלה ולהעביר משקל לתחום זה שנהנה מסנטימנט חיובי.
דיבידנד – ב-25.3.2021 תחלק החברה את הדיבידנד הרבעוני בסך 25 אג' למניה בסך כולל של 102 מיליון ₪, בהתאם למדיניות דיבידנד שנתית של דיבידנד מינימלי בהיקף של 100 אג' למניה ב-4 תשלומים רבעוניים.
גיוס הון וחוב - בשנת 2020 גייסה החברה כ-1.9 מיליארד ₪ בהנפקת אג"ח. באוקטובר ביצעה החברה הנפקת הון מניות בו גוייסו כ-400 מ' ₪. חברת האם, אלוני חץ, רכשה כ-80% מההנפקה (מעל לחלקה). בפברואר 2021 הונפקו אג"ח (סדרה ח') בתמורה ל-450 מ' שח
על פי נתוני אתר FUNDER,
201 קרנות נאמנות מחזיקות במניית אמות בהיקף של 152.57 מיליון שקל
הקרנות המחזיקות באחזקה משמעותית במניה - לרשימת האחזקות המלאה
|
שם קרן |
אחוז מהקרן |
בשקלים |
כמות ניירות |
|
9.48% |
14853497.47 |
825653 | |
|
8.33% |
16991860.83 |
944517 | |
|
אי.בי.אי. מחקה Solactive ת"א 125 Low Volatility High Dividends |
7.03% |
4077307.57 |
226643 |
|
4.44% |
216095.88 |
12012 | |
|
4.44% |
1026059.65 |
57035 | |
|
3.89% |
1325323.3 |
73670 | |
|
3.78% |
611660 |
34000 | |
|
3.17% |
8151934.63 |
453137 | |
|
3.06% |
975579.71 |
54229 | |
|
2.89% |
430320.8 |
23920 |
בנוסף לנתונים הללו, פסגות ב. אלטרנטיב מניות ישראל מחזיקה במניית אמות בחסר בהיקף של 0.65 % מהקרן
ומניית א.ש SmartBeta מחקה משולבת ת"א Large Cap חודשי מחזיקה במניית אמות בחסר בהיקף של 0.98% מהקרן
להלן שינוי אחזקות קרנות הנאמנות במניית אמות על-פי נתוני FUNDER-MVF
תוצאות אמות ברבעון הרביעי לשנת 2020 מבטאות הפרשה של כ-25 מ' ₪ שביצעה החברה עקב השפעת הסגר השני והשלישי על שוכרי הנכסים המסחריים, כאשר המרכזים המסחריים היו פתוחים למעשה רק כשבועיים. ה-NOI ברבעון עמד על כ-174 מ' ₪ לעומת 191 מ' ₪ ברבעון השלישי. בתחום המשרדים- שיעורי הגבייה גבוהים ושיעור התפוסה נותר גבוה אך ירד ב-0.5% ונרשמה ירידה קלה ב-NOI מול הרבעון הקודם בשל שטחים שהתפנו ובית פלאפון שנכנס לשיפוץ.
החברה מציינת כי ברבעון הרביעי התבצעו חידושי חוזים במחירים המבטאים עליה של 8% בשכ"ד מול החוזים טרם המשבר, ובהסתכלות שנתית נרשמה עלייה של 2%. לגבי פעילות הייזום, לחברה 3 פרויקטים בהקמה ובפרויקטים שבנייתם טרם החלה היא תתקדם בבנייה בכפוף לביקוש בשוק. אנו מעדכנים את מחיר היעד לכ-19.4 ₪ למניה ומותירים את ההמלצה על HOLD.
תוצאות רבעון 4 2020 - ה-NOI ברבעון הרביעי עמד על כ-174 מ' ₪ לעומת 191 מ' ₪ ברבעון הקודם, כאשר הרבעון הרביעי ספג את השפעת הסגרים השני והשלישי, והמרכזים המסחריים היו פתוחים למעשה רק כשבועיים. ברבעון הרביעי ביצעה החברה הפרשה של 25 מ' ₪ עקב השפעת הסגרים על שוכרי הנכסים המסחריים, ומנגד נרשמה תוספת הכנסות ממרלו"ג שופרסל במודיעין שנמסר והחל להניב בחודש יולי. ה-FFO ברבעון הרביעי הושפע בהתאמה ועמד על 119 מ' ₪ מול 136 מ' ₪ ברבעון הקודם. שיעור התפוסה בכלל הנכסים נותר גבוה ועומד על 97.2%.
תחום המשרדים – החברה מדווחת שתחום המשרדים מתנהל בצורה טובה ולא נראים שינויים משמעותיים. הגבייה מתנהלת כסדרה (98% גבייה ברבעון) למרות נוכחות נמוכה בבניינים בהם הרבה שוכרים מתחום ההייטק. שיעור התפוסה (94.3%) ירד ב-0.5% מרבעון קודם בשל קומה וחצי שהתפנתה בבניין אטריום והחברה מניחה שתושכר במהלך השנה. ה-NOI בתחום המשרדים ברבעון ירד בכ-3.5 מ' ₪ ועמד על כ-100 מ' ₪ בשל השטחים שהתפנו באטריום ועקב בית פלאפון שנכנס בדצמבר לשיפוץ לאחר עזיבת פלאפון (וסווג כנכס בהקמה).
החברה מעדכנת כי חוזים חדשים שנחתמו במהלך הרבעון הרביעי מבטאים עליה בשכ"ד למ"ר של 8% לעומת החוזים הקודמים. כאשר בהסתכלות שנתית על חוזים חדשים שנחתמו נרשמה עלייה של 2% בשכה"ד, שנבעה מהרבעון הרביעי. החברה מעדכנת כי השפעת המצב על התחום מורגשת בהתארכות משאים ומתנים בחוזים חדשים.
