שוק הנדלן רותח - גידול של מעל 20% ברכישת דירות

בשלושת החודשים אפריל-יוני 2021 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-17,700 דירות. מתוכן:

כ-14,560 דירות חדשות נמכרו – 82.3% מהכמות המבוקשת (על פי הדיווחים לרשות המסים בוצעו כ-12,880 עסקאות).

כרבע מכלל הדירות החדשות שנמכרו מתרכז ביישובים: אשקלון, תל אביב-יפו, בת ים ורמת גן.

כ-3,140 דירות חדשות שלא למכירה - 17.7% מהכמות המבוקשת. מהן 76.0% נבנות במסגרת בנייה עצמית ו"בנה ביתך".

בשלושת החודשים אפריל-יוני 2021 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-17,700 דירות, עלייה של 25.1% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (ינואר-מרץ 2021).

לאחר ניכוי עונתיות, מסתמנת בתקופה זו עלייה של 21.1% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (ינואר-מרץ 2021) (תרשים 1 ולוח 1).

בחינת נתוני המגמה מראה כי הכמות המבוקשת של דירות חדשות עלתה מחודש יוני 2020 בקצב של 1.8% לחודש (תרשים 1 ולוח 1).

הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מ-82.3% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב, ומ-17.7% דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן.

על סמך הסקר החודשי של הלמ"ס, בחודשים אפריל-יוני 2021 נמכרו כ-14,560 דירות חדשות, עלייה של 36.5% לעומת שלושת החודשים הקודמים (ינואר-מרץ 2021).

לאחר ניכוי העונתיות מסתמנת, בתקופה זו, עלייה של 32.0% לעומת התקופה הקודמת (תרשים 2, לוח 1).

קיימת תנודתיות במספר הדירות החדשות שנמכרו, בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש פברואר 2018 נצפתה עלייה בקצב של 2.3% לחודש (תרשים 2 ולוח 1).

על פי הדיווחים לרשות המיסים, בחודשים אפריל-יוני 2021 בוצעו כ-12,880 עסקאות של מכירת דירות חדשות, מתוכן 12.2% עסקאות שטרם נבדקו ואושרו על ידי רשות המסים.

דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן

מספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן בחודשים אפריל-יוני 2021 עומד על כ-3,140 דירות, ירידה של 9.9% לעומת שלושת החודשים הקודמים.

לאחר ניכוי עונתיות מסתמנת באותה תקופה ירידה של 12.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים.

מאפיינים גאוגרפיים

 

בשלושת החודשים אפריל-יוני 2021, כרבע מסך הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, כ-21.2% - במחוז תל אביב ו-18.4% - במחוז הדרום, לעומת כ-6.7% בלבד מסך הכמות המבוקשת של דירות חדשות במחוז ירושלים (לוח א).

חלקן של הדירות שנמכרו מתוך הכמות המבוקשת הארצית היה 82.3%. אחוזים בשיעור דומה ואף גבוהים יותר נצפו ברוב המחוזות – לדוגמה במחוז תל אביב (94.5%), במחוז חיפה (85.3%), במחוז הדרום (83.4%) ובמחוז ירושלים (81.5%). לעומת זאת, במחוז הצפון אחוז הדירות שנמכרו מתוך סך הכמות המבוקשת עמד על כ-60.7% (לוח א ותרשים 3).

היישובים שבהם נמכרו יותר מ-500 דירות בחודשים אפריל-יוני 2021 הם: אשקלון (1,246), תל אביב-יפו (902), בת ים (897( ורמת גן (566).

בראש רשימת היישובים שבהם חלה עלייה במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים, נמצאות הערים: נוף הגליל, בת ים, מודיעין-מכבים-רעות, גדרה, קרית ים, נתיבות ובאר שבע.

היישובים העיקריים שבהם נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים הם: קריית גת, קריית אונו, באר יעקב, פרדס-חנה-כרכור ונהרייה.

בסוף יוני 2021 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על 36,130 דירות.

מספר חודשי ההיצע בשלושת החודשים אפריל-יוני 2021 (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) הוא 8.9 חודשים בממוצע (משוקלל), בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם במהלך יוני 2021.

