מניבים קרן הריט החדשה מדווחת על התוצאות הכספיות לרבעון השלישי של שנת 2022

ה-NOI ברבעון עלה בכ-33.7% לכ-38.3 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה;

Same Property NOI ברבעון צמח בכ-16.1% לכ-33.3 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה;

ה-NOI לשנת 2022 צפוי להסתכם בכ-147-150 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת של כ-145-147 מיליון שקל), וה-FFO הריאלי בכ-109-110 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת של כ-105-107 מיליון שקל); 

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול ברבעון גדלו בכ-35.4% לכ-43.4 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה;

הרווח הנקי ברבעון גדל בכ-163% לכ-27.7 מיליון שקל – ובסך הכול הסתכם בכ-52 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022;

החברה העלתה את תחזית חלוקת הדיבידנדים ל-2022 לסך של כ-73-75 מיליון שקל, והודיעה על חלוקת דיבידנד בסך של 19 מיליון שקל;

לאחר תאריך המאזן התקשרה החברה בהסכם לרכישת שטחי משרדים (עד 12,000 מ"ר), מסחר וחניות, במגדל בהקמה במרכז תל אביב בתמורה של עד 297 מיליון שקל תשולם ברובה (כ-95%) במועד המסירה 

מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון השלישי ולתשעת החודשים הראשונים של שנת 2022. החברה מחזיקה נכון למועד פרסום הדו"ח ב-21 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-250 אלף מ"ר וכ-63 אלף מ"ר שטחי חניה, וכן קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2022 ובתוספת הנכס ברמת החייל שנרכש באוקטובר השנה (ללא הוצאות רכישה), מסתכם בכ-2.58 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.45 מיליארד שקל, נכון ליום 30 בספטמבר 2022.

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו ברבעון השלישי של 2022 בכ-43.4 מיליון שקל, לעומת כ-32.1 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2021, גידול של כ-35.4%. בתשעת החודשים הראשונים של 2022 הסתכמו הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול בכ-121.2 מיליון שקל לעומת 91.2 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2021 - עלייה של כ-33%. הגידול בהכנסות נובע הן מהנכסים החדשים (בעכו, אור יהודה, קיסריה, בני ברק ובית האבות הסיעודי בחיפה),  הן מאכלוס מגדל מניבים בכפר סבא וכן מגידול בהכנסות השכירות ביתר הנכסים הקיימים.

שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2022, מסתכם בכ-95.3%. 

ה-NOI ברבעון השלישי של 2022 הסתכם בכ-38.3 מיליון שקל, גידול של כ-33.7% לעומת NOI בסך של כ-28.7 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2021. ה-NOI בתשעת החודשים הראשונים של 2022 הסתכם בכ-109.5 מיליון שקל, גידול של כ-32.7% לעומת NOI בסך של כ-82.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2021. 

Same Property NOI – ברבעון השלישי של 2022 הסתכם בכ-33.3 מיליון שקל, עלייה של כ-16.1% לעומת כ-28.7 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2021. בתשעת החודשים הראשונים של 2022 הסתכם ה- Same Property NOI בכ-95.9 מיליון שקל, עלייה של כ-16.3% לעומת כ-82.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2021. הגידול נובע הן מגידול בשיעור התפוסה והן מעליית דמי שכירות. יצוין כי הנתון אינו כולל את הנכסים בבני ברק, קיסריה, אור יהודה, עכו וחיפה, שלא הניבו בתקופות המקבילות בשנת 2021, וכולל את הגידול בגין מגדל מניבים בכפר סבא.

שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-6.85%, נכון ליום 30 בספטמבר 2022, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה - כולל הרחבת סדרת אגרות החוב (סדרה ב') מיום 30 באוקטובר 2022 - הינה כ-1.6% (צמוד מדד). נתונים אלה מבטאים מרווח של כ-5.25%. 