תחום המסחר – הנכסים המסחריים מהווים כ-21% משווי נכסי החברה (כ-14% מסחר לא חיוני שהושפע מתקופות הסגר). בגין התקופות בהן המרכזים המסחריים היו סגורים, החברה לא גבתה דמי שכירות וניהול, ובגין התקופות בהן היתה פעילות חלקית, נגבו דמי שכירות בשיעור של אחוזים מהפדיון וניתנו הקלות מסוימות בדמי הניהול (בכפוף להפחתת סכומי ההקלות לכל שוכר שיהיה זכאי למענקים מהמדינה). נתוני הגבייה ברבעון הרביעי בתחום המסחר עומדים על 72% עקב השפעות הסגר.
החברה ביצעה במהלך שנת 2020 הפחתת שווי הוגן בסך 163 מיליון ₪, מתוכם 26 מיליון ₪ ברבעון הרביעי. נציין כי אנו לוקחים בחשבון כי בעתיד יתבצע שערוך משמעותי יותר כלפי מטה בשווי הנכסים עקב השפעת ההאטה הנוכחית במשק על שווי הנכסים ומביאים זאת בחשבון בהערכת שיעור ההיוון.
שינוי רוחבי שערכנו בחברות הנדל"ן ברבעון הנוכחי ומביא לירידה קלה בשיעורי ההיוון של החברות המסוקרות: בעבר היינו מורידים את ה- NOI המייצג בתחום המסחר בכ- 10% ומוסיפים 0.5% לשיעור ה- Cap Rate, כאשר לפי מצב השוק הנוכחי עדכנו את ירידת ה-NOI בתחום המסחר ל-5% והותרנו את שיעור ה-Cap Rate הקיים..
ביצוע מול תחזית ל-2020 ותחזית ל-2021 – ה-NOI של החברה בפועל בשנת 2020 סטה מהרף התחתון של התחזית ב-1%, הסטייה מהתחזית היא בהתאם לצפי עליו דיווחה החברה ברבעון הקודם. תחזית החברה לשנת 2021 כוללת טווח NOI של 735-765 מיליון ₪ וטווח FFO של 535-555 מיליון ₪. נציין כי התחזית ל-2021 לפי המודל שלנו שלנו כוללת פגיעה משמעותית יותר בתוצאות 2021.
התפתחות הייזום- לאמות 3 פרויקטים בשלבי בניה שיתרת ההשקעה הצפויה בהם בשנים הקרובות הינה 676 מיליון ₪, כאשר המרלו"ג במודיעין נמסר לשופרסל במהלך הרבעון השלישי והחל להניב בחודש יולי 2020 כאשר יתרת עבודות ההקמה ימשכו עוד שנה לצד קבלן האוטומציה. נוכח המשבר, התקדמות הבנייה בפרויקטים תעשה עקב בצד אגודל נוכח בחינת מצב השווקים: אכלוס בניין המשרדים בחולון צפוי להתחיל בסוף 2021, כאשר שלב האכלוס צפוי להתארך ל-3 שנים כפי שדיווחה החברה ברבעון הקודם.
לגבי פרויקט מתחם הלח"י בבני ברק (בשותפות אלייד) בשלב הראשון יבנה החניון ולאחריו ישקלו אם להמשיך לקומת המסחר עקב ביקושים גבוהים באזור. לגבי פרויקט מתחם האלף בראשל"צ הנמצא בשלב ראשוני, החברה לא תתחיל בבנייה ספקולטיבית אלא רק לאחר שיימצא שוכר עוגן. עבודות הקמת חניון TOHA2 צפויות להימשך כשנתיים ורק אז יוחלט האם להמשיך לבניין המגדל.
בחודש יוני זכתה החברה יחד עם חברת אלייד במכרז לבניית מתחם תעסוקה ומסחר בכניסה לירושלים, כאשר עלות ההקמה היא כ-550 מ' ₪ (חלק החברה) אולם הלו"ז לסיום התכנון ותחילת הבנייה הוא כשנה-שנתיים וסיום ההקמה צפוי ב-2027 כך שמדובר בפרויקט לטווח הארוך.
רכישת נכס לוגיסטיקה - במרץ 2021 רכשה החברה מחצית ממתחם לוגיסטי באזור קיבוץ חפץ חיים בתמורה ל-71 מיליון ₪, הנכס מושכר ל-10 שנים ונרכש לפי תשואת NOI של 5.6%. בהתאם לאסטרטגיה הקיימת שלה החברה מעוניינת להגדיל ולפתח את תחום הלוגיסטיקה בפורטפוליו שלה ולהעביר משקל לתחום זה שנהנה מסנטימנט חיובי.
דיבידנד – ב-25.3.2021 תחלק החברה את הדיבידנד הרבעוני בסך 25 אג' למניה בסך כולל של 102 מיליון ₪, בהתאם למדיניות דיבידנד שנתית של דיבידנד מינימלי בהיקף של 100 אג' למניה ב-4 תשלומים רבעוניים.
גיוס הון וחוב - בשנת 2020 גייסה החברה כ-1.9 מיליארד ₪ בהנפקת אג"ח. באוקטובר ביצעה החברה הנפקת הון מניות בו גוייסו כ-400 מ' ₪. חברת האם, אלוני חץ, רכשה כ-80% מההנפקה (מעל לחלקה). בפברואר 2021 הונפקו אג"ח (סדרה ח') בתמורה ל-450 מ' שח
