חזרה למשרדים? בארה"ב התפוסה חוזרת כמעט לממוצע

נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות חזרה למשרדים רבות דובר על השינויים בשוק המשרדים בעקבות אירועי הקורונה. המעבר לעבודה מהבית או מודל היברידי המשלב משרד ובית הפך להיות הנורמה החדשה בחלק גדול מהחברות (בעיקר מתחום ההייטק).

אולם אנו נמצאים כבר תקופה ארוכה יחסית לאחר תום ההגבלות ונראה כי שוק המשרדים מתקשה לחזור לרמות הפעילות שהיו טרום הקורונה.

חברת KASTLE מבצעת בדיקה של הנוכחים במשרדים לפי העברת כרטיסי עובד בכ-2,600 מקומות עבודה בארה"ב ומייצרת נתונים שמתעדכנים באופן שבועי.

נכון לנתונים האחרונים של החברה, אנו נמצאים בשיעור חזרה ממוצע (ממוצע של 10 ערים מרכזיות בארה"ב) שמסתכם לכ-44%.

מדובר על שיפור לעומת השפל שהיה במרץ 2020 בו לא היה אף אחד במשרדים אך עדיין מספר נמוך יותר לעומת הערכה של כ-60% שהיו טרום הקורונה.

כמו תמיד, ממוצעים יכולים לעוות את התמונה כאשר ישנו שוני בין הערים המרכזיות בארה"ב. ניתן לראות בטבלה את הפער בין ערים כמו ניו יורק וושינגטון עם 41% חזרה או סן פרנסיסקו עם 38% לעומת ערים כמו אוסטין או יוסטון עם 58% ו-55% בהתאמה.

קשה להצביע על הסיבות לפערים בין הערים אולם ניתן לראות כי בערים של מדינות רפובליקאיות, שיעור החזרה גבוה משמעותית לעומת ערים במדינות דמוקרטיות.

נזכיר כי שיעור החזרה למשרדים הוא לא אחוז הגבייה אשר נמצא במספרים גבוהים משמעותית כאשר בחברות הגדולות השיעור קרוב לגבייה מלאה.

בישראל אין נתונים לגבי שיעור החזרה למשרדים אולם על פי נתונים של מכון טאוב, היקף העבודה מהבית בישראל היה נמוך יחסית לפני משבר הקורונה, אשר בשנת 2019 הסתכם לכ- 4.4% בלבד מהעובדים בישראל.

לפי סקר מעסיקים, כ-21% מהעובדים עבדו מהבית בסגר הראשון כאשר שיעור העובדים מהבית היה גבוה במיוחד בענף ההיי-טק (49%) ובתעשיות הפיננסים והביטוח (41%).

בענף הפיננסים ירד שיעור העובדים מהבית לאחר ההקלות בסגר במידה ניכרת, אך בהיי-טק הוא נותר גבוה יחסית.

הנתונים שכן נגישים הם נתוני התפוסה והגבייה של החברות הציבוריות. נכון לדוחות האחרונים, שיעור התפוסה בחברות עלה ושיעור הגבייה במשרדים היה מלא. אולם יש לזכור כי מדובר על דוחות של רבעון ראשון שהסתיימו במרץ 22. הצפי הוא שגם בדוחות רבעון שני (לתקופה של עד חודש יוני) לא תהיה פגיעה בשיעור התפוסה או הגבייה.

היות והתהליכים בשוק הנדל"ן המניב הם ארוכים, גם אם ישנם קיצוצים בחברות, יציאה מחוזה או ביצוע שכירות משנה היא תופעה שעדיין לא רואים במשק בהיקפים משמעותיים.

נראה כי שיעור החזרה למשרדים בארה"ב עולה בקצב איטי ומשתפר מידי חודש. אולם נתוני החזרה למשרדים טרם חזרו לרמות טרום הקורונה. קשה להעריך, אולם נראה כי המגמה בישראל דומה אך פחות תנודתית.

יתכן ובעקבות השינויים וההתקדמות הטכנולוגיות, המאפשרות עבודה מהבית, שיעור זה יישאר נמוך וזהו הבנצ'מארק החדש. השאלה המעניינת היא, במידה וזהו שיעור החזרה למשרדים החדש, האם נראה שינוי גם בביקוש לשטחי המשרדים בתרחיש של האטה וצמצומים. חלק מחברות הנדל"ן המניב דווקא מעריכות כי בתקופה של צמצומים והרצון לשמור על מקום העבודה, שיעור העובדים שיגיעו למשרד יעלה אך כמובן שבתרחיש של האטה או מיתון, הצפי הוא לירידת במחירים וקושי בהשכרת נכסים חדשים כאשר השוני בין איכות הנכסים ומיקומם יגדל.