מחלקת המחקר והאנליזה של הראל פיא
20/07/2010
אם הייתם צריכים להצביע על ענף יציב ודפנסיבי בישראל, קשה להניח כי הבחירה הראשונה הייתה נופלת על ענף הנדל"ן המניב. מפתיע? אולי, אבל לנוכח המשבר הכלכלי/ פיננסי/ נדלני האחרון שחווינו בעולם, ענף הנדל"ן המניב בישראל התגלה כמקום נוח להשקעה בו. השוק המקומי כמעט שלא נפגע מהמשבר העולמי, הביקושים נותרו יציבים, הכנסות החברות לא ירדו (רובן הכנסות FIX ולא כחלק מהפדיון) ושיעורי התפוסה נשארו גבוהים. הסיבה המרכזית לכך, נעוצה בכוח הקנייה החזק של הצרכן הישראלי במרכזי המסחר וכן ברמות היצע נמוכות יחסית בתחום המשרדים.
החשיבות של הענף הזה קיבלה משנה תוקף בתחילת החודש, עם עדכון מדדי הבורסה. בעקבות ההנפקה של קבוצת עזריאלי וכניסתה למדדים, הגדיל הנדל"ן המניב את משקלו במדד ת"א 100 מ-0.8% לפני העדכון לכ-2.0% לאחר העדכון וכן נכנסה המניה למדד המעוף במשקל של כ-1.7%.
לענף הנדל"ן המניב ארבעה מאפיינים מרכזיים. הראשון הוא היציבות היחסית בהכנסות החברות, המצליחות לדווח על גידול מתון כתוצאה מחידושי חוזים ועליות במדד המחירים לצרכן. המאפיין השני של חברות הנדל"ן המניב הוא תזרים מזומנים גבוה, המאפשר חלוקת דיבידנד של 4%-7% על בסיס שנתי. מאפיין שלישי הוא העובדה שכל החברות נהנות מאיתנות פיננסית גבוהה המתבטאת במינוף נמוך יחסית.
המאפיין הרביעי של חברות הנדל"ן הוא העובדה שגיוסי ההון האחרונים של החברות בוצעו בשערי ריבית נמוכים, בהתאם לרמת התשואות הנוכחית בשוק, והם אפשרו לחברות לבצע רכישות נכסי נדל"ן שהעמידו את השווי ההוגן של הנכסים במאזנים במבחן שאותו עברו בהצלחה.
כיום החברות בענף נסחרות בממוצע מעל ההון העצמי שלהן – מכפיל של 1.05-1.15, כאשר עיקר הנכסים משוערכים בשווי ההוגן שלהם (שיעורי היוון של 7.5%-8.5%), שיעורי התפוסה גבוהים מ-95% והנכסים בייזום מהווים משקל נמוך יחסית. גם לאחר החזרת 50% מהמסים הנדחים שנלקחו לאור הפערים בין השווי ההוגן לעלות בפועל, המסקנה היא שהחברות נסחרות בשווי כמעט מלא ואנו כמשקיעים צפויים ליהנות בעיקר מתשואות הדיבידנד ופחות מרווחי הון עתידיים.
| למרות הדמיון בין החברות ניתן לראות כי ביצועי המניות בחלק מהשנים שונים. יש לציין שקבוצת עזריאלי אינה חברה נדל"ן "טהורה". כ-80% מאחזקותיה הינם בנכסי נדל"ן בישראל ויתרת 20% מושקעים באחזקה של 5% בבנק לאומי ו-20% בלאומי קארד (מגזר הפיננסים) וכן אחזקה כ-60% בחברת גרנית הכרמל (המחזיקה בסונול, טמבור, סופרגז וכו'.) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
מבין החברות במגזר זה, אנו מעדיפים השקעה בחברת בריטיש ישראל. החברה נסחרת במכפיל הון של 0.9, אך היא ממנופת יותר משאר החברות. לחברה מספר השבחות בנכסים הקיימים והיא מחפשת בעיקר נכסים שניתן להשביחם ופחות עסקאות המניבות תשואה. החברה (היחידה מבין החברות ) מספקת תחזית עתידית של NOI (הרווח הנקי מהנכסים לאחר הוצאות) וצופה צמיחה להכנסות NOI של 610 מיליון ₪ במהלך השנים 2012/2013, כ-18% תוספת להכנסות כיום.
