דודו זבידה, מנכ"ל מבנה נדל"ן: "ביצועי הרבעון נתמכו בעלייה החדה בתפוסה, עליית דמי שכירות ועסקת בנק מזרחי"

גידול ב-NOI וב-FFO מנכסים מניבים ומעדכנת תחזיות לשנת 2022

 

 

 
דודו זבידה, מנכ״ל מבנה נדל״ן, צילום: איתן ריקליסדודו זבידה, מנכ״ל מבנה נדל״ן, צילום: איתן ריקליס
 

אדם כהן
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
23/05/2022

ה-NOI בישראל ברבעון צמח ב-12.8% לכ-164 מיליון ש"ח, לעומת כ-146 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - הודות לעלייה החדה בשיעורי התפוסה ובעליי בדמי השכירות.

החברה מציגה עלייה משמעותית בשיעור התפוסה של הנכסים בישראל לכ-93.7%, בהשוואה לכ-93% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-90.9% בסוף רבעון מקביל אשתקד.

ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון עלה בכ-16% לכ-121 מיליון שקל, לעומת כ-104 מיליון ברבעון מקביל אשתקד; החברה העלתה את הרף התחתון של תחזית FFO מנכסים מניבים לשנת 2022 לטווח של 480-500 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת של 470-500 מיליון שקל.

שיעור ההיוון המשוקלל של הנכסים המניבים בישראל עומד על כ-6.9%.

בעקבות הביקושים החזקים להשכרת שטחי משרדים בת"א, עדכנה החברה בפעם השנייה ברציפות את תחזית ה-NOI השנתי הצפוי באכלוס מלא של פרויקט שדרות ההשכלה בת"א ('הסוללים') לטווח של 109-117 מיליון שקל, לעומת כ-90-98 מיליון שקל בתחזית המקורית.

במהלך השנים הבאות צפויה החברה להכיר ברווח גולמי שטרם הוכר בסך של כ-391 מיליון שקל בגין 4 פרויקטים למגורים.

בתחילת החודש הנוכחי הודיעה החברה על התקדמות בהליך אישור התכנית להקמת פרויקט הדגל 'המיטב' בת"א – החברה נערכת להפקדת התכנית בהקדם האפשרי; הועדה המקומית אישרה הקמת שני בנייני תעסוקה בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, בניין מגורים עם כ-400 יחידות דיור ומבנה תעסוקה לשימור – 'המשביר המרכזי'.

בחודש פברואר 2022 השלימה החברה את 'עסקת בנק מזרחי' לרכישת 24 נכסי מקרקעין בתמורה לכ-532 מיליון שקל; ההכנסות הצפויות מהנכסים שנרכשו מסתכמות בכ-26 מיליון שקל בשנה; החברה מזהה פוטנציאל השבחה בדמי השכירות ותפעל להשבחת הנכסים בדרך של שינוי יעוד והגדלה של זכויות הבנייה הקיימות.

במקביל לפרסום הדוחות, הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ-60 מיליון שקל, בהתאם למדיניות חלוקת הדיבידנד לשנת 2022  - לפיה תחלק החברה כ-240 מיליון שקל אך לא יותר מ-50% מה-FFO השנתי.

דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנו פותחים את שנת 2022 עם רבעון מוצלח במסגרתו הצגנו המשך שיפור בפרמטרים התפעוליים. ברבעון זה הצגנו עלייה של כ-9.7% ב-NOI מנכסים זהים בישראל, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בתמיכת העלייה החדה בשיעורי התפוסה, עליית דמי השכירות והנבה לראשונה של 'עסקת בנק מזרחי' שהושלמה בחודש פברואר השנה. כמו-כן רשמה החברה עלייה משמעותית ב-NOI, למרות מימוש נכסים בחו"ל במסגרת התכנית האסטרטגית וירידה בגביית דמי שכירות בנכס המניב באוקראינה בעקבות המלחמה עם רוסיה. במקביל, הצגנו ברבעון עלייה דו-ספרתית ב-FFO מנכסים מניבים ואנו מרגישים בנוח להודיע על העלאת הרף התחתון של תחזית ה-FFO לשנת 2022. 

במהלך השנה האחרונה נרשמה עלייה חדה בשיעור התפוסה בנכסים בישראל מכ-90.9% לכ-93.7% ואנו מאמינים שהסביבה העסקית החזקה בכל אחד מהסגמנטים – מסחר, תעשיה ומשרדים - תאפשר לנו להמשיך את מגמת העלייה בשיעורי התפוסה, תוך העלאת דמי השכירות ובכך להשפיע לחיוב גם על התוצאות העסקיות. 

