אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים: "גב-ים פוגשת את הביקושים של ענקיות הטכנולוגיה להרחבת מרכזי פיתוח במוקדי ביקוש מרכזיים של המדינה"

ביקושים אלו באו לידי ביטוי בחתימת הסכמי שכירות משמעותיים במהלך תקופת הדוח.

לגב-ים צבר פרויקטים ענק, בפריסה רחבה במוקדי הביקוש המרכזיים של ישראל, הכולל 19 פרויקטים, בשטח כולל של כ-710 אלף מ"ר, בהשקעה כוללת של כ-6.6 מליארד ש"ח, אשר יוסיפו להכנסות החברה כ-580 מיליון ש"ח בשנה.

גב-ים מציגה המשך צמיחה בפרמטרים התפעוליים המרכזיים בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לעומת התקופה המקבילה אשתקד:

גידול של כ-19% ב-FFO המיוחס לבעלי המניות, אשר הסתכם בכ-230 מיליון ש"ח. 

גידול של כ-5% ב-NOI של החברה אשר הסתכם בסך של 411 מיליון ש"ח.

גידול של כ-5% ב- NOIמנכסים זהים, אשר הסתכם בסך של כ-402 מיליון ש"ח.

גידול של כ-15% ברווח הנקי לבעלי המניות, אשר הסתכם בסך של כ-797 מיליון ש"ח בתשעת החודשים הראשונים של השנה. ברבעון השלישי של השנה הסתכם הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות בסך של 160 מיליון ש"ח, לעומת סך של 235 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, בעיקר כתוצאה מרווח חד פעמי שנרשם ברבעון השלישי של שנת 2021 בעקבות מכירת מקרקעין. 

החברה חתמה על הסכמי שכירות בנכסים קיימים בעלייה ריאלית ממוצעת בשיעור של כ-8% במהלך הרבעון השלישי, ובשיעור זהה בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים: "ענקיות הטכנולוגיה הבינלאומיות מרחיבות את מרכזי הפיתוח בישראל במוקדי הביקוש המרכזיים של המדינה, המהווים מוקד אסטרטגי במערך הפיתוח העולמי שלהן. גב-ים פוגשת ביקושים אלו, בין היתר, במטרופולין תל-אביב, מרחב הרצליה, פארק מתם והפארקים האקדמיים בירושלים ובבאר-שבע, הנשענים על ההון האנושי האיכותי. 

הביקושים במוקדים אלו קשיחים, והשטחים החדשים נספגים בשלבי ההקמה. אנו צופים, כי מגמה זו תישמר, הן ברמת התפוסות והן ברמת שכר הדירה הגבוה בחוזי שכירות ארוכים. מוקדים אלו עומדים בחזית ומובילים, וצפויים להתחזק ולצמוח בשנים הקרובות.

גב-ים מהווה שחקן מרכזי ומוביל עבור חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות, TIER-1, הכוללות, בין היתר, את אפל, גוגל, אמזון, מייקרוסופט, אינטל ואחרות, אשר קבעו את משכנן בגב-ים לאורך שנים, וממשיכות להרחיב את מרכזי הפיתוח שלהן בפארקים של גב-ים, המהווים את ה-CUTTING EDGE בעולמות ההייטק.    

במהלך הרבעון השלישי של השנה חתמה החברה על הסכמי שכירות משמעותיים בפארק מתם עם חברת מובילאיי, בשטח של כ-6,000 מ"ר, ובסה"כ כ-14 אלף מ"ר מתחילת השנה, והסכם נוסף עם חברת טכנולוגיה בינלאומית גדולה, בשטח של כ-8,400 מ"ר.  

ה-FFO המיוחס לבעלי המניות, אשר הסתכם ברבעון השלישי של השנה בסך של כ-81 מיליון ש"ח, משקף קצב שנתי של 320 מיליון ש"ח. במהלך שנת 2023 צפוי ה-FFO המיוחס לבעלי המניות לגדול בכ-60 מיליון ש"ח נוספים, כתוצאה מהשלמה ואכלוס של 5 פרויקטים חדשים, נתון שמשקף קצב שנתי של כ-380 מיליון ש"ח. 