הודעה על הכמות המבוקשת של דירות חדשות - יולי 2021 תפורסם ב-13 בספטמבר 2021.

התחלת בנייה - התחלת חפירת היסודות של בניין. מועד התחלת הבנייה של דירה הוא מועד התחלת הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת.

דירה חדשה - דירה בבניין שנמצא במועד הסקר בתהליך בנייה פעיל או שבנייתו הסתיימה וטרם חלפו מאז 15 חודשים.

דירה חדשה שנמכרה - דירה חדשה (ראו הגדרה לעיל) שעמדה למכירה ושנחתם לגביה חוזה מכירה, כולל דירות שנמכרו בעסקות משולבות.

דירה חדשה שנותרה למכירה - דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה ושבמועד הסקר לא היה קיים לגביה חוזה מכירה חתום או שלא שולמו על חשבונה דמי קדימה.

דירה חדשה שלא למכירה שהחלה בנייתה - דירה שנבנתה לשימוש עצמי של בעל הקרקע, ל"בנה ביתך", לקבוצת רכישה, להשכרה, להוסטל, לדיור מוגן או למעון. כולל אומדן לבנייה בלתי חוקית.

חודשי היצע - אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש (בהנחה שנמכרה לפחות דירה אחת).

הסברים על סקר מעקב בנייה (סקר התחלות וגמר בנייה, סקר מכירת דירות חדשות)

בהשוואה בין הנתונים שהלמ"ס מפרסמת לבין נתונים אחרים, כגון "מספר דירות חדשות" שמפרסם משרד האוצר, יש להביא בחשבון את ההבדלים בין מקורות המידע, הגדרת האוכלוסיות ושיטות החישוב, הנובעים, בין השאר, ממתן מענה למטרות שונות ולצרכים שונים. השוני בהגדרות יכול לגרום להבדלים לא מבוטלים בנתונים החודשיים של שתי הסדרות, ואף למגמות הפוכות בחודש נתון.

הנתונים הם ארעיים, ועל פי ניסיון העבר עשויים להתעדכן. העדכונים נובעים מדיווחים המתקבלים באיחור, ואת חלקם קשה להעריך מראש. אפשר היה לפרסם את נתוני הסקר מאוחר יותר, ובכך לצמצם את היקף עדכון הנתונים אבל בשל החשיבות שהלמ"ס מייחסת לפרסום שוטף של הנתונים ולזמינותם, במיוחד בנושא זה שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית, הלמ"ס מפרסמת את הנתונים כבר כחודש וחצי מתום התקופה הנסקרת.

סיכום נתוני הבנייה מבוסס על דוחות מוועדות לתכנון ולבנייה, נתונים ממשרד הבינוי והשיכון, על סקר שדה של הלמ"ס, על דיווח טלפוני מחברות בנייה ומקבלנים ועל שיטות סטטיסטיות. הסיכום אינו כולל את נתוני הבנייה של משרד הביטחון ושל צה"ל. פרטים על שיטת האמידה ניתן למצוא בפרסומים בנושא בינוי המופיעים באתר הלמ"ס באינטרנט.

מקורות הנתונים של מכירת דירות חדשות

מספר הדירות החדשות שנמכרו החל בינואר 2019 מתבסס על סקר של הלמ"ס בלבד. (עד שנת 2018 דווחה ללמ"ס מכירת הדירות של הפרויקטים שבפיקוח משרד הבינוי והשיכון, בקובץ מנהלי חודשי. נתונים אלה שולבו בלמ"ס עם נתוני הסקר.) תהליכי ההתאמה והשיפור בנתונים ממשיכים להתבצע, בכוונה לשקף את התמונה המדויקת ביותר האפשרית למועד הפרסום ולתקופה הנסקרת. 

