השאלה הניצחית: מה עדיף לשכור או לרכוש דירה?

מה עדיף? להמשיך לגור בשכירות או לקנות דירה? שאלה זו מטרידה זוגות רבים שחולמים על בית משלהם ולא בטוחים האם זהו העיתוי המתאים. במאמר זה אציג בפניכם 4 תרחישים נפוצים ונראה כמה שווה כל החלטה בטווח של 7 ו-15 שנים.

יוסי ודנית הם זוג בני 33 ו-31, שלא מכבר התחתנו. שניהם יודעים כיצד להתנהל כלכלית ואין להם  אוברדרפט בחשבון הבנק. הם מרוויחים בחודש 14,000 ₪ נטו, ההוצאה החודשית שלהם ללא דיור היא 8,800 ₪ ובאמתחתם חסכון של 110,000 ₪. ההורים הבטיחו לסייע להם ב-220,000 ₪ נוספים לדיור, וכעת בני הזוג מעוניינים להתגורר ברמת גן ושוקלים מה המהלך הנכון עבורם: לשכור או לקנות דירה?

תרחיש א': רוכשים דירת 4 חדרים

יוסי ודנית חושבים קדימה ומעוניינים לקנות דירה שתשמש אותם לשנים רבות. הם מחליטים לקנות דירת 4 חדרים ברמת גן בשווי של 1,100,000 ₪, בכדי לחסוך בעלויות שכר הדירה ולהתכונן לקראת הילדים שיבואו.  בכדי לעשות זאת, הזוג הצעיר לוקח משכנתא על סכום של 770 אלף ₪ לתקופה של 25 שנה ומשלם בכל חודש כ-4,000 ₪ החזר.  לאחר 7 שנים הזוג הצעיר נמצא מבחינת שווי הנכסים שלהם במצב דומה למצב ההתחלתי.

תרחיש ב': שוכרים דירת 4 חדרים

יוסי ודנית מחליטים שמוקדם להם להתחייב, ומחליטים לשכור דירת 4 חדרים בר"ג ולשלם עבורה שכר דירה חודשי על סך 3,667 ₪. את הכסף שחסכו וקבלו מההורים הם מחליטים לשים בינתיים בחסכון וכן לחסוך כ-530 ₪ לחודש. לאחר 7 שנים החיסכון של בני הזוג תפח ל576,346 ₪ והם מחליטים לקנות את הדירה בה גרו ב-7 השנים הללו.

תרחיש ג': שוכרים דירת 3 חדרים

יוסי ודנית מחליטים להצטמצם מעט ולחסוך, ולשכור דירת 3 חדרים בר"ג, מתוך מחשבה על כך שבשנים הראשונות ילדים לא חייבים חדר משלהם. על דירת 3 החדרים משלם הזוג 2,733 ₪ לחודש, ומוסיף בכל חודש כמעט 2,000 ש"ח לחסכון. לאחר7  שנים החיסכון של בני הזוג  עומד על 726,990 ₪ והם מחליטים לקנות את דירת ה-4 חדרים, ולקחת משכנתא בגובה 373,010 ₪, עליה יחזירו 1,902 ₪ בחודש.

תרחיש ד': שוכרים דירת 3 חדרים ורוכשים דירה להשקעה

יוסי ודנית מחליטים להשתמש בכסף שחסכו בכדי לקנות דירה להשקעה בשווי 450 אלף ₪. לשם כך הם לוקחים משכנתא של 120,000 ₪, עליה יחזירו 611 ₪ מתוך ה-2,438 ₪ אותם תניב הדירה בחודש. בינתיים הם מחליטים לגור בדירת 3 חדרים בר"ג ששכר הדירה שלה עומד על 2,733 ₪. בצורה זו יחסוך הזוג 3,772 ₪ בחודש, ויגיע לחסכון של 402,087 ₪ לאחר 7 שנים. באמצעות החיסכון יקנו דירה נוספת להשקעה בשווי של 450 אלף ₪, ייקחו משכנתא נוספת על ההפרש וישלמו עבורה 244 ₪ לחודש, בעוד רווחיו מהדירה הנוספת יעמדו על 2,438 ₪. בשלב זה הזוג יחסוך כ- 6,000 ₪ לחודש.

במבט ל-15 שנים קדימה: איזה תרחיש הוא הנכון ביותר עבור הזוג?

בתום 15 שנה, יוסי ודנית מעוניינים למכור את הדירות שלהם, לכסות את יתרת המשכנתא ולעבור למגורים אחרים. נבחן כעת כיצד כל החלטה השפיעה על כמות הנכסים שלהם. אם הם בחרו באופציה הראשונה, כעת מונחים באמתחתם 943,000 ₪. לו היו שוכרים את הדירה לפני שקנו אותה, כפי שמציעה האופציה השנייה, היו להם כעת 1,049,000 ₪. ההחלטה להצטמצם ב-7 השנים הראשונות הביאה לזוג 1,324,000 ₪, וההחלטה להשקיע בנכסים מניבים מעניקה לזוג סכום של 1,666,000 ₪. סכום זה גדול ב-723 אלף ₪ יותר משווי הנכסים אותם היו צוברים לו קנו דירת 4 חדרים מלכתחילה!  המסקנה: כפי שעולה בבירור מהנתונים, ההתפשרות על דירת 3 חדרים משתלמת לאין שיעור לטווח הארוך ושווה לפחות 381 אלף ₪. התרחיש הטוב ביותר הוא קניה-השכרה-מכירה, אך היא אינה מתאימה לכל הזוגות כיוון שהיא דורשת השקעת משאבים באיתור הזדמנויות, במציאת שוכרים וכן הלאה.

עצות ללקיחת משכנתא
• חשוב לוודא כי גובה המשכנתא, לתקופה של עד 20 שנה, לא עולה על 20% מההכנסה המשותפת.
• ריבית הפריים נמוכה כעת, אך עליכם לשאול את עצמכם האם אתם יכולים לעמוד בהתייקרותה מבחינת גובה ההחזר.
• אם הדירות בהן אתם חפצים הינן מעבר ליכולתכם הכלכלית, המשיכו לשכור דירות זולות וחסכו ככל שתוכלו לקראת קניית הדירה.
• השקעה בנדל"ן דורשת זמן, סבלנות, אורך רוח ומשאבים. אם אתם לא טיפוסים של מרתון, אל תקנו דירה לשם השקעה.
• ההחלטה על קניית דירה היא החלטה בעלת משקל כלכלי רב. נסו להתייעץ עם מומחה לכלכלת המשפחה בכדי לבדוק האם הקרקע בשלה עבורכם.

הכותב הינו מנכ"ל חברת "יבולים", העוסקת באימון ותכנון כלכלי למשפחות ולעסקים.