אבי יעקובוביץ מנכ"ל גב ים: "ישראל המהווה מעצמה טכנולוגית מובילה, הראיה חייבת להיות לטווח ארוך" | המניה מגיבה בחיוב לדוחות

לגב-ים צבר פרויקטים ענק, בפריסה רחבה במוקדי הביקוש המרכזיים של ישראל, הכולל 16 פרויקטים, בשטח כולל של כ-590 אלף מ"ר, בהשקעה כוללת של כ-5.7 מליארד ש"ח, אשר יוסיפו להכנסות החברה כ-490 מיליון ש"ח בשנה.

גב-ים מציגה בשנת 2022 המשך צמיחה בפרמטרים התפעוליים המרכזיים לעומת אשתקד:

גידול של כ-24% ב-FFO המיוחס לבעלי המניות, אשר הסתכם בכ-313 מיליון ש"ח. 

גידול של כ-6% ב-NOI של החברה אשר הסתכם בסך של 555 מיליון ש"ח.

גידול של כ-6% ב- NOIמנכסים זהים, אשר הסתכם בסך של כ-513 מיליון ש"ח.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם בשנת 2022 בסך של כ-930 מיליון ש"ח. 

החברה חתמה על הסכמי שכירות בנכסים קיימים בעלייה ריאלית ממוצעת בשיעור של כ-10.5% במהלך השנה.

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים: "מרכזי הפיתוח של חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות המובילות בישראל ממשיכים להוות מוקד אסטרטגי במערך הפיתוח העולמי של אותן חברות. חברות הטכנולוגיה TIER-1 כאן כדי להישאר ולהתפתח למשך שנים רבות. ישראל, המהווה מעצמה טכנולוגית מובילה, נסמכת על ההון האנושי מהטובים בעולם, שמהווה את ראש החץ של חברות ההייטק. יחד עם זאת, חשוב להיות ערים וקשובים לרחשי השוק ולטלטלות העוברות על ההייטק העולמי ומקרינות על הנדל"ן המניב בישראל. הראיה חייבת להיות לטווח ארוך, המבוסס על גל שיכול לספוג התאמות על ציר הזמן.  

גב-ים פועלת במיקומים המרכזיים, בין היתר במטרופולין תל-אביב, מרחב הרצליה, פארק מתם והפארקים האקדמיים בירושלים ובאר-שבע, מוקדים שעומדים בחזית הטכנולוגיה ומובילים. הנכסים הינם ה- CUTTING EDGE בעולמות הנדל"ן, מקום מושבן של חברות הטכנולוגיה המובילות והגדולות בעולם. 

גב-ים מהווה שחקן מרכזי ומוביל עבור חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות, הכוללות, בין היתר, את אפל, גוגל, אמזון, מייקרוסופט, אינטל ואחרות, אשר קבעו את משכנן בגב-ים לאורך שנים, וממשיכות להרחיב את מרכזי הפיתוח שלהן בפארקים ובמרכזי ההייטק של גב-ים.    

במהלך השנה חתמה החברה על 12 הסכמים (כולל מזכר הבנות) בפרויקטים בייזום, בשטח עילי של כ-120 אלף מ"ר, המניבים כ-110 מיליון ש"ח בשנה. כמו כן חתמה החברה במהלך השנה על 128 הסכמי שכירות בנכסים קיימים, בעלייה ריאלית של כ-10.5% בדמי השכירות.  

החברה מציגה צבר פרויקטים ענק, בפריסה רחבה, הו גיאוגרפית והן סקטוריאלית, שמתמקד במוקדי הביקוש, הכולל 16 פרויקטים, בשטח כולל של כ-590 אלף מ"ר, בהשקעה של כ-5.7 מיליארד ש"ח, הגוזר תוספת הכנסות שנתיות מייצגות של כ-490 מיליון ש"ח, והכל כחלק מהתוכנית האסטרטגית שפרסמה החברה. כ-60% מהשטחים העיליים בפרויקטים שבביצוע שווקו לתקופת שכירות ממוצעת של כ-12 שנים. 