שיעור המינוף נטו הינו כ-40.4% (כ-48% ברוטו), נכון ליום 30 בספטמבר 2022.

ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) ברבעון השלישי של 2022 הסתכם בכ-28.5 מיליון שקל, לעומת כ-19.7 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2021 – גידול של 45.1%. ה-FFO הריאלי הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של 2022 בכ-80.9 מיליון שקל, לעומת כ-56.7 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2021 – גידול של 42.6%.

שערוך נדל"ן להשקעה – ברבעון השלישי של 2022 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך כ-15.9 מיליון שקל. במהלך הרבעון ביצעה החברה הערכות שווי לנכסים בתפן, בנהריה ובמגדל משה אביב וכן שיערכה לראשונה את המבנה באור יהודה שנרכש בסוף 2021. בתשעת החודשים הראשונים של 2022 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך כ-41.7 מיליון שקל, לעומת הכנסה בסך 9.6 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2021. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו הוצאות הרכישה (בעיקר מס רכישה) בסך של כ- 21.5 מיליון ש"ח, בגין רכישת המבנים בבני-ברק, קיסריה, פרדס חנה, חיפה והקומה המסחרית בכפר סבא כאמור. 

הרווח הנקי הסתכם ברבעון השלישי של 2022 בכ-27.7 מיליון שקל, לעומת רווח נקי בסך כ-10.5 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2021 – גידול של 163%. הגידול נבע מהכנסות בגין עליית ערך נכסים מניבים ומהגידול ב-NOI השוטף, שקוזזו בחלקם בעלייה בהוצאות מימון נטו כתוצאה מהפרשי הצמדה הנובעים מהעלייה במדד המחירים לצרכן. הרווח הנקי הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של 2022 בכ-52 מיליון שקל, לעומת רווח נקי בסך של כ-50.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2021. בנטרול הוצאות רכישה חד פעמיות שנרשמו בעיקר ברבעון הראשון של 2022, הרווח הנקי בתשעת החודשים הראשונים של 2022 הסתכם בכ-73.5 מיליון שקל, גידול של 45% ביחס לרווח הנקי בתשעת החודשים הראשונים של 2021.

חלוקת דיבידנד – ביום 23 בנובמבר 2022 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 19 מיליון שקל לבעלי מניות החברה, וזאת בהמשך לחלוקות דיבידנד מצטברות מתחילת השנה בסכום של 35 מיליון שקל בגין 2022. בגין שנת 2021 חילקה החברה  סך של 59 מיליון ש"ח. 

נכון ליום 30 בספטמבר 2022, ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.45 מיליארד שקל, כ-54.3% מהיקף המאזן. לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים בסך של 190 מיליון שקל ליום 30 בספטמבר 2022, ויתרה בסך של כ-115 מיליון שקל ליום פרסום הדו"חות הכספיים. כלל הנדל"ן שברשות החברה אינו משועבד. עובדה זו מאפשרת לחברה גמישות פיננסית רחבה, ויכולת  לגיוס חוב בתמורה למתן בטוחות, בכפוף להתחייבויות החברה בשטרי הנאמנות למחזיקי אגרות החוב. 

הסביבה העסקית והשפעת העלייה במדד

במהלך הרבעון השלישי של 2022 נשמרה היציבות בביקושים לשטחי משרדים בכל אתרי החברה.   יצוין, כי תמהיל השימושים בכלל שטחי המשרדים של החברה הינו מגוון מאוד וכולל חברות בתחומי מדעי החיים, אנרגיה, מקצועות חופשיים, משרדי ממשלה, מרפאות, הייטק ועוד.

כמו כן, ברבעון השלישי של 2022 נמשכה המגמה החיובית המאפיינת את תחום הנדל"ן לתעשייה/לוגיסטיקה. הביקושים לשטחים אלה נמשכים והיצע השטחים בתחום ממשיך להיות מוגבל ומושפע ממחירי הקרקעות הגבוהים לשימושים אלה. כתוצאה מכך, התפוסות ורמות השכירות לנכסים אלה ממשיכות להיות גבוהות.

