שוק הדיור למגורים || מדוע מתפלאים שהמחירים עולים? לא ברור

יש הרואים במה שקורה בשוק הנדל"ן הישראלי מעין תעלומה, וסוגיה ממוזרה, כאשר אנו עדיין נמצאים במלוא מרכזו של משבר הקורונה. או, ליתר דיוק, בפן הכלכלי שלו. למעשה, מי שילמד את הנושא במקצת, יבין שאין בכלל על מה להתפעל ולהתפלא כאן. לפנינו מערך שלם של סיבות אשר היו חייבות להביא למה שקרה בשוק הדירות למגורים, דהיינו לעליית המחירים בו, ולביקושים גדולים לדירות הנמצאות בהיצע הנוכחי. סקירה זו תנסה להביא בפניכם את אותן סיבות משכנעות, למרות שהקונים כבר הבינו אותן מזמן, ופעלו על פיהן זה מכבר. אבל, כיאה לכל תיאוריה שמביאים להוכחה, אין כמו חזות נתונים אובייקטיבית כדי להוכיח שישנה תופעה להסביר. הגרף הבא הוא החיזיון הזה:



ממחקר אחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אנו למדים שבשלושת המדידות האחרונות, המרכזות טווח של שישה חודשים, ראינו שלוש עליות של כמעט 1% (0.9). בסה"כ 2.7% מאז אוקטובר 2020, כאשר המופלא הוא עקביות המספרים. קשה למצוא זמן בהיסטוריה של מחירי הדיור למגורים שבו הייתה כזו עקביות בהתנהלות השוק. בעליות או בירידות. אותה עקביות מצביעה על סיבות מתמשכות וחזקות במיוחד שדוחפות בצורה חזק את ידי הקונים לעשות מעשה ובמהירות יחסית.

כמו כן, התקופה הזו מאוד קורלטיבית לרגל האחרונה של העליות היפות במניות. זאת שאני קורא לה "התקומה מן הקורונה". זו, כמגמה, החלה מאז ה-18-03-2020 ולמעשה עדיין לא הסתיימה על פי מה שאנו רואים במדדים הקובעים בחו"ל. שוק המניות הישראלי קצת שונה. אין זה המקום להרחיב עליו כאן אבל רק אומר שמי שמעוניין בלסקור את השוק המנייתי שלנו יעשה מעשה טוב לעצמו אם יציג לעצמו את מדד ת"א 35 (אשר מצוטט תמיד) יחד עם מדד ת"א 90 (כתוספת מרחיבה על הנעשה באמת בזירה הזו אצלנו).

ולמה אני מזכיר את אותה קורלציה חיובית, בין שוקי הדיור ושוק המניות? כי היא נובעת מסיבה זהה. הסיבה הראשונה שאציין לשינוי החיובי במחירי הדירות. והנה הסיבות המהוות את הרקע למה שאנו רואים בשוק הדיור:

סיבה ראשונה: סביב אוקטובר, ובוודאי בנובמבר, הופנמו הסימנים הראשונים ליציאה ממשבר הקורונה על ידי אישור חברות החיסונים שבידן משהו שיפתור אותנו מן הצרה הזו בעתיד הקרוב. נשאר אז רק לייצר ולהפיץ את אתם חיסונים אבל, אלו היו פרטים לא חשובים למי שמשקיע לטווח ארוך יחסית באבנים. סיום הקורונה אומר סיום הקושי שבסגירת עסקאות, ולכן, צפי לתקופה של סגירות פערים המביאה לעליית מחירים. הקונים חשבו בצדק אז, שמי שיקדים יעשה בשכל. וכמו שראינו, הקונים באוקטובר צדקו ביחס לאלו שאח"כ וכו...

הסיבה השנייה: הכסף הזול עדיין זורם כמים. נכון שלקוחות הקצה אינן בדיוק מקבלים משכנתאות בריבית של 0% או 1% אבל הרצפה כה נמוכה שגם תוספת הרווח של הבנקים עדיין מייצרת חבילות מימון מאוד זולות היסטורית. תוסיפו לכך את הרצון העז לשל הבנקים לתת כסף למי שיכול לחזירו, וקיבלתם חבילות אטרקטיביות במיוחד. בהקשר הזה אציין את מעשי הבנק המרכזי אשר הגדיל את יכולת הלקוחות להצמיד חלק גדול יותר מהמשכנתא לריבית הפריים. גם כאן, התהליך הזה עדיין בתחילתו ועדיין לא הניב הטבה אמיתית ללקוחות הקצה אבל היה בזה רמז חשוב לגבי דבר אחד: הממשלה, דרך הבנק המרכזי, עדיין מעוניינת שהציבור ישקיע בנדל"ן. היא באה ועושה צעדים להקלה ולא להחמרה. וזה אומר שלפחות כרגע אין בעיני הממשל סכנה ממשית ומיידית בכמות החוב האישי הנמצא בסקטור הזה של הכלכלה.