במהלך 2022 החברה השלימה ואכלסה שלושה פרויקטים, אשר שווקו במלואם, הכוללים את מגדלי מתם מזרח #1 ושני מרלו"גים במפרץ חיפה ובגדרות, בשטח כולל של כ-60 אלף מ"ר, ויניבו הכנסה שנתית מייצגת בסך של כ-37 מיליון ש"ח.

במהלך שנת 2023 יושלמו ויאוכלסו 4 פרויקטים, בשטח כולל של כ-150 אלף מ"ר, שיניבו הכנסה מייצגת של כ-80 מיליון ש"ח, הכוללים את מגדלי מתם מזרח #2, רב בריח #1, רעננה והמרלו"ג הרביעי במפרץ חיפה.

בנוסף, החברה מקדמת חמש תכניות בניין עיר, בין היתר בחולון, הרצליה, רחובות ועכו.

פעילות הייזום של הנדל"ן המניב וקידום התב"עות על-ידי גב-ים, אשר יוצרים בסיס רחב לפיתוח בשנים הקרובות, עדיין לא באים לידי ביטוי במלואם בדוחות".

נכון ליום 31 בדצמבר 2022, לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של כ-1,090 אלף מ"ר, באתרים שונים ברחבי הארץ (כולל שטח של כ-19 אלף מ"ר (חלק החברה) המוחזק על ידי חברת גב-ים ממן נכסים בלוד בע"מ, חברה בשליטה משותפת המוצגת לפי שיטת השווי המאזני). שיעור התפוסה בנכסיה המניבים של החברה נכון ליום 31 בדצמבר 2022 הינו 98%.

כפי שדווח בדוחות הכספיים של החברה, ה-NOI הסתכם השנה בסך של כ-555 מיליון ש"ח, גידול של למעלה מ-6% לעומת אשתקד. בשנת 2023 צפוי נתון זה להסתכם בכ-630-645 מיליון ש"ח, גידול של כ-80 מיליון ש"ח, המהווים למעלה מ-15%. ה-FFO המיוחס לבעלי המניות הסתכם השנה בסך של כ-313 מיליון ש"ח, גידול של כ-24% ביחס לאשתקד. ה-FFO החזוי לשנת 2023 יעמוד על כ- 350-360 מיליון ש"ח, גידול של למעלה מ-13%. 

בשנת 2022 השקיעה החברה סך של כ-1,057 מיליון ש"ח בפרויקטים שנמצאים בתכנון, רישוי והקמה, בפרויקטים שהקמתם הושלמה במהלך השנה. השקעה זו כוללת סך של 80 מיליון ש"ח בגין קרקע בהרצליה.   

פרויקטים שהושלמו במהלך שנת 2022: 

1. פארק גב-ים גדרות - שלב א' - במהלך הרבעון הראשון של השנה השלימה החברה הקמתו של מרלו"ג בשטח של כ-7,500 מ"ר עילי. החברה השכירה את כלל שטחי המרלו"ג לחברת א. מ. אגם לוגיסטיקה ואחסנה בע"מ. עלות הפרויקט הסתכמה בכ-59 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות הינן כ-4 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 6.8%. 

2. פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #3 - במהלך הרבעון השני של השנה השלימה החברה את הקמתו של המרלו"ג השלישי בפארק, בשטח כולל של כ-6,100 מ"ר עילי. החברה השכירה את כלל שטחי המרלו"ג לחברת הטכנולוגיה GE Healthcare. עלות הפרויקט הסתכמה בכ-33 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות הינן כ-3 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 9%. 

3. מגדלי מתם מזרח #1 - חברת מת"ם השלימה במהלך הרבעון הרביעי של השנה את הקמתו של הבניין הראשון בפרויקט מגדלי מתם מזרח, הכולל כ-28 אלף מ"ר עילי וכ-18 אלף מ"ר שטחי חניה תת-קרקעית. מת"ם השכירה את כלל הבניין לחברת הייטק גלובלית מהמובילות בעולם. עלות הפרויקט מסתכמת בכ-278 מליון ש"ח וההכנסות עומדות על כ-30 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 10.8%. 