החברה מציגה צבר פרויקטים ענק, בפריסה רחבה, הו גיאוגרפית והן סקטוריאלית, שמתמקד במוקדי הביקוש, הנשענים על ההון האנושי האיכותי ועל נגישות מרבית לתחבורה ציבורית, הכולל 19 פרויקטים, בשטח כולל של כ-710 אלף מ"ר, בהשקעה של כ-6.6 מיליארד ש"ח, הגוזר תוספת הכנסות שנתיות מייצגות של כ-577 מיליון ש"ח, ותוספת ל-FFO המיוחס לבעלי המניות בסך של כ-350 מיליון ש"ח, והכל כחלק מהתוכנית האסטרטגית שפרסמה החברה. כ-51% מהשטחים העיליים בפרויקטים שבביצוע שווקו, והסכמים חתומים אלו, לתקופת שכירות ממוצעת בת 11 שנים, יוסיפו כ-112 מיליון ש"ח ל-FFO המיוחס לבעלי המניות של החברה. 

בנוסף, החברה מקדמת חמש תוכניות בניין עיר בחולון, ירושלים, הרצליה, רחובות ועכו, לאישור כ-740 אלף מ"ר תעסוקה וכ-2,600 יח"ד.

פעילות הייזום של הנדל"ן המניב וקידום התב"עות על-ידי גב-ים, אשר יוצרים בסיס רחב לפיתוח בשנים הקרובות, עדיין לא באים לידי ביטוי במלואם בדוחות".

 

נכון ליום 30 בספטמבר 2022, לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של כ-1,044 אלף מ"ר, באתרים שונים ברחבי הארץ (כולל שטח של כ-19 אלף מ"ר (חלק החברה) המוחזק על ידי חברת גב-ים ממן נכסים בלוד בע"מ, חברה בשליטה משותפת המוצגת לפי שיטת השווי המאזני). שיעור התפוסה בנכסיה המניבים של החברה, נכון לתום הרבעון השלישי של השנה, עומד על כ-98%. 

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2022 חתמה החברה על 106 חוזי שכירות בנכסים קיימים, ביחס לשטח עילי של כ-66 אלף מ"ר המניבים כ-53 מיליון ש"ח בשנה. הסכמי השכירות נחתמו בתשעת החודשים הראשונים של השנה תוך עלייה ריאלית ממוצעת בדמי השכירות בשיעור של כ-7.8%. 

ברבעון השלישי של שנת 2022 חתמה החברה על 33 חוזי שכירות בנכסים קיימים, ביחס לשטח עילי של כ-16 אלף מ"ר המניבים כ-13 מיליון ש"ח בשנה. הסכמי השכירות נחתמו ברבעון השלישי של השנה תוך עלייה ריאלית ממוצעת בדמי השכירות בשיעור של כ-7.7%. 

בנוסף על האמור לעיל, חתמה החברה בתשעת החודשים הראשונים של השנה על 8 חוזי שכירות בגין שטחים בפרויקטים בייזום (המפורטים בסעיף 1.3.2 להלן), ביחס לשטח עילי של כ-71 אלף מ"ר, הצפויים להניב כ-38 מיליון ש"ח בשנה. 

החברה פועלת להקמתם של 19 פרויקטים שונים ברחבי הארץ, בהיקף כולל של כ-710 אלף מ"ר (בדוח הכספי המאוחד), בהשקעה כוללת של כ-6.6 מיליארד ש"ח בדוח הכספי המאוחד. פרויקטים אלו צפויים להניב, עם השלמת הקמתם ואכלוסם (הצפויה בהדרגה, עד לרבעון הרביעי של שנת 2026), דמי שכירות שנתיים צפויים (על בסיס דמי השכירות הנוהגים כיום) בסך 577 מיליון ש"ח, והכל כמפורט בדוח זה להלן. 