זאת ועוד, אנו עדים לביקושים חזקים להשכרת שטחי משרדים ובעיקר באזור ת"א ובהתאם למשאים ומתנים שאנו מנהלים כיום עם שוכרים פוטנציאליים, הודענו כעת ובפעם השנייה ברציפות על העלאת תחזית ה-NOI השנתי הצפוי בפרויקט שדרות ההשכלה ('הסוללים') בת"א שאכלוסו צפוי במהלך שנת 2025. בהתאם לכך, כל ששת הפרויקטים הנמצאים כיום בשלבי הקמה שונים צפויים להניב לחברה תוספת NOI שנתי באכלוס מלא של כ-200 מיליון שקל – המשקף גידול של  כמעט 30% ב-NOI הכולל של החברה עד לשנת 2025.

במקביל, אנו ממשיכים להתמקד במטרה להגדלת היקפי הייזום לטווח הארוך ורק מתחילת השנה הודענו על מספר אירועים חשובים בנושא – בתחילת החודש הנוכחי, הודענו על התקדמות בהליך לאישור פרויקט הדגל 'המיטב' בת"א עם זכויות בניה להקמה של 125 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה, לצד כ-400 יחידות דיור, ואנו נערכים לקראת הפקדת התכנית בהקדם האפשרי. בחודש מרץ האחרון, הודענו על הסכם לרכישת 50% ממניות תעשיות יד חנה חומש – אגודה שיתופית חקלאית שהינה בעלת זכויות להקמת מרלו"ג על קרקע של כ-100 דונם, וכן בחודש פברואר האחרון הודענו על השלמת 'עסקת בנק מזרחי' ומעבר להנבה של 26 מיליון שקל בשנה. אנו מזהים בעסקה פוטנציאל של ממש להשבחת חלק מהנכסים בדרך של קידום תב"ע לשינוי יעוד והגדלה משמעותית של זכויות הבניה הקיימות.

אנו מאמינים שהמשך השיפור בפעילות העסקית השוטפת, לצד הפרויקטים הנמצאים בשלבי הקמה והפרויקטים בתכנון לטווח הארוך יאפשרו להשיא ערך לכל בעלי מניותינו ולאורך זמן".

חברת מבנה נדל"ן (כ.ד), בניהולו של דודו זבידה, מסכמת את הרבעון הראשון של שנת 2022 עם צמיחה ב-NOI מנכסים זהים בישראל, עליית שווי נדל"ן להשקעה של הנכסים בישראל - בין היתר, בגין ירידת שיעור ההיוון, עליית דמי השכירות ועליית המדד; עלייה משמעותית בשיעורי התפוסה; המשך עלייה בדמי השכירות; עלייה דו-ספרתית ב-FFO מנכסים מניבים ואף הודיעה על העלאת הרף התחתון של תחזית ה-FFO לשנת 2022.

עיקרי תוצאות רבעון ראשון של שנת 2022:

ה-NOI  מנכסים זהים בישראל ברבעון הראשון של שנת 2022 צמח בכ-9.7% לכ-159 מיליון שקל, בהשוואה לכ-145 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הצמיחה נבעה בעיקר מהשיפור החד בשיעורי התפוסה לכ-93.7% לעומת כ-90.9% בסוף רבעון מקביל אשתקד, מעליית דמי השכירות ומכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בהקלות לשוכרים בגין משבר הקורונה בסך של כ-9 מיליון שקל. בנטרול הקלות לשוכרים ברבעון המקביל אשתקד, הייתה מציגה החברה גידול של כ-3.2% ב-NOI מנכסים זהים בישראל.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון הראשון של שנת 2022 עלה בכ-6.6% לכ-178 מיליון שקל, בהשוואה לכ-167 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל ומהנבה לראשונה של נכסים שנרכשו בסך של כ-4.5 מיליון שקל, בקיזוז חלקי עם הירידה ב-NOI מנכסים בחו"ל כתוצאה ממימוש נכסים בקנדה, צרפת, הולנד וסרביה – מימוש נכסים בהתאם לתכנית האסטרטגית של החברה, וכן מירידה בהכנסות בנכס באוקראינה כתוצאה מהפסקת גביית דמי שכירות עם התפרצות מלחמת רוסיה-אוקראינה. בתוך כך, החברה העלתה את הרף התחתון בתחזית ה-NOI הכולל לשנת 2022 לטווח של 720-740 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 715-740 מיליון שקל.

ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון הראשון של שנת 2022 עלה בכ-16% לכ-121 מיליון שקל, בהשוואה לכ-104 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בתוך כך, החברה העלתה את הרף התחתון בתחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2022 לטווח של 480-500 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 470-500 מיליון שקל.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הראשון של שנת 2022 הסתכם בכ-66 מיליון שקל, בהשוואה לכ-149 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ברווח נבעה בעיקר מכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-72 מיליון שקל, בעוד שברבעון זה הכירה החברה בעליית ערך מתונה יותר של כ-28 מיליון שקל לאחר הכרה בירידת ערך בסך של כ-45 מיליון שקל כתוצאה משערוך הנכס באוקראינה שקיזזה את שערוך חיובי ברבעון של כ-77 מיליון שקל הודות לירידה בשיעורי ההיוון, עלייה בהכנסות מדמי שכירות, משיפור בשיעורי התפוסה ומעליית המדד. בנוסף, הרווח הנקי ברבעון הראשון של השנה הושפע מעלייה בהוצאות המימון בעיקר בגין עליית המדד והפרשי שע"ח.

דגשים עיקריים:

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עלה לכ-6.92 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-6.9 מיליארד שקל בסוף שנת 2021, וזאת לאחר ההכרזה על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של כ-75 מיליון שקל בחודש מרץ השנה.

שיעור התשואה המשוקלל של הנדל"ן להשקעה בישראל (Cap Rate) לסוף רבעון ראשון 2022 ירד לכ-6.9%, בהשוואה לכ-7.05% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-7.28% בסוף שנת 2020.

עלייה מתמשכת בשיעור התפוסה בנכסים בישראל - בסוף רבעון ראשון 2022 שיעור התפוסה של נכסי הקבוצה בישראל עלה לכ-93.7%, בהשוואה לכ-93.0% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-90.9% בסוף רבעון מקביל אשתקד.

התקדמות הקמת מתקנים סולאריים על גגות הנכסים - נכון למועד פרסום הדוח, לחברה 293 מתקנים סולאריים מתוכם הוסדרה התכנית להתקנת כ-95% מהם. להערכת החברה, המתקנים הסולאריים צפויים להניב בשנה כ-2 מיליון שקל (חלק החברה בהפעלה מלאה), בעוד שכיום המתקנים הסולאריים מניבים כ-11 מיליון שקל בשנה – קרי, צפויה תוספת הכנסה שנתית של כ-15 מיליון שקל (בהפעלה מלאה).

נכס מניב באוקראינה - לחברה נכס מניב בקייב שבאוקראינה בשטח של כ-45 אלף מ"ר. בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה, שערכה החברה את הנכס ברבעון הראשון של השנה והכירה בירידת ערך בסך של כ-45 מיליון שקל כך ששוויו בספרים, לפי הערכת שווי חיצונית, עומד כעת על כ-231 מיליון שקל. כמו כן, עם התפרצות המלחמה החברה הפסיקה לגבות דמי שכירות מלאים בגין הנכס כאשר ה-NOI בשנת 2021 עמד על כ-29 מיליון שקל.

פוטנציאל הייזום של החברה:

לקבוצה קרקעות וזכויות בנייה בישראל ובחו"ל בסכום כולל של כ-971 מיליון שקל. 

ייזום נדל"ן מניב בטווח הקצר - לחברה 6 פרויקטים בייזום בטווח הקצר בהיקף של כ-152 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 196-213 מיליון שקל. הבולט שבהם הוא פרויקט שדרות ההשכלה בת"א (פרויקט 'הסוללים') בשטח בנוי של כ-68 אלף מ"ר משרדים – בעקבות הביקושים הגבוהים והמו"מ המתנהל כיום עם שוכרים פוטנציאליים, החברה עדכנה פעם נוספת וברציפות את ה-NOI השנתי הצפוי באכלוס מלא בפרויקט לטווח של 109-117 מיליון שקל, לעומת תחזית קודמת של 101-109 מיליון שקל ותחזית מקורית של 90-98 מיליון שקל.  במהלך שנת 2022 צפויה החברה לסיים שני פרויקטים הנמצאים כיום בשלבי ביצוע מתקדמים  - הקמת בניין משרדים בחולון ובניין משרדים בקריית גת הצפויים להניב לחברה NOI שנתי בתפוסה מלאה בטווח של 11-13 מיליון שקל.