החל בנתוני הרבעון השלישי של שנת 2020 וכחלק מתהליכי השיפור, נעשתה פעולת טיוב לטובת דיוק תאריך מכירה ראשון לכלל ההיתרים שהיו מצויים במעקב מכירות החל משנת 2015. השפעת השיפור באה לידי ביטוי בשתי הסדרות דירות חדשות שנותרו למכירה ודירות חדשות שנמכרו. כמו כן, החל מהפרסום שחל במרץ 2021 (נתוני ינואר 2021) בוצע שינוי באופן חישוב הדירות שנותרו למכירה כך שכלל הדירות הקיימות בהיתר נכללות בסדרה מיידית ולא חלקן היחסי עד לאימות הנתונים בסקר בשדה של הלמ"ס.

בסקר של הלמ"ס (סקר טלפוני) הנתונים נאספים מדי חודש מהקבלנים וממשרדי המכירות של דירות בכל היישובים שבהם נבנות דירות למטרת מכירה לציבור הרחב. בסקר זה לא כלולות הדירות הנבנות שלא למטרת מכירה: בנייה להשכרה, בנייה לשימוש עצמי ול"בנה ביתך" (ראו מקורות הנתונים של דירות שלא למכירה). בסקר נכללות רק הדירות שקיבלו היתר בנייה.

בנוסף, כדי לאפשר מבט על כלל העסקאות, כולל אלה המתבצעות טרום קבלת היתר, מפורסמים נתונים של דירות חדשות בהתאם לדיווח לרשות המיסים. דירות אלו מחושבות על סמך כלל העסקאות המדווחות לרשות המיסים ומזוהות כעסקאות לדירות "יד ראשונה". 

מקורות הנתונים של דירות שלא למכירה

נתוני דירות שלא למכירה מבוססים על נתוני התחלות הבנייה. מקורות הנתונים של התחלות בנייה וגמר בנייה:

סקר שדה של הלמ"ס - נתוני התחלות בנייה וגמר בנייה מבוססים על דיווח לגבי היתרי בנייה המתקבל מרשויות מקומיות ומוועדות לתכנון ולבנייה מקומיות. בסקר השדה נחקרים עבור מרבית הבנייה חודש התחלת הבנייה וחודש גמר הבנייה. בניין שדווחה עבורו התחלת בנייה, אך טרם דווח עבורו גמר בנייה ובנייתו לא הופסקה, הוא בניין בבנייה פעילה.

משרד הבינוי והשיכון - קובץ מינהלי (שולב בנתוני התחלות בנייה עד לשנת 2018 בלבד).

דוח של משרד הפנים (שולב בנתוני התחלות בנייה עד לשנת 2019 בלבד) - הדוח מפרט גזרי דין בגין בנייה של דירות ללא היתר, ועל פיו אומדים את הבנייה הבלתי חוקית. דירות אלו מוגדרות כדירות שנבנו שלא למטרת מכירה.

השלמת נתונים חסרים - בעבור הבנייה שאינה נכללת בסקר השדה של הלמ"ס זוקפים נתונים על חודש ושנה של התחלת הבנייה וגמר הבנייה. 

עדכון הנתונים

הסיבות העיקריות לעדכון הנתונים:

פיגור בדיווח על היתרי בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה.

פיגור באיתור המדווחים על מכירת הדירות החדשות.

ביטול עסקאות שדווחו בעבר.

ביטול בניינים שנמצאו בעבורם נתונים כפולים (לעיתים במהלך קליטת הנתונים נקלטות רשומות כפולות לגבי אותו בניין). נתונים כפולים בסקר המעקב של הלמ"ס: לעיתים ניתנים כמה היתרי בנייה לאותו בניין בעיתויים שונים ועם מזהים שונים (עבור חלקים שונים שלו כגון, חפירה, קומת חניון תת-קרקעית, קומות על פני הקרקע), ולעיתים ניתן היתר בנייה אחד עבור קבוצת בניינים באותו אתר, ללא מזהה בניין. כמו כן, היתרים חדשים מוּצָאים עבור שינויים במספר הדירות בבניין או בשטח שלו, ללא ציון קשר ודאי להיתר הבנייה המקורי, הנמצא במעקב בסקר של הלמ"ס. 

ניכוי הנתונים הכפולים מתבצע לעיתים באיחור רב וגורם לעדכון משמעותי של נתונים שכבר פורסמו.