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2022 השקיעה החברה סך של כ-746 מליון ש"ח בפרויקטים שנמצאים בתכנון, רישוי והקמה (כולל סך של 80 מיליון ש"ח בגין רכישת קרקע בהרצליה, כמפורט להלן).   

פרויקטים שהושלמו: 

פארק גב-ים גדרות - שלב א' - במהלך הרבעון הראשון של השנה השלימה החברה הקמתו של מרלו"ג בשטח של כ-7,500 מ"ר עילי. החברה השכירה את כלל שטחי המרלו"ג לחברת א. מ. אגם לוגיסטיקה ואחסנה בע"מ. עלות הפרויקט הסתכמה בכ-59 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות הינן כ-4 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 6.8%. 

פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #3 - במהלך הרבעון השני של השנה השלימה החברה את הקמתו של המרלו"ג השלישי בפארק, בשטח כולל של כ-6,100 מ"ר עילי. החברה השכירה את כלל שטחי המרלו"ג לחברת הטכנולוגיה GE Healthcare. עלות הפרויקט הסתכמה בכ-33 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות הינן כ-3 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 9%. 

פרויקטים בביצוע: 

מגדלי מתם מזרח #1 - חברת מת"ם פועלת להקמתו של הבניין הראשון בפרויקט מגדלי מתם מזרח, הכולל כ-28 אלף מ"ר עילי וכ-18 אלף מ"ר שטחי חניה תת-קרקעית. מת"ם השכירה את כלל הבניין לאחת מענקיות ההייטק בעולם. עלות הפרויקט נאמדת בכ-278 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-30 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 10.8%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2022. 

מגדלי מתם מזרח #2 - במקביל להקמתו של הבניין הראשון, פועלת מת"ם להקמתו של הבניין השני, הכולל כ-29 אלף מ"ר עילי וכ-19 אלף מ"ר שטחי חניה תת-קרקעית. לאחר תאריך הדוח הכספי השכירה מת"ם שטח של כ-8,500 מ"ר עילי לחברת הייטק בינלאומית מהמובילות בעולם, וזאת בנוסף על השכרת שטח של כ-6,600 מ"ר עילי לחברת GE Healthcare ושטח של כ-5,000 מ"ר עילי לחברת PLUS500. עלות הפרויקט נאמדת בכ-285 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-33 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 11.5%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הראשון של שנת 2023.

מגדלי מתם מזרח #3 - לאור הביקושים בפארק מתם, החלה מת"ם בהקמתו של הבניין השלישי בפרויקט, בשטח של כ-29.5 אלף מ"ר עילי וכ-13 אלף מ"ר תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-303 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-30 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 9.8%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2025.

פארק גב-ים רעננה - עסקת קומבינציה עם שופרסל נדל"ן בע"מ (חלק החברה 69.5%), להקמת פרויקט משרדים ברעננה. החברה פועלת להקמתו של הפרויקט, הכולל שני מבנים בשטח עילי כולל של כ-40 אלף מ"ר וכ-33 אלף מ"ר תת-קרקעי. במהלך הרבעון השני של השנה השכירה החברה שטח של כ-5,300 מ"ר עילי בפרויקט לפתאל וורקספייס (ROOMS), שותפות מקבוצת פתאל, המפעילה חללי עבודה. עלות הפרויקט נאמדת בכ-323 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-23 מליון ש"ח בשנה (חלק החברה), המשקפות תשואה של 7.1%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2023.

גב-ים פארק העברית - שלב א' - עסקת קומבינציה עם האוניברסיטה העברית (חלק החברה 66%) להקמת פארק הייטק בשטחי קמפוס האוניברסיטה בגבעת-רם, ירושלים. גב-ים פועלת להקמתו של שלב א' בפרויקט, אשר יכלול 2 בניינים (בניינים 1+2) בשטח עילי כולל של כ-57 אלף מ"ר, וכ-32 אלף מ"ר תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-628 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-50 מליון ש"ח בשנה (חלק החברה), המשקפות תשואה של 8%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2024. בשנת 2020, חתמה גב-ים על הסכם שכירות ראשון, משמעותי, בפארק, עם חברת לייטריקס, אשר שכרה שטח של כ-16 אלף מ"ר עילי. במהלך תשעת החודשים הראשונים של השנה, חתמה החברה על ארבעה הסכמי שכירות נוספים בפרויקט, בשטח כולל של כ-3,500 מ"ר, ביניהם עם חברה מקבוצת Merck. במקביל פועלת החברה לתכנון תב"ע בסמכות וועדה מחוזית, להוספת 60 אלף מ"ר עיקרי, לצורך הקמתו של הבניין הרביעי. ביום 4 ביולי 2022 המליצה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים להפקיד את התב"ע בתנאים. 

