לוגו רשות ניירות ערך
רשות ניירות ערך
21/08/2022
תשקיפים
שאלה:
שאלה:
103-34 האם תאגיד ידרש ליישם את החריג הקבוע בפרט 1(א1) לתוספת הראשונה לתקנות ניירות ערך (פרטי התשקיף וטיוטת תשקיף – מבנה וצורה), התשכ"ט- 1969 ("התוספת"), ובאיזה נסיבות?
תשובה: כן. פרט 1( א) לתוספת קובע כי תיאור התאגיד ועסקיו בפרק תיאור עסקי התאגיד בתשקיף ובדו"ח תקופתי יובא לתקופה של שלוש שנים. עוד קובע הפרט כי ביחס לתאגיד שטרם חלפו 5 שנים מהמועד בו נעשה תאגיד מדווח ובשלוש השנים שקדמו למועד הדוח, לא הורשע בעל שליטה בו, בעבירה לפי החוק ולא נאסר עליו לכהן בתפקיד דירקטור בחברה ציבורית לפי סעיפים 226 ו–226א לחוק החברות ("תאגיד שהונפק לראשונה") יובא התיאור בפרק תיאור עסקי התאגיד לתקופה של שנתיים, חלף שלוש שנים. כמו כן, על-פי הסיפא של הסעיף, התאגיד נדרש לתת גילוי על קיצור תקופת תיאור התאגיד ועסקיו כאמור.
פרט 1(א1) לתוספת קובע כי על אף האמור בפרט 1(א) תיאור התאגיד ועסקיו בפרק תיאור עסקי התאגיד יובא לתקופה ארוכה יותר אם הדבר חשוב לשם הצגה נאותה של עסקי התאגיד.
על התאגידים לבחון בטרם פרסום דו"ח תקופתי או הגשת טיוטת תשקיף האם בהתאם לפרט 1(א1) נדרש כי יכללו מידע בפרק תיאור עסקי התאגיד בתשקיף ובדו"ח תקופתי לתקופה ארוכה יותר לצורך הצגה נאותה של עסקי התאגיד, לרבות תאגיד שהונפק לראשונה. זאת, על מנת שהמידע שיעמוד בפני המשקיעים יהיה מלא, ברור ושימושי.
כך למשל אירע במספר מקרים מהעת האחרונה בקשר לתשקיפים של תאגידים שהנפיקו לראשונה. באותם מקרים, במהלך השנתיים שקדמו למועד התשקיף התרחשו אירועים שיצרו חוסר ודאות ותנודתיות בסביבה הכלכלית והעסקית של התאגיד ובפעילותו, אשר כתוצאה מהם נתוני אחת או יותר משנות ההשוואה לא ייצגו בצורה מהימנה את מגמת תוצאות הפעילות המתמשכת של התאגיד. באותם מקרים, נוכח דיונים עם סגל הרשות, כללו התאגידים תיאור של פעילות התאגיד ועסקיו בפרק תיאור עסקי התאגיד לתקופה של שלוש שנים.
בעלי שליטה, בעלי עניין ובעלי מניות
שאלה:
101א.20 תיקון תקנות החברות (הקלות בעסקאות עם בעלי ענין), התש"ס-2000 ("התיקון" ו"תקנות ההקלות", בהתאמה), מיום 14 ביוני 2022, קובע הקלות נוספות באשר לאופן אישור עסקאות עם בעלי עניין וזאת ביחס לחברות ציבוריות וחברות איגרות חוב שבשליטת המדינה ("חברות ממשלתיות"). במסגרת תיקון זה נקבעו נסיבות נוספות בהן עסקאות חריגות של חברות ממשלתיות לא יהיו טעונות אישור במתכונת הקבועה בסעיף 275 לחוק החברות, תשנ"ט-1999 ("חוק החברות").
בהמשך לתיקון זה, האם חברה ממשלתית נדרשת לפרסם דיווח מיידי אודות עסקה אשר אושרה בהתאם לתקנות 2ב ו-2ג לתקנות ההקלות שהותקנו במסגרת התיקון ומהו תוכנו של דיווח זה?
