כמה שווה הבית שלך? חדש באתר רשות המיסים-ניתוח עסקאות נדל"ן

 
מחירי דירות נקבעים בהסתמך על שווי שוק, אבל מי קובע את מחיר השוק? האם אלה רוכשי ומוכרי הדירות, המתווכים או שמאי המקרקעין של הבנקים למשכנתאות? רשות המסים שמה אתמול סוף לצורך בהערכות וניחושים ודיווחה כי שידרגה את מערכת המידע באתר שלה, כך שכעת ניתן לאתר מידע מורחב על עסקות נדל"ן - מידע שלא היה גלוי לציבור עד כה.

הנתונים החשופים כעת לציבור כוללים את שטח דירת המגורים, מספר החדרים בה, הקומה, שנת הבנייה ושטח הקרקע. גם את עלות הקרקע ניתן למצוא באתר. למרות פריצת הדרך שעושה כעת הרשות בתחום, שימוש באתר מעלה לעתים ליקויים ולא תמיד הנתונים המתקבלים מדוייקים. את הפרטים על עסקות הנדל"ן ניתן למצוא בכתובת:

 www.misim.gov.il/svInfoNadlan.

כדי לקבל את הפרטים יש להצטייד במספר הגוש והחלקה של הרחוב או האזור שבו אתם מבקשים למצוא פרטים. ניתן להשיג נתונים אלה דרך פורטל השירותים והמידע הממשלתי באינטרנט.

הכנסת הנתונים החדשים היא מהפכה של ממש בענף הנדל"ן בישראל, אומר שמאי המקרקעין הממשלתי, אייל יצחקי, שכן כך ניתן יהיה לעקוב אחר עסקות באזור מבוקש. "מדובר בשירות ענקי לאזרח", הוא אומר. "המהלך עשוי למנוע במידה רבה תרגילי עוקץ שנעשים בין אזרחים, שעד כה לא היו נגישים למידע על עסקות נדל"ן. כמו כן, חשיפת המידע תשפר את אמינות הדיווחים למס שבח ולרשות המסים, ואנשים יזהרו יותר בנתונים שהם מעבירים. כל זה יהפוך את שוק הנדל"ן למשוכלל יותר, יגדיל את רמת הביטחון ובטווח רחוק אף עשוי לגרום ליציבות מחירים".

בעקבות החלטת בית משפט, כבר באפריל השנה החלה רשות המסים לפרסם נתונים באתרה על עסקות למכירת דירות שבוצעו מאז 1998 ועד היום. הנתונים כללו את גובה העסקות, אך היו חלקיים מאוד ולא חשפו את שטח הדירה, מספר החדרים והקומה, ולפיכך היה קשה ולהפיק תועלת מהמידע ולנתח עסקות נדל"ן. עם זאת, העובדה שלצורך בירור עסקה צריך לציין פרטים של גוש חלקה במקום כתובת, או אזור מסוים מקשה מעט על המהלך.

"בשנים האחרונות שוק הנדל"ן אינו יציב", מוסיף יצחקי. "השוק אינו ודאי, תזזיתי מאוד, המחירים עולים ויורדים מהר ובעצבנות יתירה. חשיפת המידע בהחלט עשויה להקטין את העצבנות בשוק הנדל"ן ולעשות רק טוב לענף. זו גם היתה עמדת המחוקק שתיקן את סעיף 105א' לחוק מיסוי המקרקעין, שבח, מכירה ורכישה".

את התנודתיות שעליה מדבר יצחקי ניתן לראות כבר כיום באתר הרשות. במאי 2009, למשל, נמכרה דירת 100 מ"ר בקומת הקרקע של בניין ברחוב הרב קוק 16 בירושלים תמורת 1.89 מיליון שקל, לפי תחשיב של כ-19 אלף שקל למ"ר. דירה דומה נמכרה חודשים ספורים לאחר מכן, באוקטובר 2009, לפי כ-28 אלף שקל למ"ר. מדובר בדירת 75 מ"ר בקומת הקרקע שנמכרה תמורת 2.1 מיליון שקל - עלייה בשיעור של יותר מ-10% בתוך חודשים ספורים.