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2022 עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של כ-4.4%, עלייה חדה לעומת השנים האחרונות. הכנסותיה של החברה מדמי שכירות צמודות למדד המחירים לצרכן, והעלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות החברה מהשכרת נכסים ולעלייה בשווי ההוגן של נכסים אלו.

רכישת שטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל בהקמה במרכז תל אביב – באוקטובר 2022 חתמה החברה על הסכם לרכישת קומות משרדים בשטח של עד 12,000 מ"ר, שטחי מסחר בשטח של כ-300 מ"ר ו-67 מקומות חניה במגדל שנמצא בשלבי הקמה ברחוב לבנדה בתל אביב. המוכר החל בהליך להגדלת זכויות הבנייה, כך שהבניין יכלול 12 קומות משרדים בשטח של כ-12,000 מ"ר. ככל ששטחי המשרדים בעסקה יסתכמו בכ-12,000 מ"ר, תשלם החברה למוכר כ-297 מיליון שקל בתוספת מע"מ והוצאות עסקה (95% מהתמורה תשולם במועד מסירת הנכס). ככל שמספר קומות המשרדים יקטן, התמורה בעסקה תעודכן בהתאמה. סיום הבנייה ומסירת השטחים הנרכשים צפויים במהלך הרבעון השני של 2026. החברה מעריכה כי ה-NOI השנתי המלא הצפוי בתפוסה מלאה בגמר מלא יסתכם בכ-20-26 מיליון שקל (ככל שהבניין יכלול כ-12,000 מ"ר שטחי משרדים). 

רכישת נכס מניב בשכונת רמת החייל בתל אביב – באוקטובר 2022 רכשה החברה בניין משרדים ומסחר ברמת החייל. הבניין הינו בשטח עילי של כ-5,800 מ"ר, והוא כולל קומת קרקע למשרדים ומסחר, חמש קומות משרדים וכ-130 מקומות חניה ושטחי אחסנה. בתמורה שילמה החברה סך כולל של 119 מיליון שקל, בתוספת הוצאות עסקה. במקביל התקשרה החברה עם המוכרים בהסכם שכירות להשכרת מלוא השטחים בבניין לתקופה של 6 שנים. ה-NOI השנתי על פי הסכם השכירות עומד על כ-7.56 מיליון שקל.

התקשרות בהסכם שכירות בנכס באור יהודה ("בית המניפה") – בסוף הרבעון השלישי של 2022 התקשרה החברה עם קבוצת מר (MER) בהסכם להשכרת מרבית שטחי "בניין המניפה" באור יהודה. מר תשכור את מרבית השטח בבניין - כ-5,850 מ"ר ו-150 חניות תת קרקעיות, ותנהל את הנכס בצורה עצמאית. הסכם השכירות נחתם לתקופה של 5 שנים, כשלקבוצת מר עומדות שתי אופציות להארכת תקופת השכירות ב-10 שנים נוספות (כל אופציה לתקופה של 5 שנים נוספות). ה-NOI השנתי הצפוי לחברה מהשכרתו המלאה של הבניין, לאחר ביצוע שיפורים והתאמות לצרכי השוכר מוערך בכ-5.1 מיליון ש"ח.

רכישת השטח המסחרי במגדל מניבים בכפר סבא - ביולי 2022 רכשה החברה את קומת המסחר במגדל מניבים בשטח של כ- 1,300 מ"ר, תמורת 34 מיליון שקל ובתוספת מע"מ (לא כולל הוצאות רכישה). בכך השלימה החברה את רכישת מלוא המבנה.   החברה צופה כי ה-NOI בתפוסה מלאה של השטח המסחרי יסתכם בכ-2.3 מיליון שקל לשנה.  