לעמדת סגל הרשות הוראות הגילוי הקבועות בתקנה 37א(5) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידים), תש"ל-1970 ("תקנות הדוחות"), הקובעות כי תאגיד מדווח נדרש להגיש דיווח מיידי אודות ההתקשרות בעסקה חריגה כאמור בסעיף 270(3) ו-270(4) לחוק החברות אשר אושרה בהתאם לתקנות ההקלות, חלה גם על תקנות 2ב ו-2ג שהותקנו במסגרת התיקון. משכך, חברות ממשלתיות נדרשות בדיווח מיידי אודות עסקאות שאושרו בהתאם לתקנות ההקלות שנוספו במסגרת התיקון, באופן התואם את הוראות הגילוי האמורות, בשינויים המחויבים. זאת, בשים לב לדגשים הבאים:
לגבי עסקאות המנויות בסעיף 2ב לתקנות ההקלות, הפטורות מאישור האסיפה הכללית, נדרש להגיש דיווח מיידי בהתאם לתקנה 37א(5)(א) שיכלול פרטים בדבר עיקרי העסקה ותמצית נימוקי הדירקטוריון וועדת הביקורת לאישור העסקה; וכן אם ניתן להתקשרות פטור כאמור לפי תקנה 2ב(1) לתקנות ההקלות – את עיקרי חוות דעת רשות החברות ועיקרי החלטת ועדת השרים לענייני הפרטה.
ביחס לעסקאות הנמנות על אלו בתקנה 2ב(5) לתקנות ההקלות, במסגרת תמצית נימוקי הדירקטוריון וועדת הביקורת יינתן גילוי גם לאמות המידה שנקבעו על ידי ועדת הביקורת מראש, לרבות למועד קביעת אמות המידה ולאופן העמידה בהן בעת אישור העסקה.
לגבי עסקאות המנויות בסעיף 2ג לתקנות ההקלות, הפטורות גם מאישור ועדת הביקורת והדירקטוריון, לא נדרשת הגשה של דיווח מיידי בהתאם לתקנה 37א(5)(ב) לתקנות הדוחות על כל עסקה ועסקה, בכפוף לכך שהחברה פרסמה דיווח מיידי אודות אמות המידה שנקבעו ונימוקי ועדת הביקורת לקביעתן, והעסקאות מאושרות בהתאם לאמות מידה אלה.
שאלה ותשובה זו נוגעות לחובות הדיווח המיידי מכוח סעיף 37א(5) לתקנות הדוחות, בנוגע לעסקאות שאושרו על-ידי חברות ממשלתיות בהתאם לתקנות ההקלות, בעקבות התיקון שנערך בהן לאחרונה. הן אינן עוסקות בגילוי שעל החברות הממשלתיות למסור מכוח הוראות דין אחרות בהקשר של עסקאות בעלי עניין, לרבות במסגרת תשקיף ודוח תקופתי.
דוחות תקופתיים ורבעוניים ודוח דירקטוריון
שאלה:
105-32 שאלה: האם תקנה 8ב(ט) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), תש"ל-1970 (להלן – "תקנות הדוחות") חלה גם על שמאויות של נכסי נדל"ן?
אם כן, מהן ההנחות עליהן נדרש התאגיד לפרט בהתאם לתקנה 8ב(ט)(7)?
כן. תקנה 8ב(ט) לתקנות הדוחות חלה על כל הערכת שווי מהותית ששימשה בסיס לקביעת נתון בדוח העתי. שמאויות של נכסי נדל"ן, כדוגמת הערכת שווי לקביעת שווי הוגן של נדל"ן מניב או נדל"ן מניב בהקמה או קרקע הנמדדת בדוחות הכספיים בשווי הוגן, שהן מהותיות או מהותיות מאוד, נחשבות להערכות שווי ששימשו בסיס לקביעת נתון בדוח העתי ומשכך חלה התקנה האמורה.
לגבי פירוט הנחות המפתח ששימשו לקביעת הערך בדוחות הכספיים, התקנה קובעת כי יש לפרט את ההנחות על פיהן ביצע מעריך השווי את ההערכה בהתאם למודל ההערכה ומפרטת רשימה שאינה ממצה או סגורה של הנחות לדוגמא. בהתאם, תאגיד נדרש להתייחס לכלל ההנחות המהותיות ששימשו לקביעת שווי הנכס בדוחות הכספיים.
יצוין כי אחת השיטות המקובלות להערכת שווי של נכס נדל"ן היא שיטת ההיוון הישיר (Direct Cap). במקרה כאמור, שיעור ההיוון הישיר יחשב להנחה מהותית לצורך השמאות. בנוסף, אם השתמש השמאי ב-NOI מייצג שהוא שונה מה-NOI המתואם, על התאגיד לכלול גילוי גם להנחות המהותיות שהובאו בחשבון בקביעת ה-NOI המייצג, לדוגמה: שינוי בשיעור התפוסה, בדמי השכירות, ברווח מניהול הנכס, הקלות שניתנו לשוכרים וביטולן, סיום תקופת הרצה וכו'.
בנוסף, אם שווי הנכס מושפע מהותית מגורמים נוספים מלבד ה-NOI המייצג ושיעור ההיוון המשוקלל, על התאגיד להתייחס לגורמים אלו (לדוגמה הקצאת שווי לזכויות בנייה בלתי מנוצלות).
