מידרוג קובעת דירוג Baa1.il לאגרות חוב שתנפיק אקסטל

מידרוג קובעת דירוג Baa1.il לאגרות חוב שתנפיק Extell Limited )להלן: "החברה" ו/או "אקסטל") ומשנה את אופק הדירוג מיציב לחיובי.

בנוסף קובעת מידרוג דירוג זהה לאגרות חוב (סדרה ג') שתנפיק החברה בסך של עד 285 מיליון ש"ח ערך נקוב, בהליך של החלפת אגרות חוב סדרה ב' באגרות חוב סדרה ג', בהיקף של עד הסכום האמור. 

שינוי אופק הדירוג לחיובי, משקף את השיפור בקצב המכירות בפרויקטי החברה במהלך החציון הראשון של שנת 2021 מעבר לתחזיות שמידרוג לקחה בחשבון במסגרת מעקב הדירוג בחודש מרץ 2021, וכן את ההערכה כי המגמה החיובית במכירות תימשך.

מאחר ועיקר פרויקטי הייזום של החברה הושלמו או מצויים בשלבים סופיים מאוד, ההנחה היא כי במהלך השנה הקרובה, עם אכלוס הפרויקטים, החברה תכיר בהכנסה ממכירות בגין חוזים חתומים בהיקפים משמעותיים. בהתאם, התקבולים הצפויים בגין המכירות, ישמשו בעיקר לתשלום חוב בכיר ובכך רמת המינוף של החברה, להערכת מידרוג, תסתכם בכ- 63%-65% בטווח הבינוני. נכון ליום 31.03.2021, שיעור המינוף של החברה חוב נטו ל- CAP נטו הינו 77% לאחר איחוד יחסי של חברות המוחזקות בשיטת השווי המאזני. 

בהתאם לקיטון הצפוי בחוב החברה כתוצאה משיפור קצב המכירות, יחס כיסוי הריבית צפוי אף הוא להשתפר ולהסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ- 1.6-1.8. 

תזרים המזומנים של החברה מושפע לחיוב ממספר מהלכים שבוצעו ביניהם מימון מניות C, כפי שפורט בדוחות הדירוג הקודמים והסדרת אמת המידה בפרויקט CPT, עסקת RXR עליה דיווחה החברה בחודש ינואר 2021 וכן גיוס אגרות חוב סדרה ג' במהלך רבעון 2 בשנת 2021. כמו כן, החברה אף הציגה בפני מידרוג מדיניות נזילות שהולמת את רמת הדירוג, לפיה החברה תחזיק מבעוד מועד נזילות מספקת לתשלום מלוא קרן וריבית האג"ח. יצוין, כי לחברה קיימת נגישות וגיוון מקורות מימון אשר באה לידי ביטוי לאורך השנים האחרונות.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל מספר התאמות פיננסיות לדוח הכספי, ביניהן, איחוד יחסי של החוב בחברות המוחזקות בשיטת השווי במאזני, הנפקת אגרות חוב (סדרה ג') בהיקף של כ- 240 מיליון ש"ח שבוצע במהלך רבעון 2 2021, השלמת מימון מחדש של יחידות דיור שטרם נמכרו בנכס Brooklyn Point באמצעות הלוואת מלאי שתניב לחברה נזילות בסך 50 מיליון דולר במהלך הרבעון השלישי של שנת 2021 בהתאם להערכת החברה, שחרור פיקדונות (reserves) בסכום של 73 מיליון דולר במסגרת המימון מחדש של מניות C בפרויקט CPT. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח, בין היתר, החלפת אגרות חוב (סדרה ב') שיירכשו על ידי החברה כנגד הנפקת אגרות חוב (סדרה ג'). תרחיש הבסיס מניח גם, המשך גידול בהלוואות הליווי לאור המשך השקעה בפרויקטים בהיקף של כ- 77 מ' דולר בהמשך שנת 2021 ופירעון הלוואות בכירות בפרויקטים שצפויים להתאכלס במהלך השנה. 

במסגרת תרחיש הבסיס, מידרוג ערכה תרחישי רגישות שונים הכוללים, בין היתר, שחיקה אפשרית בשווי נכסי החברה, שחיקה אפשרית בשע"ח דולר-ש"ח, וכן תרחישי רגישות שונים באשר לעיתוי וגובה המכירות של החברה.

בהתאם לכך, להערכת מידרוג, שיעור המינוף של החברה צפוי להלום את רמת הדירוג ולנוע בטווח של 63%-65% יחס חוב ל- CAP, ויחס כיסוי הריבית צפוי לנוע בטווח של 1.6-1.8. יחס כיסוי זה, חלש ביחס לדירוג. 

אופק הדירוג

האופק החיובי של החברה משקף את צפי מידרוג להמשך שיפור בקצב המכירות בפרויקטי החברה ביחס לשנים קודמות, התורם להורדת מינוף החברה ולחיזוק הפרופיל הפיננסי. ככל והחברה תמשיך במגמת השיפור במכירות לאורך זמן, תוך שמירה על המדיניות הפיננסית כפי שהחברה הציגה בפני מידורג, יתכן ויהיה בכך כדי להשפיע לחיוב על הדירוג.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג:

גידול משמעותי בקצב מכירות, לאורך זמן, אשר יהיה בו כדי להשפיע לחיוב באופן מהותי על יחסי המינוף והכיסוי של החברה.

שיפור משמעותי בגמישות הפיננסית ובנזילות של החברה.

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

שחיקה ביחסי המינוף וכיסוי.

חלוקת דיבידנדים משמעותית אשר עלולה לפגוע בפרופיל הפיננסי ובנזילות החברה.

העדר אסטרטגיה ברורה בנוגע לפעילות החברה, היקף ההשקעות והיקף החלוקה.

הרעה בתזרים המזומנים של החברה.

שיקולים נוספים לדירוג 

דירוג הסדרה בפועל הינו Baa1.il אשר נמוך בנוטש מתוצאת דירוג הנגזר מהמטריצה  A3.ilוזאת בעקבות היסטוריה של אי עמידה בתחזיות החברה לאורך זמן בקשר עם היקף וקצב המכירות בפרויקטים. בעבר, לאור קצב המכירות האיטי, החברה נאלצה להיות תלויה ביכולתה לפעול בסביבת מימון מורכבת יחסית ומיצירת תזרים מזומנים על ידי מימוש, מימון מחדש והכנסת שותפים לנכסי החברה, לעיתים בצפיפות זמנים אל מול החלויות וצרכי הפעילות השוטפת אשר שחק לאורך זמן את הפרמטרים הפיננסיים של החברה. על אף שיפור במכירות בתקופה האחרונה, מידרוג תעקוב אחר עמידת החברה בתחזיותיה לאורך זמן על מנת לבחון האם יש שינוי בשיקול זה.