נכון למועד הדוח הושכרו מעל ל-73% משטחי מגדל מניבים ומתנהלים משאים ומתנים נוספים. 

ה-NOI  השנתי המלא (100%) הצפוי מהבניין, כולל השטח המסחרי, בתפוסה מלאה בגמר מלא,  מוערך בכ- 28-28.5 מיליון ש"ח. 

הנפקות חוב והון – באוקטובר 2022  הקצתה החברה, במסגרת הקצאה פרטית, אגרות חוב (סדרה ב') לשלושה משקיעים מסווגים. התמורה נטו מההקצאה, שבוצעה בדרך של הרחבת סדרה, הסתכמה בסך של כ-53 מיליון שקל. ההקצאה שיקפה תשואה אפקטיבית שנתית בשיעור של כ-2.85% (צמוד מדד).

ביולי 2022 הקצתה החברה, במסגרת הקצאה פרטית, אגרות חוב (סדרה ג') לארבעה משקיעים מסווגים. התמורה נטו מההקצאה, שבוצעה בדרך של הרחבת הסדרה, הסתכמה בסך של כ-102.5 מיליון שקל. ההקצאה שיקפה תשואה אפקטיבית שנתית בשיעור של כ-2.6% (צמוד מדד). 

בינואר 2022 פירסמה החברה דוח הצעת מדף להנפקת מניות לציבור. בהתאם לתוצאות ההנפקה, הנפיקה החברה 62,512,000 מניות בתמורה (נטו) בסך של 141.9 מיליון שקל.

העלאת תחזיות NOI ו-FFO לשנת 2022

אומדן ה-NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2022 עודכן כלפי מעלה לכ-147-150 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת של כ-145-147 מיליון שקל). אומדן ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2022 עודכן כלפי מעלה לכ-109-110 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת של כ-105-107 מיליון שקל). כמו כן צופה החברה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-73-75 מיליון שקל בגין שנת 2022 (לעומת תחזית קודמת לחלוקה של 70-73 מיליון שקל). ה-NOI השנתי הצפוי מנכסי החברה  (החל ממועד הנבה מלאה מחוזים חתומים) נאמד בכ-170 מיליון שקל, וה-FFO הצפוי בהתאם נאמד בכ-125 מיליון שקל.

עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "הרבעון השלישי של 2022 היה רבעון שבו הגדלנו את ה-NOI וה-FFO בשיעורים ניכרים של כ-34% וכ-45% בהתאמה ביחס לרבעון המקביל, וזאת בעקבות רכישת נכסים חדשים, המשך אכלוס מגדל מניבים כפר סבא ועליית דמי השכירות ביתרת נכסי החברה. במהלך הרבעון ולאחריו ביצעה החברה מספר עסקאות משמעותיות, הכוללות רכישת נכס מניב ברמת החייל בתל אביב, וכן עסקה מהותית לרכישה של שטחי משרדים בהיקף של עד 12,000 מ"ר בבניין בהקמה בתל אביב. העסקות הללו מהוות המשך ליישום האסטרטגיה של מניבים להגדלת הפורטפוליו בנכסים איכותיים, בעלי פוטנציאל לתשואה עודפת. החברה עדכנה שוב כלפי מעלה את תחזיות ה-NOI וה-FFO, וכן עדכנה כי קצב ה-NOI וה-FFO השנתיים מחוזים חתומים עומד על כ-170 מיליון שקל וכ-125 מיליון שקל בהתאמה. מספרים אלה משקפים את צמיחת החברה והעליה בשיעורי התפוסה בנכסיה. שיעור המינוף הנמוך של החברה מהווה מצד אחד סממן ליציבותה ולסולידיות שלה, ומצד שני יאפשר לנו לנצל הזדמנויות בשוק, ככל שיהיו, ולהמשיך לצמוח באמצעות גיוס חוב נוסף ותוך המשך שמירה על שיעור מינוף סולידי של כ-50%". 

לגרף מניבים ריט לחצו כאן