פרויקטים בביצוע: 

1. מגדלי מתם מזרח #2 - מת"ם פועלת להקמתו של הבניין השני בפרויקט, הכולל כ-29 אלף מ"ר עילי וכ-19 אלף מ"ר שטחי חניה תת-קרקעית. במהלך שנת 2022 השכירה מת"ם את כלל שטחי הבניין, בין היתר שטח של כ-8,000 מ"ר עילי לחברת הייטק בינלאומית מהמובילות בעולם, שטח של כ-10,000 מ"ר לחברת טכנולוגיה בינ"ל מובילה נוספת, שטח של כ-6,000 מ"ר עילי לחברת GE Healthcare ושטח של כ-5,000 מ"ר עילי לחברת PLUS500. עלות הפרויקט נאמדת בכ-289 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-33 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 11.4%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הראשון של שנת 2023.

2. מגדלי מתם מזרח #3 - לאור שיווק שטחי הבניין השני בפרויקט, החלה מת"ם במהלך שנת 2022 בהקמתו של הבניין השלישי, בשטח של כ-29.5 אלף מ"ר עילי וכ-13 אלף מ"ר תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-314 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-31 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 9.9%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2025.

3. פארק גב-ים רעננה - עסקת קומבינציה עם שופרסל נדל"ן בע"מ (חלק החברה 69.5%), להקמת פרויקט משרדים ברעננה. החברה פועלת להקמתו של הפרויקט, הכולל שני מבנים בשטח עילי כולל של כ-40 אלף מ"ר וכ-33 אלף מ"ר תת-קרקעי. במהלך הרבעון השני של השנה השכירה החברה שטח של כ-5,300 מ"ר עילי בפרויקט לפתאל וורקספייס (ROOMS), שותפות מקבוצת פתאל, המפעילה חללי עבודה. עלות הפרויקט נאמדת בכ-347 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-24 מליון ש"ח בשנה (חלק החברה), המשקפות תשואה של 7.0%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2023.

4. גב-ים פארק העברית - בניינים #1+#2 - עסקת קומבינציה עם האוניברסיטה העברית (חלק החברה 66%) להקמת פארק הייטק בשטחי קמפוס האוניברסיטה בגבעת-רם, ירושלים. 

גב-ים פועלת להקמתם של שני המבנים הראשונים בפרויקט, בשטח עילי כולל של כ-57 אלף מ"ר, וכ-32 אלף מ"ר תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-654 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-50 מליון ש"ח בשנה (חלק החברה), המשקפות תשואה של 7.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2024. עד למועד דוח זה שיווקה החברה כ-21 אלף מ"ר עילי בפרויקט זה, מתוכם כ-16 אלף מ"ר עילי עם חברת לייטריקס.

במקביל פועלת החברה לתכנון תב"ע בסמכות וועדה מחוזית, להוספת 60 אלף מ"ר עיקרי, לצורך הקמתו של הבניין הרביעי. ביום 4 ביולי 2022 המליצה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים להפקיד את התב"ע בתנאים. 

5. פארק גב-ים הרצליה צפון - הרחבת גב-ים 2O והקמת חניון - החברה פועלת להקמת בניין נוסף בפרויקט גב-ים 2O בכ-38 אלף מ"ר עילי נוספים וכן חניון נוסף בפארק, בשטח של כ-22 אלף מ"ר. בסוף שנת 2021 השכירה החברה את כלל השטחים האמורים לחברת טכנולוגיה בינלאומית מהמובילות בעולם, תמורת הכנסה שנתית בסך 42 מליון ש"ח. עלות הפרויקט נאמדת בכ-660 מליון ש"ח, המשקפת תשואה של 6.4%. השלמת הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2025.

6. ToHa2 - החברה וחברת אמות השקעות בע"מ ("השותפים"), פועלות להקמת הפרויקט, הכולל כ-160 אלף מ"ר עילי לשיווק וכ-45 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. במהלך הרבעון הרביעי של השנה, התקשרו השותפים במכתב כוונות מפורט (LOI) עם צד ג בלתי קשור ("מכתב הכוונות"), לפיו, יפעלו הצדדים להתקשר בהסכם שכירות ארוך טווח ומחייב על פי העקרונות שנקבעו במכתב הכוונות. הסכם השכירות המחייב, ככל שייחתם, יהיה לשכירות שטח של כ-55 אלף מ"ר, בתוספת כמה מאות מקומות חניה (עם אופציה להגדלת שטח המושכר בכ-20 אלף מ"ר נוספים), לתקופה של 10 שנים, אשר תחל בינואר 2027, לאחר השלמת הקמתו של הפרויקט, בתמורה לדמי שכירות, ברמת מעטפת, בסך של כ-105 מיליון ש"ח בשנה (חלק החברה - 50%). 