פארק גב-ים הרצליה צפון - הרחבת גב-ים 2O והקמת חניון - החברה פועלת להקמת בניין נוסף בפרויקט גב-ים 2O בכ-38 אלף מ"ר עילי נוספים וכן חניון נוסף בפארק, בשטח של כ-22 אלף מ"ר. בסוף שנת 2021 השכירה החברה את כלל השטחים האמורים לחברת טכנולוגיה בינלאומית מהמובילות בעולם, תמורת הכנסה שנתית בסך 42 מליון ש"ח. עלות הפרויקט נאמדת בכ-650 מליון ש"ח, המשקפת תשואה של 6.4%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2025.

ToHa2 - החברה וחברת אמות השקעות בע"מ ("השותפים"), פועלות להקמת הפרויקט, הכולל כ-160 אלף מ"ר עילי לשיווק וכ-45 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. השותפים מעריכים כי עלות ההקמה הכוללת (לרבות בגין עבודות התאמה לשוכרים - TI) תגיע לסך של כ-3 מיליארד ש"ח (חלק החברה - 1.5 מיליארד ש"ח), מתוכם שולם עד כה סך כולל של כ-734 מיליון ש"ח (חלק החברה - כ-367 מיליון ש"ח). הקמתו של ToHa2 צפויה להסתיים במהלך המחצית השניה של שנת 2026. ההכנסות הצפויות מ- ToHa2עם השלמתו ואכלוסו המלא, נאמדות בכ-280 מליון ש"ח בשנה, המשקפת תשואה של 9.3%.  

פארק גב-ים חולון - בניין #3 - החברה פועלת להקמתו של הבניין, בשטח כולל של כ-44 אלף מ"ר, מתוכם כ-22 אלף מ"ר עילי וכ-22 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. מנהל הדיור הממשלתי שכר שטח כולל של כ-19 אלף מ"ר עילי בפרויקט. עלות הפרויקט נאמדת בכ-330 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-20 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של כ-6%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2024.

פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #4 - החברה פועלת להקמת מרלו"ג נוסף בפארק, בשטח של כ-20 אלף מ"ר עילי. בתום שנת 2021 השכירה החברה את כלל שטחי המרלו"ג הרביעי לחברת מילניום לוגיסטיקה בע"מ. עלות הפרויקט נאמדת בכ-130 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-10 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2023.

גב-ים אשקלון - רב-בריח #1 - בשנת 2021 התקשרו גב-ים ורב בריח בעסקה משותפת להקמת מפעל רב בריח באשקלון, בשטח כולל של כ-41 אלף מ"ר, על גבי חטיבת קרקע של רב בריח בשטח של כ-55 דונם באזור התעשיה אשקלון. במסגרת השותפות, גב-ים תנהל ותממן את הקמתו של הפרויקט. עבודות ההתאמה במפעל תבוצענה על-ידי רב בריח ועל חשבונה, והיא תשכור את הנכס לתקופה של כ-25 שנה. עם השלמת הקמתו של המפעל יהיה חלקה של גב-ים בנכס - 70% וחלקה של רב בריח - 30%. עלות הפרויקט נאמדת בכ-202 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-12 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של כ-6%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הראשון של שנת 2023.

