מחיר מניית אלוני חץ משקף דיסקאונט עמוק מדי להחזקות הפרטיות של החברה

https://www.funder.co.il/seco/390013/s/#


אלוני חץ מדווחת על תוצאות יציבות בחברות הקבוצה המאפיינות את המשך התאוששות השווקים בכל אזורי הפעילות. בהשוואה לתקופת סגרי הקורונה בה הורגש קיפאון בביקוש לשטחים חדשים, כיום החברה חווה בעיקר בישראל ובבריטניה גידול בביקוש ברמות מחירים הדומות למחירי טרום קורונה. לאור ההתאוששות אותה אנו רואים באופן רוחבי בכל תחומי הנדל"ן המניב, בעדכון המודל הנוכחי, אנו מפסיקים להשתמש במקדמי השפעת קורונה שצפו ירידה בהנבה מנכסים קיימים, דבר המביא לעלייה במחיר היעד. במקביל- מניתוח של מחיר המניה בשוק, ומכיוון שלמעלה מחצי מנכסי החברה הן חברות סחירות, אנו סבורים כי מחיר השוק משקף דיסקאונט עמוק מדי להחזקות הפרטיות של החברה (קאר, בוסטון והפעילות בלונדון), שאינו תואם את הנתונים היציבים בשווקים אלו בעיקר לסוג הנכסים (בנייני קלאס A ומעלה) אותם מחזיקה החברה. אנו מעדכנים את מחיר היעד ל-62.1 ₪ למניה ומותירים את ההמלצה על 'קניה'.

עיקרי התוצאות של החברות המוחזקות: אמות – ה-NOI הרבעוני עמד על 193 מ' ₪ לעומת 177 מ' ₪ ברבעון הקודם, ובכך חזר ה-NOI  לקצב המייצג ללא השפעות קורונה. בתחום המשרדים, החברה מדווחת על עלייה בביקוש לשטחים בדגש על שטחים גדולים בת"א בעקבות הגאות בתחום ההייטק. הביקוש החזק בתחום ההייטק מתבטא בעלייה של 0.7% בשיעור התפוסה בתחום המשרדים, שנובע מהשכרה מחדש של השטחים שהתפנו קודם לכן בבניין אטריום. נתוני חידושי החוזים ברבעון מבטאים עליה קלה של 2% בשכ"ד למ"ר לעומת החוזים הקודמים. החברה מעדכנת על השכרת בית הורד בגבעתיים במלואו לחברת הייטק בחוזה ארוך טווח שיחל בסופו של השיפוץ המשמעותי בבניין. אמות מעדכנת כלפי מעלה את התחזית שלה לשנת 2021 לאור צפי להתאוששות מהירה יותר של הכלכלה לאחר משבר הקורונה (תחזית NOI  של 755-770 מ' ₪ לעומת 735-765 מ' ₪ בתחזית המקורית. בפרויקטים שבייזום החברה צופה להתחיל כבר השנה בעבודות ההקמה בפרויקט מתחם K בירושלים, שהינו פרויקט ארוך טווח. 

CARR  מציגה יציבות ב-NOI ובשיעורי התפוסה ברבעון השני לעומת הרבעון הקודם. ה-NOI ברבעון, עדיין אינו כולל הכנסות מחניונים בהשוואה לתקופת טרום קורונה, כיוון שחברות רבות טרם חזרו לעבוד מהמשרד, כאשר במודל שלנו אנו מניחים כי השנה המייצגת תכלול הכנסות מחניונים. מכירת חצי ממידטאון סנטר הושלמה באפריל תמורת 223 מיליון דולר נטו. במקביל רכשה קאר בניין משרדים ב-CBD אוסטין טקסס תמורת 315 מיליון דולר, כשהחברה תכניס שותף אמריקאי מוסדי לעסקה. 

מצבת הפרויקטים שבייזום בקאר צפויה לתרום משמעותית להנבה בשנים הקרובות – ישנם 3 פרויקטים בייזום, הראשון מביניהם מתחיל להתאכלס כיום עד אמצע 2023, עם יתרת השקעה צפויה של כ- 389 מ' דולר ותחזית להנבה מלאה של 80-90 מיליון דולר.

זרוע ההשקעות בנדל"ן באנגליה, BE, ה-NOI ברבעון השני גדל בכ-0.5 מיליון ליש"ט מול הרבעון הקודם בשל תרומה להנבה של הנכסים החדשים. שיעורי התפוסה יציבים. BE כוללת 7 נכסים כיום, כולל שני נכסים בקיימברידג' שנרכשו ברבעון הראשון תמורת כ-192 מ' ליש"ט (לפני מינוף) ומושכרים לחברות מתחום ה-life science. שליש מהנכסים בלונדון כיום מיועדים לתחום הנדל"ן לתעשיית תחום מדעי החיים המתעורר מפרוץ משבר הקורונה. BE רשמה ברבעון השני רווח משערוך של 46 מ' ליש"ט בין היתר בעקבות ירידה בשיעורי ההיוון שנגזרים מעסקאות במגדלי trophy בלונדון. 

אנרג'יקס תוצאות הרבעון היו קרובות מאוד לתחזית שלנו. הרבעון הורגשה תרומה משמעותית יותר של וירג'יניה 1, ובשאר האזורים ההנבה היתה קרובה לצפויה, גם בפולין לאחר ירידה בתפוקת הרוח ברבעון הקודם. מחירי החשמל בפולין עלו בחדות מתחילת השנה, אך צפויים להשפיע על התוצאות רק בעוד מספר שנים כיוון שמחירי החשמל בשנים הקרובות כבר מגודרים. החברה מתקדמת כמתוכנן בפיתוח הצבר שבשלבי היזום השונים כאשר הצבר והיכולות שנרכשות יתרמו להתפתחות בטווח הבינוני. החברה מדווחת על רכישת חברת NCRE בארה"ב. חברה זו הינה יזמית של פרויקטי אנרגיה מתחדשת בוירג'יניה ומחזיקה בצבר משמעותי של פרויקטים בשלבי יזום מוקדם, שיאפשר לאנרג'יקס התרחבות קלה למדינות הסמוכות למדינות בהן אנרג'יקס פעילה בארה"ב. 

תרחיש בסיס והנחות עיקריות - אנו משנים את תרחיש הבסיס שלנו לכלל תחומי הנכסים המניבים, ולמעשה מפסיקים להשתמש במקדמים אשר צפו ירידה בתפוסות ובשכר דירה בנכסים קיימים. לפיכך, אנו צופים יציבות (ריאלית) ב- NOI מנכסים קיימים ברוב החברות. לגבי נכסים חדשים, בחלק מהמקרים אנו דוחים את תחילת ההנבה ואת תקופת ההגעה להנבה מלאה, בהתאם למיקום הנכס.