השותפים מעריכים כי עלות ההקמה הכוללת (לרבות בגין עבודות התאמה לשוכרים) תגיע לסך של כ-3.1 מיליארד ש"ח (חלק החברה - 1.55 מיליארד ש"ח), מתוכם שולם עד כה סך כולל של כ-812 מיליון ש"ח (חלק החברה - כ-406 מיליון ש"ח). הקמתו של ToHa2 צפויה להסתיים במהלך המחצית השניה של שנת 2026. ההכנסות הצפויות מ- ToHa2עם השלמתו ואכלוסו המלא, נאמדות בכ-280 מליון ש"ח בשנה, המשקפת תשואה של 9%.  

7. פארק גב-ים חולון - בניין #3 - החברה פועלת להקמתו של הבניין, בשטח כולל של כ-44 אלף מ"ר, מתוכם כ-22 אלף מ"ר עילי וכ-22 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. מנהל הדיור הממשלתי שכר שטח כולל של כ-19 אלף מ"ר עילי בפרויקט. עלות הפרויקט נאמדת בכ-332 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-20 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של כ-6%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2024.

8. פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #4 - החברה פועלת להקמת מרלו"ג נוסף בפארק, בשטח של כ-20 אלף מ"ר עילי. בתום שנת 2021 השכירה החברה את כלל שטחי המרלו"ג הרביעי לחברת מילניום לוגיסטיקה בע"מ. עלות הפרויקט נאמדת בכ-135 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-10 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7.4%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2023.

9. גב-ים אשקלון - רב-בריח #1 - בשנת 2021 התקשרו גב-ים ורב בריח בעסקה משותפת להקמת מפעל רב בריח באשקלון, בשטח כולל של כ-41 אלף מ"ר, על גבי חטיבת קרקע של רב בריח בשטח של כ-55 דונם באזור התעשיה אשקלון. במסגרת השותפות, גב-ים תנהל ותממן את הקמתו של הפרויקט. עבודות ההתאמה במפעל תבוצענה על-ידי רב בריח ועל חשבונה, והיא תשכור את הנכס לתקופה של כ-25 שנה. עם השלמת הקמתו של המפעל יהיה חלקה של גב-ים בנכס - 70% וחלקה של רב בריח - 30%. לאחר תאריך הדוח הכספי, הושלמה הקמתו של הפרויקט. עלות הפרויקט נאמדת בכ-206 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-12 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של כ-6%. 

10. גב-ים אשקלון - רב-בריח #2 - ברבעון השלישי של השנה חתמו גב-ים ורב בריח על הסכם מפורט, להקמת שלב ב' של הפרויקט. על-פי ההסכם, יקימו הצדדים באמצעות חברה משותפת (גב-ים -70%; רב בריח - 30%) מפעל נוסף עבור רב בריח, על גבי קרקע סמוכה לשלב א', אשר הוקצתה לייעוד זה על-ידי רמ"י. הפרויקט יכלול כ-55 אלף מ"ר, אשר יוקמו על גבי מגרש בשטח של כ-38 דונם. לאחר הקמתו של הפרויקט, תשכור רב בריח את הפרויקט לתקופה של כ-25 שנים, בתמורה לדמי שכירות המשקפים תשואה בשיעור של כ-6%. עלות הפרויקט נאמדת בכ-390 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-23 מיליון ש"ח בשנה (חלק גב-ים - 17 מיליון ש"ח). השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2025.

11. פארק גב-ים נגב - בניין #5 - במהלך הרבעון הראשון של השנה השכירה גב-ים נגב את כלל שטחי הבניין הרביעי בפארק גב-ים נגב לגוף ממשלתי. עם השכרה זו, הושכרו כלל השטחים הבנויים בפארק, ולפיכך גב-ים נגב החלה בהקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-15 אלף מ"ר עילי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-103 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-9 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 8.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2024.

