מדוע האנליסטים שוגים בתחזית שוק הדיור?

בית ההשקעות ואנליסטים שונים בשוק ההון, הוציאו לאחרונה תחזית מסקרנת לפיה במהלך השנה וחצי-שנתיים הקרובות יתמתנו במידה ניכרת הביקושים לדיור, עד כדי עליית מחירים שנתית במהלך השנים הקרובות, בשיעור של כ-5 אחוזים בקירוב, זאת לעומת 11.3 אחוזים ב-2021.

מעבר לעובדה שגם עלייה שנתית של 5 אחוזים במחירי הדיור, שאותה צופים המומחים, איננה קוטל קנים(!), אתייחס להלן לטיעונים כבדי המשקל שהביאו האנליסטים:

טיעון ראשון, העלאת הריבית ההדרגתית הצפויה בקרוב על ידי בנק ישראל, תמתן באופן ניכר את רמות הביקושים לדיור.

טיעון שני, בד בבד העלייה (המתרחשת כבר היום) בריבית על המשכנתאות.

טיעון שלישי, תכניות הממשלה המעלות כבר כעת את היצע הקרקע בשיווק, התחדשות עירונית, עד כדי 280 אלף התחלות בנייה במהלך התקופה הקרובה.

טיעון רביעי, התמתנות ניכרת בפריחה המאפיינת כיום את ענף ההייטק, שהפך בשנה האחרונה לקטר המוביל ברכישת דירות ובתדלוק רמות המחירים.

טיעון חמישי, קיטון משמעותי במינוף הצריכה בכלל, זאת לאחר שנה שהתאפיינה בצריכה חסרת תקדים במשק הישראלי.

אכן טיעונים כלכליים כבדי משקל שהמצרף שלהם מלמד, לכאורה, על שינוי כיוון צפוי בשוק הדיור סביב 2023.

אלא מאי? האנליסטים לא לקחו בחשבון כי בשונה משוק ההון, שם המגמות הכלכליות העולמיות באות לידי ביטוי באופן מידי, דוגמת משבר רוסיה-אוקראינה והלחצים האינפלציוניים, שהשפיעו מיד על הבורסות בכל רחבי העולם, לא כך קורה בשוק הדיור שיש לו כללים משלו. 

ניסיון העבר מלמד שלשוק הדיור לוקח תמיד אי אילו שנים, על מנת להגיב למגמות ומהלכים. כך לדוגמא, קרה בשנות ה-90 של המאה שעברה, כשבמחצית העשור הגיבו רמות המחירים להתחלות הבנייה בממוצע של כ-90 אלף לשנה, החלו כבר בראשית אותו עשור. 

קל וחומר כיום. שוק הדיור מתאפיין ב"דפיציט" של כ-150-200 אלף דירות(תלוי מי מעריך..) וגרעון זה נכון לעכשיו הולך ועולה משנה לשנה, זאת מהטעם בפשוט שהליכי התכנון, היתרים והבנייה לוקחים 7-8 שנים.

ובמילים אחרות: גם כאשר הריבית תעלה וגם כאשר אכן יהיו מידי שנה 100 אלף התחלות בנייה ויותר  (מה שבפועל עדיין לא קורה כיום!) ייקח זמן רב עד שהיצע יתאזן עם הביקושים.

ואפרופו ביקושים, בשונה משנות ה-90, בהן לא היה בפועל גרעון משמעותי בדיור עם תחילת גל העלייה הגדול ממדינות חבר העמים, כיום לא רק שאנחנו חייבים להתמודד עם גרעון עצום בדיור, אדרבה, גרעון זה הינו בשלב זה בלתי ניתן לסגירה, זאת מהטעם הפשוט שמידי שנה נוספים במדינת ישראל עוד כ-60 אלף בתי אב(!).

נקודה נוספת: מכיוון שיותר ויותר בניינים במדינת ישראל "הגיעו לפרקם", זאת לאחר 70-80 שנה, והצפי כי משנה לשנה יגדל מספר הבניינים שיתמוטטו ו/או יחייבו התחדשות עירונית מיידית, הרי שהבלאי ההולך וגדל הזה יחייב את מקבלי ההחלטות להגדיל עוד יותר את התחלות הבנייה, הן בבנייה חדשה והן בהתחדשות עירונית. ובמילים אחרות, רק אם במהלך העשור הקרוב, ובכלל, יהיו בממוצע כ-120-130 אלף התחלות בנייה לשנה(כלומר, כ-3.5-4 מיליון דירות חדשות עד 2050!).

ונקודה משמעותית נוספת שעלתה לאחרונה - בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה, הצפי להינו לא רק לעלייה ממדינות אלה, אלא גם שחברות יזמיות מאותן מדינות יירכשו הצלנו לשם השקעה דירות  להשכרה ובפועל יהפכו למתחרות על רכישת דירות, מה שכמובן יגדיל עוד יותר את "סיר הלחץ" המבעבע ממילא בשוק הדיור. 

לסיכום, רק אם גלגלי הביורוקרטיה וההיתרים ומשך הבנייה יתקצרו לכמחצית לעומת היום, נוכל סביב 2030 (ולא לפני כן) לחכך את ידינו בהנאה ולאמר: "עשינו זאת"! ובינתיים? למרות הערכות מומחי שוק ההון, זה לא יקרה.

*כותבת המאמר הילה מילר היא סמנכ"לית השיווק של חברת מ.אביב ומומחית לשוק ההון