ייזום נדל"ן למגורים בטווח הקצר - נכון למועד פרסום הדוחות, החברה מבצעת ומשווקת 4 פרויקטים עם 575 יחידות דיור, מתוכן בוצעו הרשמות ונמכרו 111 יחידות דיור. החברה צפויה להכיר ברווח יזמי בסך של כ-391 מיליון שקל עם מכירת כל יחידות הדיור והשלמת ביצוע הקמת הפרויקטים.

ייזום נדל"ן מניב בטווח הבינוני-ארוך – לחברה 10 פרויקטים בשלבי תכנון שטרם נקבעו בגינם אומדני עלות ומועדי הקמה, כאשר הפרויקטים במצרפי צפויים למנות כ-303 אלף מ"ר שטח בנוי ורשומים בספרי החברה בשווי של כ-323 מיליון שקל. הבולט שבהם הינו פרויקט הדגל 'המיטב' בת"א כשבתחילת החודש דיווחה החברה על התקדמות בהליך אישור התכנית  ונערכת לקראת הפקדה.

אירועים אחרונים:

במקביל לפרסום הדוחות, הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ-60 מיליון שקל, בהתאם למדיניות חלוקת הדיבידנד לשנת 2022  - לפיה תחלק החברה כ-240 מיליון שקל אך לא יותר מ-50% מה-FFO השנתי.

בחודש מאי 2022, דיווחה החברה על התקדמות בהליך אישור התכנית להקמת פרויקט הדגל 'המיטב' בת"א, הממוקם ממערב לשכונת בצרון ובפינת הרחובות יגאל אלון-עמינדב. החברה הודיעה על אישור פרוטוקול הועדה המאשר את החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א להפקדת התכנית. על פי התכנית שאושרה בוועדה המקומית יוקמו על הקרקע: בניין מגורים בן 47 קומות עם זכויות לבניה של כ-400 יחידות דיור, שני בנייני תעסוקה בני 47 קומות עם זכויות לבנייה של כ-125 אלף מ"ר מסחר ותעסקה ומבנה תעסוקה לשימור - "המשביר המרכזי". בכוונת החברה למלא אחר התנאים להפקדה ובהקדם האפשרי, זאת במטרה לאשר את התכנית עוד בשנת 2022 ולהתחיל במימושה. יצוין, כי אישור התכנית הינו בסמכות הועדה המקומית ובכפוף לאישורן של רשויות התכנון המוסמכות.

בחודש מרץ 2022, דיווחה החברה על התקשרות בהסכם עם יד חנה חומש כפר שיתופי קהילתי – אגודה שיתופית חקלאית וחוצות שפיים – אגודה שיתופית חקלאית, לרכישת 50% ממניות בתעשיות יד חנה חומש – אגודה שיתופית חקלאית שהינה בעלת זכויות בשטח כולל של כ-100 דונם, וזאת בתמורה לכ-140 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) והעמדת שטר הון לאגודה בסך של כ-43 מיליון שקל. השימוש המותר כיום על המקרקעין הינו לתחום התעשייה, לרבות אחסנה. עם השלמת הרכישה, בכוונת האגודה לעסוק בתכנון וקידום פרויקט להקמת מתחם תעסוקה מניב במקרקעין. כמו כן, מבנה נדל"ן תצטרף כחברה באגודה. ההסכם בכפוף להתקיימותם של מספר תנאים מתלים.

בחודש מרץ 2022, השלימה החברה הנפקת אגרות חוב בדרך של הרחבה (סדרות כ' ו-כג'). החברה גייסה אג"ח סדרה כ' בהיקף של כ-645 מיליון שקל בתשואה אפקטיבית של כ-0.31% במח"מ של כ-5.5 שנים צמוד מדד וללא שיעבוד. כמו כן, החברה גייסה אג"ח סדרה כג' בהיקף של כ-141 מיליון שקל בתשואה אפקטיבית של (0.97%-) במח"מ של כ-3.8 שנים צמוד מדד עם שעבוד ראשון על נכסים מניבים.

בחודש פברואר 2022, הושלמה העסקה לרכישת זכויות מבנק מזרחי ומצדדים נוספים ב-24 נכסי מקרקעין בעלי יעוד למשרדים מסחר ומגורים, בתמורה לכ-532 מיליון שקל (בתוספת מע"מ). דמי השכירות בגין הנכסים צפויים להסתכם בכ-26 מיליון שקל בשנה. 

לגרף מבנה לחצו כאן

305 קרנות נאמנות שמחזיקות סה"כ 549.64 מיליון במבנה
קרנות נאמנות שמחזיקות את מבנה. לרשימה המלאה