הראל פיננסים: העלייה החדה בתשואות האג"ח צפויים למתן את הביקוש לנדל"ן

נקודות מרכזיות

מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות, אך אנו סבורים שהעלייה בריבית המשכנתאות ובמיסוי יצמצמו את הביקושים בהמשך השנה, ושהגידול החד בהתחלות ובאישורי הבנייה תומכים בגידול מהיר יותר במלאי בשנים הבאות.

מדד המחירים לצרכן לחודש פברואר עלה בשיעור חד של 0.7 אחוז והאינפלציה ב-12 החודשים האחרונים עלתה ל-3.5 אחוזים. להערכתנו היא תחצה את רף ה-4 אחוזים בעוד חודשיים לאור העלייה הנוספת במחירי האנרגיה והמזון.

עליית הציפיות לאינפלציה מעבר לגבול העליון של היעד לצד החלטת הבנק המרכזי בגוש האירו לצמצם את קצב הרכישות והחלטת הבנק המרכזי בארה"ב להעלות את הריבית תומכים בהעלאת ריבית של בנק ישראל בהחלטה הבאה ב-11 באפריל. יחד עם זאת, אנו מאמינים שקצב העלאת הריבית בישראל יהיה מתון מהקצב הגלום בשוק ההון.

בעולם

העלאת הריבית הראשונה של הבנק המרכזי בארה"ב מאז 2018 הייתה צפוייה. הריבית עלתה ל-0.5-0.25 אחוז, ובתחזיותיו המעודכנות הבנק צופה העלאה עקבית השנה בכל ישיבה עד לריבית של 2.0-1.75 אחוזים בסוף השנה. במבט ל-2023 השווקים מצפים שהריבית תישאר כמעט ללא שינוי והכלכלה תאט, כך שהבנק לא יוכל להתמיד בהעלאת הריבית.

הבנק המרכזי בבריטניה העלה כצפוי את הריבית בפעם השלישית ברציפות ל-0.75 אחוז. אך בניגוד להודעה הקודמת אף אחד מחברי הוועדה לא צידד בעלייה של חצי נקודת אחוז והנגיד ציין שקצב העלאה דומה בעתיד כבר איננו וודאי לאור הפגיעה הגדולה יותר בהכנסות משקי הבית.

מדד מחירי הדירות המשיך ועלה ב-2.1 אחוזים (בין אמצע דצמבר לאמצע ינואר 2022), העלייה החודשית המהירה ביותר מאז 2009, כך שב-12 החודשים האחרונים מחירי הדירות זינקו ב-13 אחוזים. יחד עם זאת, להערכתנו, הגדלת שיעור המס, הצעדים האחרונים של בנק ישראל הכוללים הגדלת הקצאת ההון והרחבת הדיווח, לצד העלייה החדה בתשואות האג"ח שמתגלגלת לעליית הריביות למשכנתאות ועליות המחירים שכבר ראינו צפויים למתן את הביקוש לנדל"ן למגורים בהמשך השנה. במקביל, חל גידול באישורי הבנייה ובהתחלות הבנייה ברבעון האחרון של 2021 שביחד תומכים בגידול מהיר יותר במלאי הדירות החדשות בשנים הבאות.

מדד המחירים לצרכן לחודש פברואר עלה בשיעור חד של 0.7 אחוז, העלייה הגבוהה ביותר בפברואר מאז 2002. אומנם חלק גדול מעליית המדד נובע מהייקור של מחירי החשמל והעלייה במחיר הדלק אך נרשמה גם עלייה גבוהה מהצפי במחירי הפירות הטריים, המסעדות והטיסות לחו"ל (פתיחת הכלכלה לאחר האומיקרון). בעקבות זאת האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים עלתה ל-3.5 אחוזים ולהערכתנו היא תחצה את רף ה-4 אחוזים בעוד חודשיים לאור העלייה הנוספת במחירי האנרגיה והמזון, ותישאר מעבר לגבולות היעד ב-12 החודשים הבאים.

על פי האומדנים הראשוניים, מדד מרץ יעלה ב-0.7 אחוז בעיקר בשל העלייה במחיר הדלק ועלייה עונתית בסעיף הדיור. התחזית למדד אפריל נעה בין 0.7 ל-0.9 אחוז, והיא תלויה במחיר הנפט שייקבע בשבוע הבא (שקובע את מחיר הבנזין באפריל). ב-12 המדדים הקרובים אנו צופים אינפלציה של 3.2 אחוזים כאשר אנו מניחים ירידה במחירי הסחורות במחצית השנייה של השנה והתחזקות קלה של השקל.

ציפיות האינפלציה הגבוהות לצד החלטת הבנק המרכזי בגוש האירו לצמצם את קצב הרכישות והחלטת הבנק המרכזי בארה"ב להעלות את הריבית תומכים בהעלאת ריבית של בנק ישראל בהחלטה הבאה ב-11 באפריל. יחד עם זאת, אנו מאמינים שקצב העלאת הריבית בישראל יהיה מתון מהקצב הגלום בשוק ההון על רקע הגירעון הנמוך, החלק הגדול של גורמים חיצוניים (כמו מחירי הנפט) בעליית המחירים והחשש מהתחזקות מחודשת של השקל.

לאחר חודשיים של איתותים והכנה הבנק המרכזי בארה"ב העלה את הריבית ברבע נקודת אחוז ל-0.5- 0.25 אחוז. בתחזיותיו המעודכנות הבנק צופה העלאה עקבית השנה בכל ישיבה עד לריבית של 2.0-1.75 אחוזים בסוף השנה. במקביל הנגיד ציין שהם יפרסמו בהחלטה הבאה את התוכנית לצמצום המאזן. נתוני שוק העבודה החזקים לצד האינפלציה הגבוהה הביאו לתחזית האגרסיבית קדימה. במבט ל-2023 השווקים מצפים שהריבית תישאר כמעט ללא שינוי ושהכלכלה תאט, כך שהבנק לא יוכל להתמיד בהעלאת הריבית. להערכתנו, ה יכונים לתחזית הריבית מאוזנים נוכח העובדה שתחזית האינפלציה של הבנק עלתה משמעותית (4.3% מדד מחירי ההוצאה לצריכה פרטית).

עליית התוואי העתידי לריבית ממשיכה לבוא לידי ביטוי בריבית למשכנתאות שעלתה לרמתה הגבוהה ביותר מזה 3 שנים, דבר שיצמצם בהמשך השנה את הביקושים. האינדיקטורים האחרונים מעורבים, בפברואר המכירות הקמעונאיות (ללא דלק) ירדו ב- 0.2 אחוז, אך נתוני החודשיים הקודמים עודכנו כלפי מעלה.

הבנק המרכזי בברי ניה העלה כצפוי את הריבית בפעם השלישית ברציפות ל-0.75 אחוז כאשר הם מציינים שהמלחמה באוקראינה תביא את האינפלציה קרוב ל-8 אחוזים בחודשים הקרובים (5.5% כרגע). אך בניגוד להודעה הקודמת אף אחד מחברי הוועדה לא צידד בעלייה של חצי נקודת אחוז והנגיד ציין שקצב העלאה דומה בעתיד כבר איננו וודאי לאור הפגיעה הגדולה יותר בהכנסות משקי הבית. להערכתנו, האינפלציה והציפיות הגבוהים יובילו את הבנק להעלות את הריבית גם בהחלטה הבאה.