הסיבה השלישית: סיום תוכנית "מחיר למשתכן". זו תוחלף בתוכנית "דיור במחיר מופחת". יש לזכור שהרבה מאוד זוגות צעירים ראו בתוכנית "המחיר למשתכן" תקווה גדולה לקנייה בזול יחסית של נכס. כאשר זו מבוטלת, אין כבר סיבה להמתנה למכרזים, ולמרות שקשה יותר לגייס את החלק הנוסף להון העצמי, התווספו לצד הביקוש חלק נכבד מאותם מתלבטים-ממתינים.

סיבה רביעית: הפחתת מס הרכישה ב-5%. לדעתי, זהו הצעד המשמעותי המגיעה מן הממשלה לכיוון תמרוץ שוק הדיור. כאשר האוצר החליט על כך, זה הובן בדיוק כפי שהיה צריך להיות מובן: מדינת ישראל מחזירה את ציבור המשקיעים לשוק הזה ומקווה לקבל גידול משמעותי בהכנסות מכל המיסים סביב עסקת נדל"ן. וזאת על חשבון השאיפה להורדת מחיר הדיור, אשר כנראה ירדה זמנית, או קבוע, לסטאטוס של תרדמת. המעשה הזה ייקר מיד חלק נכבד מהדירות החופשיות שהיו בשוק, כאשר שוק ההשכרה עדיין מתאושש מהשפעות תופעות הלוואי של הקורונה.

סיבה חמישית: הזרים (יהודים ולא יהודים) חוזרים להוות משקל במחירי הדירות. הסיבה הרביעית עזרה בהחלט להוסיף עוד דלק למדורה של קניות הזרים. אבל זו הייתה קיימת ממילא כי לאחרונה ראינו השפעה לא מעטה של קונים מארה"ב על הדירות באזורי הביקוש. אלו החליפו זמנית את הצרפתים אשר היו לשם דבר באשדוד, נתניה, תל-אביב וראשון לציון. גם הקורונה אבל במיוחד מה שקורה בזירת האנטישמיות ממשיך להוות גורם משפיע מאוד במוחם של אלו שרוצים לא רק להשקיע לצורך פיננסי אלא גם לצורך קביעת מקום מקלט לעת מצא.

סיבה שישית: הקורונה, כמגביר חוסר האיזון בהתחלות בנייה. גם בשוק הבנייה החדשה וגם בשוק הבניה מסוג תמ"א או אחרת, המשפצת מצב קיים, הקורונה יצרה מחסורים של כוח אדם אשר הקצינו את המצב הביש שהיה קיים גם לפני המשבר הרפואי. כמו כן, הקצב של הפשרת הקרקעות עדיין נמוך, ולכן אנו מגיעים למצב שבו ההיצע של הדיור המוכן למגורים קטן בצורה משמעותית. וככל שהמספרים של העתיד הקרוב מדברים אלינו, אנו למדים שצד ההיצע ילך ויקטן עוד ועוד עד שנראה שינוי חיובי כלשהו. תזכרו שאי אישור תקציב המדינה ואי קיום ממשלה מסודר מחמיר את חוסר הוודאות וחוסר התזרים הנורמטיבי של כל תהליך יצירת הדירות. בקיצור, כוחות השוק מצביעים על חוסר.

ולכן, מכל אלו נאמר:
כסף זול, ממשלה שרוצה בסקטור אקטיבי על חשבון מחירים נמוכים, החזרת משקיעים מן הארץ ומחו"ל, וקיטון בהיצע, כל אלו מהווים את הרקע לנעשה בשוק הדיור. מדוע מתפלאים שהמחירים עולים? לא ברור. עד מתי זה יימשך? כל עוד לא נראה מדיניות ממשלתית הפועלת לשינוי האיזון בין ההיצע והביקוש, או שהיא תפעל להחמרה קשה בהשגת המימון, לא נראה שינוי כזה. הלחץ הדמוגראפי ורצון המשקיעים יבטיח זאת. עד אז, זה המצב חברים. הדירה שלכם תהווה תחרות תשואתית קשה למניות שלכם...