גב-ים אשקלון - רב-בריח #2 - ברבעון השלישי של השנה חתמו גב-ים ורב בריח על הסכם מפורט, להקמת שלב ב' של הפרויקט. על-פי ההסכם, יקימו הצדדים באמצעות חברה משותפת (גב-ים -70%; רב בריח - 30%) מפעל נוסף עבור רב בריח, על גבי קרקע סמוכה לשלב א', אשר הוקצתה לייעוד זה על-ידי רמ"י. הפרויקט יכלול כ-55 אלף מ"ר, אשר יוקמו על גבי מגרש בשטח של כ-38 דונם. לאחר הקמתו של הפרויקט, תשכור רב בריח את הפרויקט לתקופה של כ-25 שנים, בתמורה לדמי שכירות המשקפים תשואה בשיעור של כ-6%. עלות הפרויקט נאמדת בכ-390 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-23 מיליון ש"ח בשנה (חלק גב-ים - 17 מיליון ש"ח). השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2025.

פארק גב-ים נגב - בניין #5 - במהלך הרבעון הראשון השכירה גב-ים נגב את כלל שטחי הבניין הרביעי בפארק גב-ים נגב לגוף ממשלתי. בעקבות השכרה זו, ולאור התפוסה המלאה של הפארק, גב-ים נגב החלה בהקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-15 אלף מ"ר עילי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-103 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-9 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 8.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2024.

פארק גב-ים רחובות - בניין #5 - החברה החלה בהקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-24 אלף מ"ר עילי וכ-15 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-180 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-14 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2024.

חוות שרתים - פארק מתם - החברה פועלת להקמתה של חוות שרתים (Data Center) בשטח של כ-14,000 מ"ר, בהספק של כ-9.5 מגה-וואט, אשר עתידה לשמש את השוכרים בפארק מתם וכן משתמשים נוספים באזור. עלות הפרויקט נאמדת בכ-355 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-70 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה פנימית (PIRR) של כ-9%.

מתקנים פוטו-וולטאים - החברה פועלת להתקנת 40 מערכות פוטו-וולטאיות, על גבי גגות של מבנים אשר בבעלות החברה. עלות הפרויקט כולו נאמדת בכ-31 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-6 מליון ש"ח בשנה.

פרויקטים בתכנון ורישוי:

מרכז עסקים גב-ים קיסריה - בניין #1 - החברה פועלת לתכנון ורישוי הבניין הראשון במרכז העסקים גב-ים קיסריה, אשר יוקם בשיתוף עם החברה לפיתוח קיסריה (50%). הבניין הראשון יוקם בשטח של כ-11.5 אלף מ"ר עילי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-50 מליון ש"ח (חלק גב-ים) וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-4 מליון ש"ח בשנה (חלק גב-ים), המשקפות תשואה של 8%.

פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #5 - לאור הביקושים הגדולים לשטחי לוגיסטיקה, החברה פועלת לתכנון ורישוי מרלו"ג נוסף בפארק, בשטח של כ-9,000 מ"ר עילי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-74 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-5 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 6.8%.

פארק גב-ים מפרץ חיפה - קריית מלאכה - החברה פועלת לתכנון ורישוי קריית מלאכה בשטח של כ-30 אלף מ"ר עילי, אשר תוקם לאחר פינוי שוכרים והריסת מבנים קיימים. עלות הפרויקט נאמדת בכ-152 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-11 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7.2%.

החושלים, הרצליה - במהלך הרבעון השלישי של השנה רכשה החברה קרקע ברחוב החושלים, הממוקם בדרום אזור התעשייה הרצליה פיתוח, בסמוך למרכז גב-ים הרצליה, לצורך תכנון ואישור תב"ע (תואמת תכנית מתאר), אשר תאפשר הקמה של פרויקט לתעסוקה ומסחר בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר עילי. הקרקע נרכשה מצד ג' בלתי קשור, בתמורה לסך של 160 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק. בנוסף, תשלם גב-ים היטלי השבחה ודמי היתר לרמ"י לצורך הקמת הפרויקט. עם רכישת הקרקע החלה החברה בתכנון ורישוי הפרויקט. עלות הפרויקט נאמדת בכ-649 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-45 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של כ-7%.

לגרף גב ים לחצו כאן