12. פארק גב-ים רחובות - בניין #5 - החברה פועלת להקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-24 אלף מ"ר עילי וכ-15 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. בתום השנה חתמה החברה על הסכם שכירות עם חברת Applied Materials, לפיו תשכור אפלייד שטחים בבניין שטח של כ-15 אלף מ"ר עילי, עם מנגנון המאפשר את הגדלת שטח המושכר עד לשטח הבניין כולו. עלות הפרויקט נאמדת בכ-181 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-14 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2024.

13. חוות שרתים - פארק מתם - החברה פועלת להקמתה של חוות שרתים (Data Center) בשטח של כ-14,000 מ"ר, בהספק של כ-9.5 מגה-וואט, אשר עתידה לשמש את השוכרים בפארק מתם וכן משתמשים נוספים באזור. עלות הפרויקט נאמדת בכ-355 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-70 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה פנימית (PIRR) של כ-9%.

14. מתקנים פוטו-וולטאים - החברה פועלת להתקנת 40 מערכות פוטו-וולטאיות, על גבי גגות של מבנים אשר בבעלות החברה. עלות הפרויקט כולו נאמדת בכ-31 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-6 מליון ש"ח בשנה.

פרויקטים בתכנון ורישוי אשר הקמתם תחל בשנת 2023:

15. פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #5 - לאור הביקושים הגדולים לשטחי לוגיסטיקה, החברה פועלת לתכנון ורישוי מרלו"ג נוסף בפארק, בשטח של כ-8,000 מ"ר עילי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-66 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-5 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7.6%.

16. פארק מתם - מבנה חניה עילי - לאור הביקושים הגדולים לשטחי חניה בפארק, חברת מתם פועלת לתכנון ורישוי מבנה חניה עילי נוסף בפארק, בשטח של כ-15,800 מ"ר, אשר יוקם מעל חוות השרתים. עלות הפרויקט נאמדת בכ-47 מליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-3 מליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7%.

2. הרצליה צפון - הוועדה המקומית לתכנון ובניה המליצה לאשר תב"ע בסמכות וועדה מחוזית, על גבי קרקע בבעלות החברה בפארק גב-ים הרצליה צפון, לתוספת זכויות בניה בהיקף של כ-30 אלף מ"ר. יש לציין כי תכנית מתאר לכלל אזור התעשיה הרצליה, לרבות מתחמי גב-ים, אשר מתגברת זכויות בניה ומאפשרת עירוב שימושים, הופקדה להתנגדויות. תוכנית מתאר זו מאפשרת תוספת זכויות בהיקף של כ-100 אלף מ"ר, ובמסגרת תוספת זכויות זו ישנה אופציה לתוספת של כ-340 יח"ד קטנות.   

3. רחובות - החברה פועלת לאישור תב"ע בסמכות וועדה מחוזית על גבי קרקע בבעלות החברה ברחוב משה יתום, אשר תאפשר שימושים מעורבים (תעסוקה, מגורים ומסחר), וכן תוספת זכויות בניה בהיקף של כ-40,000 מ"ר תעסוקה, כ-8,000 מ"ר מסחר וכ-390 יח"ד.  

4. עכו - החברה פועלת לאישור תב"ע בסמכות וועדה מחוזית על גבי עתודת קרקע ברצועת החוף של עכו, אותה חוכרת החברה מרמ"י, אשר תאפשר הקמת פרויקט מגורים של כ-1,000 יח"ד.  

עסקאות

החושלים, הרצליה - במהלך הרבעון השלישי של השנה רכשה החברה קרקע ברחוב החושלים, הממוקם בדרום אזור התעשייה הרצליה פיתוח, בסמוך למרכז גב-ים הרצליה, לצורך תכנון ואישור תב"ע (תואמת תכנית מתאר), אשר תאפשר הקמה של פרויקט לתעסוקה ומסחר בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר עילי. הקרקע נרכשה מצד ג' בלתי קשור, בתמורה לסך של 160 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק. בנוסף, תשלם גב-ים היטלי השבחה ודמי היתר לרמ"י לצורך הקמת פרויקט על-גבי הקרקע שנרכשה. 

לגרף גב-ים לחצו כאן