במקרה אחר, דירה בשטח של 41 מ"ר בקומה השנייה בבניין ברחוב מבוא המתמיד 16 בירושלים, נמכרה במארס 2010 תמורת 1.18 מיליון שקל, לפי כ-28.6 אלף שקל למ"ר. דירה דומה, בשטח של 49 מ"ר במגדל המחובר לו, נמכרה שנה קודם לכן תמורת 1.06 מיליון שקל, לפי כ-21.6 אלף שקל למ"ר.

את המהלך יש לזקוף לד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן מהפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, ולד"ר דני בן שחר מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון. השניים החליטו להילחם מול רשויות הממשלה ורשות המסים שיחשפו את המידע על עסקות נדל"ן שנעשות.

אינדקס מחירים

מאגר עסקות הנדל"ן בישראל תמיד היה במס שבח וכלל נתונים על עסקות שנעשו, אך הוסתרו מהציבור, לרוב בטענה שיש לשמור על צנעת הפרט. עד לעשור האחרון, אפילו שמאי מקרקעין היו יכולים לקבל מידע לגבי עסקות רק במקרים מיוחדים. לפני כשנתיים הגישו ד"ר טולקובסקי וד"ר בן שחר באמצעות ע"ד אורה בלום עתירה נגד רשות המסים לבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים על בסיס חוק חופש המידע.

"פניתי למשרדי הממשלה השונים ולרשות המסים לפני כארבע שנים", משחזרת ד"ר טולקובסקי, מנהלת המכון לניהול נדל"ן באוניברסיטת תל אביב. "רצינו לקדם מחקר על שוק הנדל"ן בישראל ולעשות אינדקס מחירים על כל עיר בנפרד. ראינו שלא ניתן לעשות זאת מאחר שאין נתונים.

"בשלב הראשון, פניתי לפני כארבע שנים על בסיס חופש המידע לשר האוצר ומנהל רשות המסים, אך נדחיתי בטיעונים שונים ומשונים. ביקשנו שלפחות יעבירו את המידע הזה לאקדמיה, לא לציבור, כדי שנוכל לבצע מחקר הוגן על שוק הנדל"ן בישראל. אחרי הכל, עד היום לא היו נתונים אמיתיים, גם הבנקים לא משתפים פעולה וכל המחירים שננקבו הם הערכות.

"לפני שנתיים חזרתי לנושא הזה בשיתוף פעולה עם הקליניקה המשפטית ודני בן שחר. שופטת בית המשפט נענתה לבקשתנו. יכול להיות שאם היינו מגישים את העתירה חמש שנים קודם לכן, היינו מדשדשים בנושא הזה עד היום. טענו שמדובר במידע חשוב למשק של כל משפחה. איך אדם יכול לכלכל את צעדיו, לדעת באיזה מחיר לקנות דירה, באיזה מחיר למכור, כאשר כל המידע הזה לא חשוף? מלבד זאת, הרגשנו שהיתה רוח גבית של המערכת שרצו גם כן לחשוף את המידע הזה".

האם המידע ירגיע את שוק הנדל"ן?

ד"ר טולקובסקי: "יכול מאוד להיות שהחשיפה למידע תביא לאיזו יציבות בשוק. עם זאת, כשלומדים על הנעשה בארה"ב, שם קיימת מערכת מידע משוכללת ושקופה לציבור, רואים כי בכל זאת המדינה נכנסה לבועת נדל"ן ממנה היא מתקשה להיחלץ. קשה לדעת מה יהיה, מה שבטוח הוא שהציבור לא יישאר אדיש ולא יצטרך להסתמך על נתונים בעייתיים או על מאכערים בעלי אינטרסים. כעת כל המידע חשוף ורצוי שנשתמש בו בתבונה". 

פורסם לראשונה ב- The Marker