נתוני הסקר מעודכנים בצורה שוטפת. כדי להשלים את הנתונים החסרים עוצבו מודלים סטטיסטיים מיוחדים שאמורים לשפר את מהימנות הנתונים המתפרסמים ולצמצם ככל האפשר הטיות אפשריות של נתוני הסקר. זקיפות שנעשו מוחלפות בנתונים שנאספו באיחור.

נתונים מנוכי עונתיות 

מחושבים באמצעות השיטה לניכוי עונתיות X-12-ARIMA אשר פותחה בלשכה המפקדית של ארצות הברית (US census bureau), ובעזרת שיטה שפותחה בלמ"ס המאפשרת אמידה בו-זמנית של השפעת תאריכי החגים ומספר ימי הפעילות הנהוגים בישראל. נתונים מנוכי עונתיות מתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים וימי פעילות מהנתונים המקוריים. נתוני מגמה נאמדים לאחר הסרת ההשפעה של האי-סדירות ("רעשים") מהנתונים מנוכי העונתיות. נתונים מנוכי עונתיות ונתוני מגמה עשויים להשתנות מאחר שהם מחושבים מחדש עם קבלת נתון מקורי נוסף מדי חודש או רבע שנה (ניכוי עונתיות עדכני - Concurrent Seasonal Adjustment).

הסדרה כמות מבוקשת של דירות חדשות לפי מטרה היא סדרה מצרפית. סדרה מצרפית היא סדרה המורכבת מכמה תתי-סדרה (מרכיבים). הסדרה כמות מבוקשת של דירות חדשות לפי מטרה, מנוכת העונתיות חושבה לפי השיטה הבלתי ישירה, ולכן היא סכום של תתי-סדרות מנוכות עונתיות דירות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן. 

בחודשים מרץ 2020 – מרץ 2021, בעקבות התפרצות נגיף הקורונה, ננקטו בישראל מעת לעת ועל פי צורך הגבלות להתגוננות מפני הנגיף, כגון הגבלות על התנועה, צמצום העבודה במשק, סגירה או צמצום מערכת החינוך, כמו גם הפעילות בבתי מסחר ותרבות, שינויים בתדירות התחבורה (רכבות ואוטובוסים) והגבלות על הכניסה לישראל. להגבלות האלה היו ככל הנראה השלכות על הנתונים. בנוסף, בסדרה דירות שלא למכירה, בוצעה התאמה לשבר במגמה החל במרץ 2020 עקב משבר זה.

יצוין כי החל בינואר 2019, הנתונים המוצגים בסדרת "דירות חדשות שנותרו למכירה" וחודשי היצע ,מתייחסים לכלל הדירות החדשות במשק, ללא תלות ביוזם הבנייה. כתוצאה מזה התקבלו נתונים גבוהים יותר והם הביאו לעלייה ברמת הנתונים ולשבר במגמת הסדרה (TREND BREAK) "דירות חדשות שנותרו למכירה, ביוזמה פרטית" לכן, החישוב של נתונים מנוכי עונתיות ומגמה, בתקופה שהחלה בינואר 2019, נערך לאחר התאמת נתוני הסדרה עד דצמבר 2018 לרמה הגבוהה שהתקבלה בחודשים הראשונים של השינוי בסדרה.

יוזכר כי סדרות הסטטיסטיקה של ענף הבינוי מתאפיינות באי-סדירות גבוהה יחסית. מצב זה מקשה את ניתוח ההתפתחויות על סמך נתונים חודשיים מנוכי עונתיות, ועדיף לבחון את ההתפתחויות על פני תקופות ארוכות יותר. הסבר מפורט ומעודכן של תהליך ניכוי עונתיות ואמידת המגמה מופיע בפרסום "הגורמים העונתיים וגורמי ההתאמה מראש ל-2021, מגמות ל-2021-2017" (באתר הלמ"ס באינטרנט בלבד, בתוך: הגדרות, סיווגים ושיטות, תחת שיטות-גורמים עונתיים חזויים).

הערה: תיתכן אי-התאמה מסוימת בסיכום הפירוטים המופיעים בלוחות השונים, מאגר הנתונים המרכזי ומחולל לוחות בינוי, כתוצאה מפלטפורמות עיבוד שונות ועיגול מספרים.