הראל פיננסים:אלוני חץ – השלם עדיף על סך חלקיו

אלוני חץ הינה חברת אחזקות של חברות נדל"ן. פורטפוליו החברות של אלוני חץ מעניק חשיפה איכותית למספר חברות נדל"ן מובילות – כל אחת באזור אחר.
המינוף הנמוך באלוני חץ (48%) יאפשר לחברה להמשיך ברכישת נכסים וחברות ונותן גמישות תפעולית לעתיד.

להערכתנו, השקעה באלוני חץ עדיפה על השקעה בכל אחת מחברות הבנות בנפרד.
אנו ממליצים על אלוני חץ בתשואת יתר ובמחיר יעד של 22.9 ₪, דיסקאונט כלכלי של 17% על מחיר השוק.

•  המינוף בחברה ירד לכ-48% חוב ברוטו למאזן. להערכתנו, מינוף נמוך זה בשילוב עם קווי אשראי של 744 מ' ₪ יובילו את החברה לרכישות. בעל השליטה, נתן חץ, התבטא לא אחת על צרפת כיעד מעניין לרכישה. 
    
• הבעת אמון באמות – אלוני חץ השתתפה בגיוס ההון שביצעה אמות ולא דוללה בהנפקת ההון שביצעה אמות. מהלך זה ממחיש את האמון של אלוני חץ באמות ובתחום הנדל"ן המניב בארץ. גיוס ההון על ידי אמות מומש לרכישת נס פן ללא הגדלת מינוף החברה.
    
• שקיפות – נקודה משמעותית בדוחות חברת נדל"ן הינה שקיפות. אלוני חץ מספקת גם שקיפות וגם בהירות בנתונים. אמנם מבחינת השווי אין פרמיה שקיפות אולם איכות הדוחות של אלוני חץ צריכה לשמש כמודל לחברות נדל"ן אחרות.

אחזקה אסטרטגית ב:

• אמות –58.5% 
• 17.2%-PSP. נדל"ן מניב בשוויץ. בעלת המניות הגדולה ביותר. 
• ברוקטון – קרנות פרטיות להשקעה בבריטניה. 25% בקרן 1. 5% בקרן 2סך ההשקעה בפועל לרבות יתרת התחייבות הינם 60 מ' ליש"ט.

אחזקה פיננסית ב:

•   FCR – 12.7% ממניות החברה
•  EQY – 4.9% מהחברה ( מיועד למימוש) 
•  GAA- 10% . מחזיקה בעיקר מניות EQY.

בטבלה להלן מוצגת התשואה בכל אחד מאפיקי ההשקעה בחברה. מהגרף ניתן לראות בברור את העדיפות של המנייה על האג"ח.( האג"ח צמוד מדד).

מאזן חזק

לאלוני חץ יש מאזן חזק אשר להערכתנו ישמש את החברה ברכישה בעתיד הקרוב. נכון לתאריך המאזן, בקופת החברה כ-75 מ' ₪ וכן 744 מ' ₪ קווי אשראי. בנוסף קיימים נכסים שאינם משועבדים בהיקף של 2.2 מיליארד ₪.

תזרים ל-2011

להלן מוצג התזרים הצפוי של החברה ל-2011.  ה-NOI  מאוחד עם אמות. ה-FFO  סולו עקב ניכוי המיעוט באמות.

המשמעות:אלוני חץ מייצרת בשנה תזרים של כ-200 מ' ₪ המהווה תשואת FFO  של 8.4% על שווי החברה הנסחר.

עדכון הערכת שווי

אנו מעריכים את אלוני חץ על בסיס מודל סחיר וכלכלי. להלן מוצגים שני המודלים.הסחיר והכלכלי.

הנחות

מס – הפער של שווי האחזקות הסחירות עומד על כחצי מיליארד אולם לחברה יש הפסדים בגין ההשקעה באיטליה של כ-350 מ' ₪. עקב כך נלקחה ההנחה של מס נדחה נמוך יחסית.
החשיפה המט"חית של החברה באה לידי ביטוי בשווי האחזקה אך מנגד יש גם חוב בפרנק שוויצרי אשר ממתן את השפעת המטבע.האחזקה ב-GAA  נלקחה על בסיס השווי הכלכלי של EQY.

נכתב ע"י אלעד קראוס,
אנליסט בהראל פיננסים

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.